小酒館吉爾

大衆ビストロジル 目黒

日本〒153-0063 Tokyo， Meguro City， Meguro， 1 Chome−3−15 リードシー目黒ウェストビル 1F

在東京武藏小山的「居酒屋吉爾 (Bistro Jill)」，窄小的長木桌讓互不相識的人也得併桌而坐。

闊天與剛下班、扯鬆了領帶的井田先生併桌。

井田正抱怨著今年東京異常炎熱，冷氣費貴得嚇人。

就在這時，一位穿著考究麻料襯衫、看起來氣度不凡的老紳士推門而入，井田眼睛一亮，趕緊起身打招呼：「啊！山崎先生，真巧，您也來這喝一杯？」

井田轉頭對闊天介紹：「這位是我的房東山崎先生，我住的那棟公寓就是他的。」

三人就這樣就著一瓶紅酒，聊起了日本房東與租客之間最現實的「養房」話題。

井田（帶著三分酒意）： 「闊天，你不知道，我一直覺得山崎先生太好命了。這棟樓是他二十年前買下的，現在東京房價漲成這樣，他光收我們這幾戶的租金，下半輩子就不用愁了吧？」

山崎先生（優雅地搖了搖酒杯，笑了笑）： 「井田君，你只看到租金進帳，沒看到我的銀行帳單。雖然日本利率低（約1%上下），但那是給自住客的。

我們這種投資型房貸利率通常在 2%到3%。而且，銀行的貸款是雷打不動的，萬一你下個月搬走，我這層樓的房貸還是得從我自己的老本裡掏出來繳。」

闊天好奇問道： 「但我聽說日本買房很便宜，甚至幾百萬日圓就有？」

山崎先生嘆了口氣： 「那是陷阱。井田君住的那間，每個月他交 10 萬日圓租金，但我手頭立刻要撥出 2 萬日圓 交給大樓管理處，那叫『管理費』和『修繕積立金』。

這筆錢是為了以後大樓外牆剝落、電梯壞掉準備的。最慘的是，這筆錢只會漲、不會跌。

去年業委會開會，因為人工費上漲，每戶積立金調高了 20%，我可沒辦法立刻漲井田君的房租啊！」

井田： 「說到這個，山崎先生，我房間的熱水器最近好像有點怪怪的...」

山崎先生（苦笑）： 「你看，這就是養房最痛的地方。

在日本，房東有義務維持設備正常。

換一台高效能熱水器加上人工，15 萬日圓 就飛了。

現在是 2028 年，日本的技術工人工資漲得離譜，修個水管的派工費就是以前的兩倍。

有時候我覺得，我不是房東，我只是在幫裝修公司跟稅務局『代收稅款』的中間人而已。」

假設井田每個月付 10 萬日圓

管理費+修繕金 20，000 日圓

固定資產稅/都市計畫稅 (分攤) 8，000 日圓

代管公司服務費 (5%) 5，000 日圓

房貸本利和 (視個案) 45，000 日圓

山崎先生： 「你看，扣掉這些，剩下的兩萬多塊還得存起來，預備下次換冷氣或重新刷油漆。

阔天桑，你還覺得房東好當嗎？」

闊天舉起酒杯，由衷地感嘆： 「這杯敬辛苦的房東，也敬我們這些交了租金就能睡得安穩的租客。」

聽到房東山崎先生細數養房的艱難，井田先生放下了手中的紅酒杯，重重地嘆了口氣，像是終於找到了發洩口。

「山崎先生，您養房子辛苦，我們這類在東京租房的『沙拉利曼』（上班族），養活自己也是一場戰爭啊！」井田苦笑著轉向闊天，開始分享他在 2028 年東京生活的真實帳單。

「闊天桑，你看過傍晚六點半的超市嗎？那是我每天的戰場。」

井田比劃著，「現在隨便一顆高麗菜都要 300 日圓，稍微像樣一點的牛肉，價格比三年前漲了快三成。

我現在買東西不看品質，只看有沒有貼『半額』（半價貼紙）。」

副食品壓力： 井田提到，由於進口飼料和肥料漲價，連日本人的靈魂糧食——雞蛋和鮮奶，價格都回不去了。

「以前 100 日圓一盒的雞蛋，現在要 300 多。

我現在每天中午都得帶便當，外面隨便一個定食都要 1，200 日圓起跳，真的吃不起啊！」

「還有那個電費！」井田指著酒館牆上的冷氣機，「2028 年的電費單簡直是恐嚇信。

因為燃料費調整加上環保稅，我上個月為了不中暑，晚上開了幾個小時冷氣，收到單子時差點沒暈過去——2 萬 5 千日圓！這還是我一個人住的情況。」

水電支出： 在東京，水電瓦斯加上手機網路費，一個單身漢每個月至少要預留 4 萬日圓。井田無奈地說，他現在冬天都靠穿發熱衣和蓋厚毛毯硬扛，就是為了省下那幾千塊。

他隨手在桌上的杯墊背面寫下這幾項大額支出：

房租 (給山崎先生的) 100，000日圓 （這是雷打不動的開銷，薪水的三分之一 ）

伙食/副食品費 60，000日圓 （已經盡量自炊、買半價商品了）

水電瓦斯通訊費 40，000日圓 （能源通膨真的太可怕了 ）

國民健康保險/年金 35，000日圓 （政府強制從薪水扣除的「重擔」）

社交/雜支 20，000日圓 （像今天這樣來吉爾喝一杯，就是奢侈了）

總計 255，000日圓 （這還不含存錢跟回鄉的交通費！如有交往的女友就清光了）

井田先生拿起最後一片起司乾酪，語氣變得有些落寞：「大家看東京上班族穿得整整齊齊，在新宿、澀谷出入，覺得很光鮮。

但實際上，我們每個月都在算那幾百塊日圓。

稅金、年金、健保，這三座大山壓下來，薪水入帳那天，扣掉房租水電，剩下的真的只夠『生存』，稱不上『生活』。」

山崎先生（房東）在一旁點了點頭，拍拍井田的肩膀：「所以啊，井田君，這就是為什麼我一直沒漲你房租的原因。我知道大家都不容易。」

闊天看著這兩位，一位是怕房子老壞的房東，一位是怕超市漲價的租客，突然覺得這杯 800 日圓的生啤酒，喝起來格外沉重。

這場對談進入了核心，井田先生和山崎房東相視一笑，這是在 2028 年東京生存必備的「社會學問」。

井田先生像分享機密情報一樣，壓低聲音對闊天說出了現在日本上班族最流行的三大省錢體系：

1. 「點數活」（ポイ活 - Poi-Katsu）的極致化

「闊天桑，現在在東京不存點數的人簡直是傻瓜。」井田掏出手機，上面排滿了 PayPay、樂天、d-Point 等各種 App。

極致循環： 他們會精算哪一天去哪間超市有「5倍點數」，甚至繳水電費、房稅都要刷特定的信用卡來賺回饋。

點數當錢花： 井田說他現在每個月能靠點數「白嫖」出兩三頓晚餐。

2. 「故鄉納稅」（ふるさと納税）的食物補給

山崎房東在一旁點頭補充：「這是我最推薦的。雖然我是房東，但我每年一定做滿。」

邏輯： 把原本要繳給東京政府的稅，「捐」給鄉下的自治體（如北海道或九州）。

回報： 政府會回贈高品質的大米、整箱肉類、甚至是整箱的衛生紙。

省錢點： 井田興奮地說：「我去年捐給一個小鎮，他們寄給我 20 公斤的大米，我整整半年沒買過米！這對單身漢來說是巨大的補給。」

3. 「業務超市」與「剩食 App」

井田先生指著對面那條街：「我們不再去精緻超市了，現在大家都去『業務超市』（Gyomu Super）買超大份量的冷凍蔬菜和雞肉，回家分裝成一週的便當。」

剩食救援： 2028 年日本流行起像 TABETE 這種 App。晚上下班前看一眼，附近的麵包店或餐廳會把沒賣完的「剩食福袋」以 3 折、5 折出清。「味道一樣好，但價格只要兩三百日圓。」

4. NISA 與 iDeCo（稅務盾牌）

山崎房東從理財角度補充：「現在年輕人很聰明，利用 NISA（新制小額投資免稅制度） 把剩餘的一點錢投進去。

因為在日本，銀行存款幾乎沒利息，還要收手續費，只有把錢放進免稅投資帳戶，才能稍微對抗通膨。」

井田先生最後乾掉杯底的酒，對闊天總結道：

「在東京省錢不是為了變富翁，是為了能守住生活品質的底線。當你能一邊吃著故鄉納稅送來的神戶牛，一邊用點數付掉這杯酒錢時，你才會覺得在東京生活還是有那麼一點點樂趣的。」

闊天這才明白，這群看似光鮮的東京人，背後其實都有一套極其精密的「生存演算法」。

「生存演算法」這句話在小酒館「吉爾」的嘈雜聲中顯得格外清醒。

闊天看著眼前的兩個人，一個是握有不動產卻被修繕金和稅務追著跑的山崎房東，一個是計算著點數和半價便當、努力在通膨中維持尊嚴的租客井田。

這兩個人雖然處於房產鏈的兩端，卻在 2028 年的東京共同編織著同一套「生存演算法」。

這套「演算法」的核心逻辑在於：

放棄「資產升值」的幻想，轉向「現金流維護」：

山崎房東不再期待房價能翻倍，他所有的精力都花在如何降低維修成本、如何留住像井田這樣穩定的租客。

對他來說，房子不是用來「賺大錢」的，而是用來「穩定收息」的勞動工具。

從「物質擁有」轉向「精算獲取」：

井田先生不再追求名牌或奢華外食，他的成就感來自於 App 上跳動的點數，以及用「故鄉納稅」換來的那箱沉甸甸的大米。這種「精緻窮」背後，是一種對生活成本極致掌控的智力遊戲。

高度的風險對沖：

無論是 NISA 的免稅投資，還是對大規模修繕計畫的提前儲蓄，這群東京人都明白：2028 年的風險是常態。 天災、通膨、加稅，任何一項都能擊垮脆弱的財務結構，所以他們必須像精密儀器一樣運作。

山崎房東看著陷入沉思的闊天，笑著把最後一點紅酒倒進杯裡：

「闊天桑，在東京，最強大的能力不是賺錢，而是『計算支出』的能力。

能把這筆帳算明白的人，才能在這座森林裡活得長久。」

井田先生也舉起杯子，半開玩笑地說：「沒錯！等哪天你學會為了換 500 點數而轉三趟地鐵去超市時，你就真正融入東京了。」

闊天舉杯與他們相撞，清脆的玻璃聲消散在居酒屋的熱氣中。

他終於明白，這座城市的繁華，其實是由無數個像這樣精打細算的靈魂支撐起來的。