第286章 一直都知道
  “因為樂天體量夠大，數據容量能夠滿足你的需求。”蕭傑說，“市場上比它體量稍大一些的公司市盈率都破了140，而它才20多，兩者差了近7倍，即便按行業慣用的市銷率來給樂天估值，別的租房網市銷率是7，樂天是4.9，也是低估了。”

  蕭傑告訴關莎，金權對樂天租房網進行過詳細的盡調。

  “樂天對於中介機構和租房群體的兩端把控性都比較強。”蕭傑說，“比如在房源真實性這塊，它就做的很好，在各大投訴平台上消費者對樂天的投訴比較少。”

  “什麽類型的投訴？”關莎好奇。

  “比如惡意扣除保證金，假房源，或者假的中介信息等等，總之這塊樂天的投訴量隻相當於同行的三分之一。”

  ……

  “樂天兩端的把控性強，是因為他有一套ACN合作網絡。”蔣一帆對蕭傑說。

  ACN合作網絡（Agent Cooperate Network，經紀人合作網絡），是指在遵守房源信息充分共享等規則的前提下，同品牌或跨品牌經紀人之間以不同的角色共同參與到一筆交易，成交後按照各個角色的分傭比例進行傭金分成的一種合作模式，是共生經濟在居住服務領域的首個落地模式。

  ACN合作網絡的核心在於把整個服務鏈條細化，然後根據經紀人在各個環節的貢獻率進行分配傭金。

  比如在一單交易中，有“房源錄入人”、“房源維護人”、“委托備件人”、“房源鑰匙人”、“房源實勘人”、“客源轉介紹”和“客源成交人”等角色，合作網絡中的經紀人可以通過任一個環節的貢獻獲得最終收益。

  毫無疑問，ACN的誕生提高了經紀人合作效率，把包括房源信息、成交信息、房價、活動量、每個業主的動態等內部信息與外界共享，讓買家和賣家能夠在透明的數據比對後，做出決策。

  “ACN類似美國的MLS，也就是Multi Listing System。”蔣一帆對蕭傑說，“美國有一家叫Zillow的房地產中介平台公司，它的MLS系統這兩年很受資本認可，股價在一年內漲幅達到254.99%。”

  “嗯。”蕭傑點點頭，“除了ACN，樂天相比於鼎暉的愛信，還有什麽別的優勢麽？”

  “愛信收入中的94%均是在線營銷服務收入，交易服務產生的傭金收入僅為6%，樂天則不同，它的營收基本都是由新房、二手房和其他交易產生的傭金組成。”蔣一帆回答。

  “所以愛信是靠廣告業務來支撐的？”蕭傑問。

  “對的蕭總。”蔣一帆說，“目前來看，純靠廣告業務支撐一個長期地產經紀人開放平台，這個在發達國家還沒跑通過，所以愛信的業務邏輯在未來有待證實。”

  “繼續說。”蕭傑道。

  “從公開披露的招股書看，愛信關聯交易也比樂天大很多，2020年它與很多關聯方都有技術服務費的往來。”

  ……

  如果是之前的關莎，根本聽不太懂蔣一帆和蕭傑的對話內容，但做企業到現在，還給學校的知識早被關莎撿了回來，再加上她這些日子沒少看創業和資本市場的書，所以關莎明白關聯交易大意味著什麽。

  關聯交易的好處是能夠節約大量商業談判等方面的交易成本，集團層面可以運用行政的力量保證商業合同的優先執行，從而提高交易效率。

  關聯交易的壞處也很明顯。

  由於關聯交易方可以運用行政力量撮合交易的進行，從而有可能使交易的價格、方式等在非競爭的條件下出現不公正的情況，形成對股東或部分股東權益的侵犯，也易導致債權人利益受到損害。

  總而言之，如果站在投資者的角度，公司若存在比重過大的關聯交易，對估值來說是一個較大的減分項。

  因此，連天海的愛信租房網的商業模式存疑，且關聯交易佔比較大，自然不可能成為蕭傑並購的第一首選。

  ……

  坐在山上的蕭傑吹著傍晚的暖風，非常放松地告訴關莎，“以如今樂天的估值，我們想多要股份，得下血本，這個方案我在最開始就跟投委會說了。”

  “啊？”關莎一下子沒反應過來。

  “就是最開始給你融資400萬的那場投委會，最後我說，只有虧損，並且投對項目，才有可能避免基金被清盤，一般股權投資基金期限都是4至6年的，3年確實太短了。”

  關莎聽後難以置信，如果蕭傑說的是真的，他得多早就知道雁子谷公寓會走到今天這步？

  從最開始金權400萬融資，葉桃渡進場，到並購樂天租房網，難道都是蕭傑一步一步算好的棋？
  “所以……”

  “所以葉桃渡進來的目的我確實事先清楚。”蕭傑打斷了關莎，“他們幫了我們，我們也應該幫回人家不是麽？最後實在不行，他們的部分，我來買。”

  “那把我爸那些閑置地產收進來……也是你計劃好的？”關莎問蕭傑。

  “是的，三條紅線一出來，你家可能會出現一些問題，這是計劃之一，有時候我與你爸的電話，除了聊基金，聊你，也會聊你們關鴻地產的一些業務。”蕭傑道，“計劃是好的，但實施起來並不容易，需要的資金量比我原先預計的更大，何況同時胡海他們需要錢，你爸的那些商用房，就算收進來，裝修也需要錢……我也一直在想解決辦法……”

  蕭傑說到這裡摸了摸關莎的頭，“杜晶這次確實幫了大忙……也是我意料之外的，我真心希望你們可以一直是好朋友。”

  關莎聞言突然意味深長地看著蕭傑，“她喜歡你你知道麽？”

  “我知道。”蕭傑回答得快而乾脆。

  “你居然知道……”關莎眨巴著眼，“好啊，原來你一直都知道……”

  “你是不是想讓我告訴你，我不喜歡她，隻喜歡你？”

  被蕭傑直接猜中心事的關莎立刻跳起，揪著蕭傑的耳朵，“你煩死了煩死了煩死了！愛說不說！”

  “別鬧……”蕭傑道。

  “就要鬧！你看我回去不好好懲罰你！”

  “我給你看樣東西。”蕭傑說。

  關莎不知道蕭傑要給她看什麽，但當她真正看到蕭傑從口袋裡拿出的東西時，雙手捂住嘴巴難以置信地後退了兩步……

  (本章完)