“林勳爵，我不明白，倉前山公共租界的地皮征用，完全可以根據開發建設進度來分批進行，為何您的瑪麗皇后銀行一口氣要把3000畝地一次性全部從華人地主手裡租下來，這可不是一筆小費用……公共租界的招商和建設日後需要花的錢更多……”

　新上任的租界工部局主席、大清前翰林南書房行走、前廣東巡撫郭嵩燾這會兒位置擺的很正，他可不希望墨西哥人大手大腳開頭花錢痛快，到日後節骨眼上陣需要投資的時候沒錢了可是糟糕。

　租界百廢待興，工部局的辦公場所就設在英國領事館的隔壁，也就是麥利和牧師主持的教堂天安堂的一處平房，當然，林永生這會兒是依然是在英國領事館裡頭瑪麗皇后銀行的臨時總部裡，借了坎菲爾德這個執行總裁的辦公室和郭嵩燾、坎菲爾德等人在開內部會議。

　“郭主席，這個嘛，要說你都當過廣東巡撫，應該知道地皮這玩意就屬沒開發還是一片荒灘的時候最便宜，若等我們分期征用開發了，那附近未來得及征用的地皮一準就翻著倍往上漲價了，到時候再征用花的代價更大！”美國領事坎菲爾德在一旁嘿嘿著道。

　雖然沒有謀求到郭嵩燾的這個工部局主席的美差，但是，得到了瑪麗皇后銀行執行總裁的補償，這可是替墨西哥皇后和子爵閣下看著一隻下金蛋的母雞的好差事，論地位和重要性，比區區工部局主席的位置可要強的太多。

　因此坎菲爾德很有點志得意滿，美中不足的是，瑪麗皇后銀行臨時總部搬遷到美國領事館的建議被林子爵否決了，理由居然是卡洛塔皇后陛下懶得走那麽遠的路，其實這還是林子爵給坎菲爾德這個一臉猥瑣的瘦竹竿留了面子，總不能說皇后陛下因為第一印象不好而始終不肯待見他吧?

　坎菲爾德的中文說的結結巴巴，不過郭嵩燾還是聽了個八九不離十，他身邊的工部局通譯臉憋的通紅。最後乾脆被林子爵揮揮手給趕出了辦公室，在墨西哥妖孽一樣的首席大臣林永生跟前，但凡是個通譯估計都得自慚形穢，而每次會議，差不多就看林永生的高興。

　現在在福州幾乎無人不知。墨西哥子爵是天縱之才。法語、英語和日語說的比洋人還溜，更難得的是，林子爵原本祖籍福建侯官，還能說一口字正腔圓的閩東話。也正是由於如此，坎菲爾德這廝最近賣力在學中文和法文，逮著機會就用這兩門語言發言。

　“唔……郭大人，若不是怕給你惹太多麻煩，給你這個墨西哥福州領事弄個墨西哥騎士的頭銜還是手到擒來的。坎菲爾德說的不錯，不過地價只是一方面，另一方面，我一次性征用這3000畝地，也是替福建巡撫解決難題。

　你自然知道，

老百姓素來不患貧，而患不均……若分批征地，先輪到的看別家的土地還沒有征用，保不齊心裡就不平衡。怕自己先征用了二在地價上面吃虧，很容易首鼠兩端頂著不松口，在地價談判上面扯皮觀望，反而影響了租界成立這件大事！”

　“勳爵，你這麽說我就明白了。可是，一次性征用3000畝土地，雖然倉前山這邊多數是河灘、山坡荒地，平地和水澆田不多。但既然將來建設成租界，這地價可不便宜啊！根據工部局市政處前期摸底調查。河灘地一畝至少45兩銀子，山坡地得60兩，平地和水澆地沒有80兩到100兩一畝只怕拿不下來呢！”

　林永生聞言微微一笑，他自然知道，20年前上海租界成立的時候，當時地價不過是45-60兩每畝，可隨著租界的開發和建設，作為遠東此刻最大的商埠，上海租界的地皮已經暴漲到每畝平均上千兩銀子。

　事實上，1844年到1852年間，上海地價沒有太大的變動。1852年以後，上海地價進入了快速增長的通道。1852年至1857年間，上海租界的土地價格漲了一倍。主要是因為小刀會起義導致租界人口的急增。

　在19世紀中期以後的10年時間，是上海地價快速飛漲的時期，10年時間平均地價上漲了10倍。英商義記洋行1844年11月從農民吳襄等手上租到南京路的一塊地，其租價是每畝42兩，到1869年工部局估價時，這塊地每畝6000兩，25年間漲了143倍。

　1857年上海租界的地價每畝在1500兩至2000兩之間。1862年上海法租界公董局在法租界的中心得到17畝的地皮，用於興建辦公大樓之用，當時的地價是17050兩銀，平均每畝地價銀1000兩左右。

　當然，上海租界的地價20年翻了近30倍不假，但遠東畢竟只有一個上海，而且上海租界以外的地價漲幅遠沒有那麽大，晚清上海華界地價上漲的幅度比租界要小得多。在有數據的五六十年時間內，其華界的地價基本維持在每畝500兩到1500兩左右的水平上，在1866年，上海華界的地皮也不過500兩左右而已。

　郭嵩燾之所以覺得3000畝征地當地老百姓要價過高，乃是因為這會兒可是同治年，老光景在乾隆嘉慶年間的時候，福州的地價大概在40-60兩之間，可是鹹豐年鬧長毛地價狂跌，到了同治年間，福州最便宜的旱平地不超過10兩銀子一畝。

　山坡地和荒灘能賣6-8兩銀子都頂了天了，上好的水澆田也不過賣20兩一畝，這會兒，一定說洋人要建租界和征地，當地老百姓叫價直接叫到了45兩以上，這叫人情何以堪?！郭嵩燾這個人很清正公允，就算他現在當的是福建巡撫，也覺得這地價高的離譜，有點把墨西哥皇后和林子爵當冤大頭斬的意思，他心裡就別扭的不行。

　畢竟， 福州的地位和重要性遠不能和上海這個大清最繁華的商埠和口岸比，福州現在比20年前的上海只怕都還差點，倉前山的百姓莫不是得了什麽高人的指點，愣是要狠狠的訛一回墨西哥皇后和她的子爵?

　“郭大人，錢不是問題，若不是怕給你的工部局壓的膽子太重，這3000畝地皮原該讓你們工部局自己持有才行，瑪麗皇后銀行隻管貸款給你們，年息還是老規矩10%，不過你是大清前官員第一個吃螃蟹擔任了我墨西哥駐福州領事兼公共租界工部局主席的，

　為了避免坊間給你和工部局的華人公務員套上一個吃裡扒外以權謀私的賣國賊罪名，這次3000畝地先由瑪麗皇后銀行持有，你們工部局麽，就跟坎菲爾德收取地租印花稅好了！”林永生這番話說的語重心長，一點沒有藏著掖著。

　在福州公共租界土地章程裡，工部局對租界內所有地皮的所有者征收市價1%的地皮稅，等房子建起來了物業稅也是1%起征，要養活租界工部局那麽些公務員和機構，光靠墨西哥、英、美和法國撥款顯然不行，得有自身造血的能力，而稅收就是其中的關鍵。

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