來源:雪球App，作者:真叫盧俊的地產觀，(https://)

上兩個月的頭條曾經和大家聊過關於上海的城市微更新，講述的是為了提高老小區的居住體驗。在城市不經意的角落裡發生的老小區設施更新和完善。

當時就有粉絲留下了犀利的觀點，覺得老新村加裝電梯才是正兒八經的正事。

這邊話音剛落，就在昨天下午，市住建委、市房管局等10部門於近日聯合印發《關於進一步做好本市既有多層住宅加裝電梯的若乾意見》，並將於2019年12月25日起實施。

我們一起來劃下重點，《若乾意見》其中包括:

1、適當降低加裝電梯的啟動門檻:業主意願征詢通過比例從原先的90%放寬到三分之二;

2、政府資金補貼的最高限額從原先的24萬元提高到28萬元;

3、業主可以按順序申請提取使用本人及其配偶、本人直系血親的住房公積金，用於加裝電梯中業主個人所需支付的建設資金。

為什麽這次的推動來的如此的迅猛?

原因主要在於，上海是全國最早進入深度老齡化的城市之一。

進入21世紀以來，上海市戶籍人口老齡化比例呈現連續上升態勢。數據顯示，從2006年開始，上海就進入了老年人口佔比超過20%的深度老齡化社會。

到了2018年，上海戶籍人口老年人的數量與21世紀初相比，幾乎翻番，達到了503.28萬，佔全部戶籍人口比例上升到34.4%。

上海人口老年化已然是個不爭的事實。

加裝電梯的說法由來已久，卻總是難產。

上海從2012年開始，就一直在不斷探索老公房加裝電梯的推進路徑。從最初裝一部電梯需要耗時兩三年，到現在三五個月就可以順利開工，上海是如何實現老公房裝電梯的加速度呢?

我們來看下上海加裝電梯的發展史。

2015年3月，在普陀區怒江苑小區7號樓，本市第一個居民自籌資金加裝電梯的工程正式開工。

2016年11月，市裡三部門聯合下發通知，精簡加裝電梯的審批環節，同時編制相關指南，幫助居民按圖索驥申請。再加上基層群眾自治組織的共同努力，可複製、可推廣的路徑越來越多。

僅去年一年，全市各區就佳音不斷。虹口區去年成立了加裝電梯事務所，還推出一套流程精簡、一目了然的《加裝電梯工作法》，將加裝電梯所涉及的所有流程，進行了梳理提煉...

據了解，上海現有無電梯的多層住宅約22萬個門棟，這其中，住在三層樓以上的老年人佔到近一半，居民對加裝電梯的意願非常強烈。

眼下，上海已有429幢房屋通過居民意見征詢完成加裝電梯計劃立項，其中137台已完工投入運行，73台正在施工。

加裝電梯為何一直阻力重重?

老房加裝電梯到底劃算不劃算，前面我們提到說3樓以上的老齡化佔據5成，那另外5成也並非清一色的支持加裝電梯。主要原因在於:

1、加裝電梯需要不少費用。居住在老新村的居民大多都是工薪階層，其中對於一部分居民來說，動輒一次性拿出好幾萬，會有猶豫。

2、經費平攤問題。坦率的說，一樓是真心不需要安裝的，而二樓對於加裝電梯也同樣覺得麻煩。三樓呢?有個詞叫做“態度曖昧”，於是通常便是4-6樓的居民按照比例來分攤。

3、采光問題。加裝之後，

肯定就會影響到一些住戶的采光問題，所以其實很多人考慮到這一點，因此也是反對在外面加裝電梯的。主要是是一、二樓的居民。4、停車位問題。當在加裝電梯時，佔用小區樓前的空間肯定是不可避免的事情。但是對於很多住戶來說，佔用了樓前的空地，那麽肯定就會減少他們的停車位，這個時候停車位就顯得非常緊張了。

而對於這些老小區在建造之初，當時就並未完全考慮到如今特別棘手的車位問題，而今，可能由於加裝電梯而造成的車位的減少。

除此之外，各種反對理由五花八門，電梯影響睡眠等等。不得不說，居民對於自己利益的爭取還是有理有據。

破解加裝電梯的尷尬

於是，現在對於加裝電梯的討論與爭論主要分成兩派:

一部分人認為，加裝電梯是一項民生工程，解決老人們上下樓的實際困難。低層的反對過於自私;(主要人群4-6樓)

另一派則認為，樓上是加裝電梯的既得利益者，而損失的是底層住戶的利益。不能用簡單的道德綁架。(主要人群1-2樓)

一二樓的居民就會認為，為什麽不聽我們絕大部分人的，只聽單單幾戶人的說法。

央視新聞最近采訪了上海房管局冷副局長，副局長談到關於《物權法》的表述中，政府管理部門是無權剝奪私人的物權的。涉及到物權的時候，不能簡單的用少數服從多數，特別是涉及到不同意的居民，現在每戶人家對自己利益方面的看法和認識是不同的。

而確確實實在客觀上，確實也是不均等的，整體是好事。但具體到每一戶人家，他的獲得感他的收益是不同的。所以在處理過程中不能簡單化。

辦法永遠比困難多，新模式值得推廣

有不少勇於創新，願意做出嘗試的小區率先在加裝電梯上得到了真正意義上的實惠。

陸陸續續有了成功的樣板後，更多小區躍躍欲試。

閔行區東湖花園小區9號樓加裝電梯開工了，居民目前一分錢都沒有付——而是等到電梯建造完工使用後，每戶居民每個月按樓層不同支付68-387元不等的按揭費，就能輕松使用上電梯了。

加裝電梯之後，老人上下樓梯的難題迎刃而解。

此外還有過成功案例的金沙江路小區，具體操作是這樣的，在協商過程中，考慮到加裝電梯後可能對一樓帶來的采光影響，53號樓其他業主同意通過共同出資的方式，對一樓窗外的部分公共綠化進行適當修剪，以提升房屋的采光，消除1樓業主的擔憂。

對於電梯的維護費用如何分擔的問題，樓組居民們也達成了共識。1樓2樓的居民不用負擔，3樓居民負擔8%，4樓居民負擔12%，5樓居民負擔18%，6樓居民負擔22%，政府依據是40%。

同樣也是一次重大利益調整——原本“被嫌棄”的高樓層，甚至頂樓極有可能成為香餑餑。

拿多層6樓無電梯房來說，原本廣泛意義上的金3銀4銅25鐵16，順序會大變樣，變成加裝電梯之後的:金5銀6銅43鐵21。

低樓層的居民有著各種擔心，“你們裝了電梯之後，我的房子就貶值了。”這句話說的太直白了。

所以加裝電梯的本質:居民間糾結矛盾的核心在於計算各自的資金成本和利益損害成本後，對一棟樓整體資產增值在整個有投票權的居民間的分配。

簡而言之，就是加裝電梯的相關成本實實在在體現在之後房價的提升上。

上月有位粉絲在我們真有好房粉絲群分享了他們小區，最近收到了業委會關於多層住宅電梯加裝事項的表決意見書，可以說這個小區已經早一步提案率先行動了起來。

每一次的改變和發展，總會伴隨著陣痛，然而，這卻是一個優秀城市邁向卓越城市的重要一步。

如今，我們看到的是有關部門、小區業委會、包括業主自己都在不遺余力的推進加裝電梯這一民生工程， 多措並舉解決上下樓難題。也唯有政府、業委會和業主的共同努力，形成三方合力，才能推動加裝電梯更進一步。

這樣的城市大更新，這樣利國利民的好建議，真的希望能夠盡快實施。

加裝電梯，老人等不起，有條件要上，沒有條件創造條件也要上！

以上為正文，來自阿飛

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