不動，壓資金，遠期卻有回報，等於定存了。

　一動，涉及一系列供控合同，建材說漲就漲，融貸成本又那麽高，財務模型說崩就崩。十層樓的預算，蓋到三層就知道最多只能蓋到六層了。

　要麽再融四層的高利貸，止損，把事平了。要麽多融十四層，樓花賣了，把物料漲價的成本攤進去，加注再賭下去，追盈。要麽爛尾樓，跑路。

　樓一起，只能升不能停的，一停逼債的就到，樓馬上就爛。前期投入全砸進去不說，工程款都結不了。銀行與承建商逼債，不跑不行。

　不光你跑，信貸部主任也得跑。承建商欠多了材料款，跟著就跑，包工頭一看承建商不見了……

　各業結款不過年，最遲年底，《農民工討薪難》就得上媒體……

　跑路在地產界比中山路都有名，隨時有人上路。只要一人開跑，發令槍就響了，馬上就有人陪跑，路上絕不孤獨，多米諾骨牌一樣。

　拿地要靠自身的能量與資金實力，開發卻是玩的別人的錢。融貸與預售款，層層轉包的墊付，一堆欠條，

　房地產之所以掙錢，它不是用10塊現金去掙2塊錢的利潤，而是用1塊現金撬動10塊錢的欠債，去賺2塊錢的利潤。

　項目成功，1塊錢連本帶利收回來就成了3塊，翻倍的掙。項目失敗，1塊錢本清零，倒欠10塊，複利還在滾。就算年息百分之十，七年就得翻倍。

　現在三年翻一翻玩一樣，樓蓋慢點一年就吃掉你的本。蓋完了一年賣不出去吃掉你的全部利潤，比GDP增長還喜人。

　房地產開發玩的不是房，是杠杆，很考驗拆東牆補西牆的技術。時機不對，風控一崩，就看誰跑的快了。

　房地產第一次啟動是97年末，股市歇菜了，錢過來了。真正起飛是2007，股市又崩了，錢又過來了。

　進入赤字財政，銀根一松，特別是入世後，買方市場就漸漸有了。之後每次房地產上衝，不是靠什麽經濟形勢，剛需軟需的，全是被股市過來的資金托起來的。

　不單民間資本，股市一旦低迷，合法不合法的融資融券市場就沒了，銀行信貸業務都會朝房地產傾斜。

　從來就沒有剛需這個東西，從來就不缺剛需這個東西。

　油糧米面剛的不能再剛了，幾毛一斤的米多的是，幾十塊一斤的同樣多的是。

　再需要的東西，該買不起還是需不出來市場，但這種需要始終存在。這東西叫大盤，叫大盤指數，叫信心。

　剛需軟需什麽的是大盤，海南等三波在沒剛需的時候，照樣炒的飛起。房地產開發商做的是大勢，是信心，是緊缺，是預期升值，是蘭花普洱茶，不是大盤。

　大盤是政府與論壇考慮的，是老百姓關心的，是只有大地產商才有實力做的，最少是上市公司級別。它會預測分析，做成本核算，大規模囤地。

　它囤地不為馬上開發，首要目的是對衝，是信心傳導，地塊升值速度跟閑置資金的利息差不多就行。

　大地產商手裡有地，有預期，就有信心。傳導到股市上，上市地產公司的股票漲幾點，公司自己的證券部再操作一下，對股民講個千古帝王煎的故事。龍頭，潛力，題材，概念，長期看好，資金成本就收回來了。

　大盤只有大地產商才玩的起，壓的起，才有傳導效應，才願意為了減少風險降低利潤。

　絕大多數地產開發商都不做大盤，做的是專業的調度，一層一層分的很細。拿地，拆遷，開發，建築項目，招商，銷售，層層分包。商鋪招租都分包給廣告與公關公司，賣樓都有專業的走穴團隊，全國巡回演出。

　那些縣市地方上拿地加拆遷，開發加銷售，一條龍的房地產小超人，更跟什麽大盤沒關系。大盤再好，它技術不行還是個死。

　房地產商不是依靠大盤做長久生意的，是做杠杆的，一個地產項目就是一個輪回。

　它的資金成本太高，必須快進快出。進的時候玩的就是杠杆，出的時候會通過減灶法，人為製造短缺，製造緊缺需求。賣房賣郵票與賣蘭花普洱茶，一樣的運作手法，沒有本質不同。

　不同的是蘭花普洱茶是空中樓閣，主力一撤就崩。房與郵票這樣的下面有大盤與預期托，郵票會夾在集郵冊裡，房子會把人夾進去，可以獲得經營性收入，還有升值預期。

　對開發商來講，杠杆技術第一，製造信心第一。考驗的不是建樓水平，是資金利用率與製造緊缺的水平。融貸成本與融資渠道暢通，對它非常重要。

　股市一崩，房地產行業歡欣鼓舞，融資渠道立刻就暢通了。

　股市房市在國內，大體與黃金跟美元的關聯差不多，是天枰狀態，一個漲一個就落。

　房地產老板一提起來似乎很風光，那是因為乾這一行，再瘦都得打腫臉充胖子。

　早期很多房地產開發商最大的資本，就是那台給外人看的豪車。

　這台豪華座駕是資本，不是資產。無論是處於行駛還是停放狀態，它都是投資狀態。而且，兼具一部分通行證職能與信用證效果。

　就像早期不流行遮牌子的時候，朋友支個攤兒，會打電話讓周圍朋友把車停在他攤兒門口一樣。一堆豪車與特殊字頭的通行證在門口一擺，與掛領導題詞，擺滿大花籃差不多。

　很多這樣的豪車，最後都被法院拍賣了，98之前玩房的弟兄，傷亡慘重。

　就像煤老板一樣，電煤漲價後煤老板的風光，很多人看到了，先前賠的尿血的那些呢?煤老板手底下的礦井出事，賠不起，他也會跳礦井的。

　但是在圈來的地皮上蓋微縮景觀，卻是神來之筆。

　現在是中國人如饑似渴，渴望了解世界並與外部溝通的時代。

　現在想出國看看還很難，北京一個拍攝國外街景的攝影展，臨街掛布遮擋，簡陋無比，買票才能進，照樣可以引的人山人海。

　渴望了解外部，人買票進來看的就是西洋景，就是牆上的一張張靜態照片。

　世界之窗，把世界各地景觀，縮小後，搬進來。

　錦繡中華，民俗文化村，把國內的景點與少數民族縮一下，搬進來。

　立體照片展，買票才能看。在這個年代以及未來的十年內，想看的人，人山人海。

　閑置地皮，就是沉澱資本，票錢，就在抵消這一部分的損失。

　一旦可以盈利，就叫重大利好，績優，主題公園概念地產股了。

　把這隻股票壓出去，可以融到貸到的資金，是空置地皮遠遠比不上的。這部分融貸資金可以再投資，再滾動。地塊升值與經營性收入，就可以把融資利率成本抵消掉。

　主題公園是個好項目，包括各類球隊主場都在朝主題公園的路子上走，世界著名球隊新建與開發的主場，甚至兼具CBD的功能。

　世界最著名的主題公園，是迪士尼樂園。

　迪士尼樂園的主題，表面是依靠自身的動畫。外人猛一看會被迪士尼在動畫界的資深實力嚇住，讓人以為難以超越。

　但動畫什麽的那是表象，迪士尼樂園真正的核心，是經營童年記憶。

　童年記憶，可不光迪士尼有。

　楊偉不用費大勁去在動畫領域超過迪士尼，那是迪士尼的最長板，還有美國獨霸後的影響力加持。

　只要想辦法在童年記憶上超過迪士尼，就行了。

　辦法是有的。

　美圖美熊的第三級，就打算利用這種方法。

　而且，美國的影響力，可不光迪士尼可以用。

　美圖美熊，一樣可以用。

　還可以用的更好。

　馬上美國獨霸的時代就要來臨，美式快餐文化將潮水一樣席卷世界。

　羨慕妒忌恨與不甘心的國家多的是，單靠上美影跟迪士尼掰腕子，那是不自量力了。

　如果組建個八國聯軍共抗美帝呢?

　《黑貓警長》不行，不還有《七龍珠》麽。《灌籃高手》不行，不還有《大鬧天宮》麽。

　米老鼠再有名，不還有《超級馬裡奧》裡的水管工麽?你有唐老鴨，在香港能比得上劉德華?電影肖像Q化而已，賭神周潤發都可以出來，手裡一把撲克牌，猜對了就獎勵巧克力。

　劉德華周潤發不行，不還有豬八戒嘛，豬八戒沒獨佔版權，不還有葫蘆娃嘛。掛幾個霹靂木偶，連台灣遊客都會賓至如歸。

　迪士尼金發碧眼的動畫形象，在阿拉伯地區能比《阿凡提》契合?

　美國人不認識《阿凡提》?《蜘蛛俠》總認識吧！誰說超級英雄只能演電影，不能搬進主題樂園當個美奸的?

　變形金剛都會進來，與日本和美國孩之寶，分別簽一張獨佔授權運營分成合同的事。

　貪心一點，變形金剛除玩具外，所有獨佔版權都可以拿下，還不耽誤玩具銷售分成。變形金剛的動畫片，本來就是為了賣玩具當廣告片拍的。

　玩具以外的版權，無人在意。

　但是，囤版權沒有意義。)。如果您喜歡這部作品，歡迎您來起點()投、，您的支持，就是我最大的動力。手機用戶請到閱讀。)