“什麽?省長要來公司考察。”李慶陽還在迷迷糊糊的時候接到了劉菲菲打來的電話，他都不敢相信自己的耳朵。半年了城西那塊地讓公司的決策層甚至連市委領導這一關都很難通過，但是林樂來到公司剛剛上任，就把此事帶來了突破性的進展，李慶陽越來越覺得自己沒有看錯人。可是接下來要有一些列的安排以及歡迎活動，還有省委領導來的目的是什麽，李慶陽還沒有明白，他看了看牆上的始終夜裡5點，天還沒有亮。劉菲菲繼續在電話裡說著林樂的具體安排以及明天省委領導來的主要目的。

　　“恩，小劉你跟林總說這次他辛苦了。還有讓他一定要把城西旅遊度假生態規劃項目的方案準備好，現在都5點了時間夠嗎?”李慶陽也準備起床動身了，畢竟這麽大的事情，他也是要準備一下的。

　　“董事長請放心，林總在回來的車上已經把具體的規劃概念設計好了，現在策劃部和設計部、銷售部已經全部到齊，正在和林總一起商討規劃方案，至於明天的接待工作，我會安排好的。”劉菲菲說完，李慶陽不得不佩服這個林樂的能力，年紀輕輕在工作上激情比自己當初還要充沛。

　　“可是。”劉菲菲擔心的說道。

　　“可是什麽?”

　　“可是聽司機李斌說，林總昨晚喝了快2斤酒，而且一晚沒睡，在回來的路上一直在工作，我擔心他明天下午會垮掉。”劉菲菲說完，李慶陽立刻囑咐道:“照顧好林總，我馬上就來。。。。。。”

　　下午2點，四輛奧迪a6l緩緩駛入德科地產公司總部。德科地產公司董事長李慶陽、總裁李陽、總經理林樂及德科地產全體員工排著整齊的隊伍迎接省委領導的到來。這也是德科地產迎來了歷史性的時刻。在市委領導的陪同下，省委陳書記、付華生副省長、李副書記、江泰副省長顯示參觀了德科地產公司，劉菲菲熱情的介紹了公司發展歷程以及現在公司所有項目的概況，在她的介紹下，大部分領導對於德科地產的實力還是毋庸置疑的。尤其是陳書記對於德科地產公司的實力給予了很大的評價，這當然也是付華生所不想看到的，他本想借機不給德科留時間，讓他們在倉促之下出錯，從而借機會帶領陳書記去寶業參觀，把最後的機會留給寶業集團。這也是他此次的良苦用心。

　　德科會議室裡省委的幾位領導正在聽著吳婷滔滔不絕的說著昨晚林樂帶領他們連夜做的規劃方案，李陽還是那副吊兒郎當的樣子，他依舊每天出入於各個舞廳、酒吧裡，就連想在吳婷在匯報，他都不願正眼看吳婷一眼，這一切都被林樂看在眼裡。可是現在他沒有時間去考慮這些，吳婷介紹完，陳省長首先發問;“小姑娘。從實際工作來看，投資商或者說是地產企業在進入旅遊地產項目開發時，需要關注的核心問題和需要注意的關鍵環節有那些呢?”

　　“投資主體介入旅遊地產開發，在專業團隊提供谘詢服務外，自身需要對旅遊地產有所認識，以增強對項目的判斷力和決策力。比如地產開發商要對國家的政策進行研究，通過對區域發展政策的研究，明確國家大的區域發展走向和國家支持的重點區域，從而進行投資方向的初步選擇。必須對未來投資土地的升值空間和渠道有所預測。初步了解旅遊與地產的切割模式和常規分配比例。搞清楚土地流轉方式，考慮土地上面所涉及的三農問題，

即如何解決農民的生活方式和生存方式，從而實現和諧、共同發展，該點是旅遊地產開發必須解決的根本問題。對度假旅遊產品和旅遊吸引物的理解。”吳婷說完，劉菲菲接著說道:“在比如非地產開發商，如製造業、傳媒業等投資主體，首先必須把房地產開發的功課補起來;引入房地產行業資深人才;研究房地產政策，法律法規;房地產項目開工建設報批取證;房地產市場研究;市場購買力的研;房地產的物業分類和配比;銷售通道的建立;對地產開發有了一定的認識後，才可以探尋下一步。”
　　“那麽針對你們所提出開發方案，你們如何規劃本市的bt旅遊發展方案及養老中心建設”提問的是江泰，他也是旅遊開發以及房地產行業評估的骨灰級人物。這個問題一出，吳婷和劉菲菲都啞口無言，大家都在大眼瞪小眼的時候，林樂說話了;

　　“這個問題我來解答，無論是養老房地產，還是其他類型地產。以BT模式為主導，通過與政府合作模式，打造旅遊休閑的公共工程項目，不僅可以形成旅遊相關的公共設施建設，而且可能形成一批旅遊產品，由房地產商經營一段時間，再交回給政府管理，或者長期由房地產商經營，或者房地產商完全建成以後交給政府經營。這類項目包括旅遊交通、遊客中心、城市休閑區、展館博物館、旅遊景區、大型旅遊娛樂項目等，以及與之相配套的綜合性公共基礎設施和功能開發，如道路、通訊、水電等綜合管網系統;其開發建設，需要大量投資，但是市場回報相對來說比較困難，通過BT或者通過政府的優惠扶持或合作，結合土地開發，使得房地產商參與到旅遊公共設施建設和旅遊項目開發中來。

　　BT模式作為公共基礎設施建設中發展起來的一種優化的項目融資與實施模式，其得天獨厚的優勢，也吸引了眾多旅遊城市通過這種模式，對包括餐飲、賓館、酒店、旅遊交通以及各種文化娛樂、體育、療養等物質設備的各項旅遊公共設施以及城市休閑項目進行開發建設。完善的旅遊公共設施，不僅為旅遊發展提供了有力的保障，同時也強力帶動了旅遊項目的長足發展。這種模式在地方主導的旅遊公共設施與旅遊項目開發中，體現出“雙贏”或“多贏”的優勢。”

　　林樂的一番演說贏得了在場人的齊聲鼓掌，也讓公司整個團隊對林樂都是刮目相看。更加提高的林樂子團隊中凝聚力，劉菲菲對於豐富的學識更是驚歎不已。

　　“林總”江泰繼續問道:“旅遊地產能否順利開發，是政府、企業、消費者三者之間需求結構往複變換的製衡結果，就這點來說能不能談一談你的看法?”

　　林樂笑了笑，和他繼續探討到:“從政府角度來看，旅遊地產是城市形象區和城市第三產業發展的承載區，是展示城市吸納力和中高消費群體多次往返效率的一個重要要素，具有投資大回收期長的特點，所以政府會為其發展配套相應的財稅和土地政策。從開發商的角度，旅遊地產是企業突破城市地產高成本快回收的運營模式之外的平衡出售持有物業關系的新型商業模式(除城市綜合體之外)。同時介入旅遊地產是為了通過低成本的土地進行房地產開發，但同時也需要承擔一定的社會功能和運營壓力，首先必須解決購房人群的問題也就是除地產之外的旅遊項目的吸引力問題。從消費者角度來看，旅遊地產是城市化時代，人類內心想要回歸的一種生活方式，一種能把休閑引入生活的地產存在方式。大家都渴望自己居住的地方有高爾夫、溫泉、運動場、休閑餐飲街等設施。那裡有更多的綠色、更多的運動場、更多的開放空間、更多的參與項目。旅遊地產的實質就是城市功能的一種必然延伸，是傳統開發商產業鏈延伸的重要方向，是國人消費力增強、生活休閑化的一種物質表現形式。”

　　林樂在回答完這個問題之後，李陽的目光也集中在了林樂的身上，他的人生中除了玩，從來沒有感覺到壓力的存在，林樂此時的表現給了他一種透不過氣的感覺。

　　“應該說團隊建設是旅遊地產谘詢能否成功的關鍵，這其中不僅僅是需要一種技術的能動作用，更需要成員的主動服務。你們的團隊能做到這些嗎 ”付華生接著發問。

　　“我和我的團隊研究專業的旅遊地產算起來也就是三個小時的時間，這是十分微不足道的，但之所以能有如此的信心，歸結起來有四點經驗:一是我們邀請的設計團隊是從專業的旅遊規劃轉型過來的，所以有旅業谘詢的經驗和實力，德科聘請的團隊十年來曾經做過覆蓋全國各個區域的近700個旅遊規劃案例;二是我的同事是從專業的城市和區域戰略規劃中走來並做過全國60余家城市的地產項目;三是德科技術成員雖然年輕，但是專業互補性非常強，綜合技術實力堪稱一流;四是團隊建設方面不僅僅有效的解決了所有加盟成員的成長機制與遞進需求。”林樂介紹完德科強大的成員團隊之後，付華生也很是無奈，這一仗他徹底的敗了，他沒有想到林樂的生命力如此的頑強。

　　“最後一個問題，如何建設一個好的休閑地產項目”陳省長說著他最後的疑問。現場德科的員工感覺這是在開一場別開生面的研討會，而他們的總經理正舌戰群雄。

　　“一個好的休閑房地產項目至少要有這四個方面。這四個方面如果都能夠滿足，這個項目就是好項目。有些因素天然不足，後天要補足，這就是事在人為。同時在這裡邊必須要注重細節，從以人為本這個角度出發，來注重各個方面的細節。有些房地產項目概念做得不錯，文化的氛圍也有，但是細節嚴重不足，由於細節不足，這個項目最終就不行。現在在建設方面最大的問題就是這個問題，不考慮人的實際需求。比如說各地新建了一批機場，都是水磨石鋪地，穿著皮鞋在路上走很費勁，聲音也大，而國際上一流的機場都是塑膠地板，塑膠地板人走在上邊很舒服，聲音也很小，走起來很省力，我們這就叫隻要面子不要罩子，這叫以人為本嗎?香港新機場的設計有一個細節， 到了機場之後，進機場大堂的時候有一條甬路，這條路設計出一個坡度來，基本上手搭著行禮車自己往前走，如果是平路就要推，而做了這麽一個設計，稍微有一個傾斜的坡度，走起來就非常舒服。如果說休閑房地產項目在細節方面都能夠做到這一步，這個項目肯定成功。但是現在面子的活太多，真正以人為本來關注細節差得太遠了，所以競爭就變成一個豪華的競爭，而不是文化的競爭，不是特色的競爭，這也需要開發商自己來研究，培育出一批好項目。”林樂說完，陳省長帶頭鼓掌，他更是再次走過去跟李慶陽和林樂激情的握手。

　　“今天我看到了貴公司的實力和頂尖人才，使我相信了一句話，人外有人，天外有天，李董你有林總這麽優秀的人才，加上如此年輕的團隊，還有什麽理由不讓你們來實現w市最偉大的一個地產項目。我決定除了城西的2000畝土地之外，城西南湖邊的1600畝土地也將由貴公司開發，這樣你們有足夠的空間利用。而且土地將直接由貴公司獲得，你們盡快準備辦理手續吧，恐怕對你們的資金是不小的衝擊呀。”陳省長拍著胸脯說道，李慶陽甚至不敢相信自己的耳朵，這一站對他來是務必成功的。陳省長把林樂拉倒一邊繼續饒有性質的詢問者各種關於房地產方面的問題，林樂儼然成為了一個專家。通過這次機會林樂也和陳書記結下了深厚的友誼，也對他日後很多事情提供了很大的幫助。而此時付華生的臉色從結束到晚上吃飯都十分的難堪，他沒有想到自己是賠了夫人又折兵。