在得到了開展合作項目所需要的資料之後，孟書海下一步的工作就是要對按揭項目進行調查，然後撰寫調查報告，最後才是上報總行個金部審批。

　　張強當機立斷，指示孟書海全力以赴完成好這項工作。不知道是真如張強所說為了讓孟書海更加專心的工作，還是張強已經和趙建達成了某種妥協，總是孟書海手上的那一批園區內的企業也全部交給了趙建負責。

　　事實上對於開展住房按揭項目，海山市商業銀行的任何一家支行之前都沒有經驗。即便是個金部下面的房貸中心在業務開展上也是摸索著前行，完全沒有建立起一套嚴謹的業務規程。

　　但這些對孟書海來說卻不是什麽問題。雖然並不能將前世那套在各家銀行廣泛實行的業務規程完完全全背出來，但是想要把裡面的要點歸納出來還是難不住孟書海的。

　　銀行開展的住房按揭貸款事實上分為兩種:直客式和間客式。

　　所謂直客式房貸，就是購房者直接向銀行貸款，由開發商或其他擔保人提供連帶責任保證，不受房地產開發商指定銀行貸款的限制。

　　而間客式房貸，就是購房者只能向與房地產開發商有合作關系的銀行貸款，由開發商提供階段性連帶責任保證。

　　對於銀行來說跟開發商合作的房貸業務，都是采用的間客式。因為這裡面涉及到一個很關鍵的問題就是開發商通常預售的商品房都是期房。

　　期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證止，在這一期間的商品房稱為期房。

　　對於期房來說在該房屋的房屋所有權證和抵押登記手續完全辦妥之前，只能辦理期房抵押登記，所以還必須由開發商為借款人提供階段性連帶責任保證。

　　既然在這個過程中，開發商作為擔保人需要提供階段性連帶責任保證，那麽銀行在開展按揭項目之前就必須按照要求對開發商的資信進行審查和核實。

　　孟書海並沒有因為跟楊梟的關系就輕視這項工作，前世他聽說過太多因為審核不嚴被開發商鑽了空子的情況。

　　按揭項目對房地產企業的審查跟普通貸款項目對企業的審查最大的不同就是，除了要對企業本身的情況進行調查了解之外，還需要對項目情況進行調查。

　　這次永興置業推出的項目叫做“宜居家園”，整個樓盤一共有十二棟十層的小高層，一梯四戶的格局，戶型面積在80-90平米之間，總套數是480套，預計開盤均價5700元。

　　孟書海根據這些情況簡單計算了一下，整個項目預計銷售額應該在2.4個億左右，根據通常的情況判斷應該有一半以上的購房者會選擇做按揭貸款，除去客戶繳納的首付差不多應該有七八千萬的銀行貸款。

　　而對於房地產開發項目最重要的“四證”，即《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》，銀行是要重點審查的。

　　對“四證”的審查不僅要求客戶經理要核對原件，還要通過相關會計憑證，核實確定開發商是否已按規定交納土地轉讓款及出讓金，土地使用是否經批準。工程建築時間是否在有效期間內，建築物的結構是否與規劃許可證相符，從而確定項目的開發是否合法。

　　這些工作孟書海完成的一絲不苟，而跟著孟書海一起忙按揭項目的周愛國也是受益匪淺。雖然周愛國幹了很多年信貸，但是對於孟書海豐富的經驗還是感歎不已。

　　有時候周愛國甚至在想孟書海是不是以前經辦過這樣的項目，要不然為什麽會對審核中要注意的問題如此熟悉，他相信就算是總行個金部負責項目審批的人也未必有孟書海這麽精通按揭項目。

　　而僅僅是看資料分析資料寫調查報告，孟書海雖然有周愛國的幫忙，還是用了四天時間才完成了這些工作，剩下的還要去永興置業核對原件和財務上的原始憑證，還有到樓盤去實地考察。而這些工作就需要提前跟永興置業那邊約時間另外安排了。

　　個金部那邊還沒有消息，永興置業這邊的預售證也還沒有辦出來，所以孟書海並不著急，剩下的時間足夠他完成所有的工作。

　　當孟書海將全套資料還有他撰寫的《合作項目可行性調查報告》交給張強審閱的時候，依然讓張強這位久經沙場的老信貸有些動容。

　　在這份調查報告中，孟書海不僅對開發商的企業概況、資信狀況進行了介紹，而且還對開發商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景進行了詳細的論述。如果僅僅是這些的話，張強最多也就認為孟書海工作態度嚴謹。

　　但是當張強看到孟書海在調查報告的中，對通過房貸的合作可以給銀行帶來的效益和風險進行了分析，並且測算出了銀行通過與開發商進行合作，將對存款、利息收入、中間業務、資產業務帶來哪些效益和風險，這讓張強覺得震撼不已。

　　看到報告上羅列的大量數據，對支行績效考核辦法無比熟悉的張強知道這些數據跟最終能實現的模擬利潤出入不會太大。

　　而張強也敏銳地意識到，這將會是今後信貸工作的一個新思路，以前即便是貸款業務最多也就是算一下能收多少利息就完了，根本沒有深度挖掘業務本身可能給銀行帶來哪些其他的好處，而這些好處又會給銀行貢獻多少利潤。

　　一份打印出來之後不足二十頁的調查報告，張強反反覆複看了很久也想了很久。張強一點都不懷疑這份報告如果交到總行個金部，一定會引起相關領導的重視。而對孟書海妖孽的表現有過認識的張強還是感到了一種深深的無力感。

　　這是一個他無法掌控的人，張強得出了這樣的結論。

　　不過即便如此，張強還是拿起了桌上的電話撥了一個號碼。

　　電話接通了之後，張強笑著說道:“郭總你好，我是張強啊。上次咱們談的事情，雖然你那邊暫時沒有動靜，但是我是一刻也不敢放松啊。這不剛有了一點成績就想著跟你匯報一下。我這裡有一份調查報告，發給你看看，也請領導多批評指正。”

　　張強的電話是打給郭志新的，兩人在電話裡又聊了一會兒才結束了通話。

　　而張強看著桌上的那份調查報告，喃喃自語，“不知道這份報告交上去之後又會引發怎樣的波瀾。就讓我們拭目以待吧！”