開發商擬開發一個項目，具體程序如下:

　一、考慮該項目是否應進行招標

　以下工程可不進行招標:

　1、涉及國家安全、國家機密的工程。

　2、搶險救災工程。

　3、利用扶貧資金實行以工代賑或使用農民工的特殊情況。

　4、停建或者緩建後恢復建設的單位工程，且承包人未發生變更的。

　5、施工企業自建自用的工程，且該施工企業資質等級符合工程要求的。

　6、在建工程追加的附屬小型工程或者主體加層工程，且承包人未發生變更的。

　7、法律、法規、規章規定的其他情形。

　除上述工程外均要進行招標。

　二、如果必須進行招標，則考慮是自行招標還是委托招標

　建築法規規定:依法必須進行招標的工程，招標人如果具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行招標，對其條件要求為:

　1、有專門的招標組織機構;

　2、有與工程規模、複雜程度相適應的具有同類工程招標經驗、熟悉有關工程招標法律法規的工程技術、概預算及工程管理的專業人員。

　不具備上述條件的，招標人可以自行選擇並委托具有相應資格的工程招標代理機構代理招標。

　三、如果確定自行招標，則考慮是采用何種招標方式

　公開招標還是邀請招標，並在發布招標公告或發出投標邀請書的5日前，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門或者受其委托的工程招標投標監督管理機構備案，並報送相應材料，工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門或者工程招標投標監督管理機構自收到備案材料之日起5日內沒有異議的，招標人可以自行辦理施工招標事宜;不具備規定條件的，不得自行辦理招標。備案所需資料:

　1、建設項目的年度投資計劃和工程項目報建備案登記表;

　2、建設工程施工招標備案登記表;

　3、項目法人單位的法人資格證明書和授權委托書;

　4、招標公告或投標邀請書;

　5、招標機構有關工程技術、概預算、財務以及工程管理等方面專業技術人員名單、職稱證書或執業資格證書及其工作經歷的證明材料。

　建設工程施工招標備案登記表(附表一)

　公開招標與邀請招標相比，可以在較大的范圍內優選中標人，有利於投標競爭，但招標花費較高、時間較長。建築法規規定:依法必須進行施工招標的工程，全部使用國有資金投資或者國有資金投資佔控股或者主導地位的，應當公開招標;其他工程可以實行邀請招標。《招標投標法》進一步確定:“國務院發展計劃部門確定的國家重點項目和省、自治區、直轄市人民政府確定的地方重點項目不適宜公開招標的，經國務院發展計劃部門或者省、自治區、直轄市人民政府批準，可以進行邀請招標。”

　采用邀請招標方式時，招標人應當向三個以上具備承擔該工程施工能力、資信良好的施工企業發出投標邀請書。

　采用邀請招標的項目一般屬於如下幾種情況之一:

　1、涉及保密的工程項目。

　2、專業性要求較強的工程，一般的施工企業缺少技術、設備和經驗，采用公開招標響應者較少。

　3、工程量較小，合同額不高的施工項目，對實力較強的施工企業缺少吸引力。

　4、地點分散且屬於勞動密集型的施工項目，對外地域的施工企業缺少吸引力。

　5、工期要求緊迫的施工項目，沒有時間進行公開招標。

　6、其他采用公開招標所花費的時間和費用與招標人最終可能獲得的好處不相適應的施工項目。

　一個建設項目的建設可以劃分若乾個合同包，對不同的發包工作內容可以采用不同的招標方式。

　四、如果是采用自行招標，則先進行招標前備案，委托代理招標事宜的，應簽訂委托代理合同。

　五、招標前備案或簽訂代理合同後，開始發標前的準備工作。

　(一)、劃分標段

　招標人應根據工程特點、自身的管理能力、對項目總投資的影響、工期要求等因素考慮確定發包范圍。可采取項目總承包模式(交鑰匙工程，即某些項目的所有者有時出於對項目建設過程的管理不太熟悉考慮，將項目實施過程中所涉及的設計、施工、材料和設備采購、竣工和保修一攬子發包給一個承包商的一種簡單項目管理模式，目前國內外很多工程采用該種模式，具體見《建設工程合同管理》250頁。)，劃分成不同標段，不同組團、棟數，或分別進行監理招標、設計招標、施工招標、設備供應招標等等。

　(二)、確定合同計價方式

　總承包合同、勘查合同、設計合同、監理合同一般采用總價合同方式。施工招標中，對已完成施工圖設計的中小型工程，可采用總價合同;對初步設計完成後即進行招標的大型複雜工程，則應采用估計工程量單價合同。

　(三)、準備招標所需文件

　公開招標采用招標公告;邀請招標采用投標邀請函。

　招標公告、投標邀請函(見附表二、附表三)

　(四)、實行公開招標的，招標公告要在國家和省(直轄市、自治區)規定的報刊或信息網或其他媒介上公開發布，同時在中國工程建設和建築信息網公開發布。實行邀請招標的，招標人必須想三個以上符合資質條件的投標人發出投標邀請函。

　(五)、準備資格預審文件。

　資格預審是在招標階段對申請投標人的第一次篩選，只有公開招標時才設置資格預審程序，邀請招標由於招標人對邀請對象的資質和能力已有所了解故不設置此程序。但邀請招標時，公開招標資格預審的主要審查內容往往也要放在評標時進行審查和比較，作為評標比較的要素。一般情況下，招標人隻通過資格預審文件、資格預審申請書(按資格預審文件要求填寫)了解申請投標人的各方面情況，不向投標人當面了解情況。

　資格預審文件內容包括“資格預審須知”和“資格預審表”兩部分:

　資格預審須知:

　(1)工程概況

　a、發包方籌措的項目建設資金來源。

　b、總體工程概況、包括名稱、性質、規模、環境特定等的描述。

　c、本合同項下要進行的工程說明。

　d、發包方提供的設置和服務。

　e、負責本工程的監理單位等。

　(2)對投標人的基本要求

　a、投標人的最低資格標準。

　b、對聯合體投標的資格要求。

　c、資格預審的主要內容說明。

　d、通過資格預審的評定標準等。

　(3)填報資格預審表的注意事項

　a、必須提交的證明材料。

　b、填報資格預審表應注意的事項。

　c、對聯合體投標的要求等。

　(4)資格預審程序說明

　a、接受投標人資格預審申請書的最遲時間。

　b、招標人發出資格預審合格/不合格通知的方式。

　c、對通過資格預審投標人確認參與投標競爭的回執要求等。

　資格預審表:

　一般民用建築工程資格預審表(附表五)

　大型工業項目資格預審表(附表六)

　(六)、實行公開招標的，投標人了解招標公告之後、並有意投標的，則在招標公告規定的時間、地點獲取資格預審文件(該預審文件購買後不能退)。

　潛在投標人在得知招標公告後，則進入投標決策階段，共分為前期和後期兩個階段:

　1、投標決策的前期階段:必須在購買資格預審文件前完成，該階段應完成的工作是通過招標公告、公司對招標工程、業主情況的調查和了解的程度對“是否進行投標”做個結論。通常情況下應放棄投標的有:

　a、本施工企業主營和兼營能力以外的項目。

　b、工程規模、技術要求超過本施工企業技術等級的項目。

　c、本施工企業生產任務飽滿，而招標工程的盈利水平較低、風險較大的項目。

　d、本施工企業技術等級、信譽、施工水平明顯不如對手的項目。

　2、投標決策後期階段:指從申請資格預審及投標報價(封送投標書)前完成的決策研究階段。

　投標的分類:

　1、按性質分為風險標和保險標兩類

　風險標:本來就知道該工程難度大，且本企業在技術、資金等方面困難，但由於隊伍窩工或因工程盈利的豐厚或為開拓新技術領域而去參加的投標，從而去解決存在的問題，這樣的標稱為風險標。

　保險標:對可以預見的情況，從技術、設備、資金等重大問題都有了解決對策的投標，這樣的標稱為保險標。

　2、按效益分為盈利標、保本標和虧損標兩類

　盈利標:如果招標工程既是本企業的強項，又是對手的弱項，或建設單位意圖明確或本企業任務飽滿，利潤豐厚，才考慮讓企業超負荷運轉，在該情況下投的標稱為盈利標。

　保本標:指當本企業無後繼工程，或已經出現部分窩工，必須爭取中標，但招標的工程項目本企業又無優勢可言，競爭對手較多，這時所投的標稱為保本標。

　虧損標:分為四種情況a、本企業已經大量窩工，嚴重虧損。若中標後至少能使部分人工、機械運轉。b、為在眾多的競爭對手中獲得投標，不惜血本壓低標價。

　c、為了在本企業一統天下的地盤裡，為擠垮企圖插入的競爭對手。d、為打入新市場，取得拓寬市場的立足點。

　決定投標或棄標的主觀因素:

　1、技術方面的實力

　a、有精通本行業的估算師、工程師、建築師、會計師和管理專家組成的機構。

　b、有工程項目設計、施工專業特長，能解決技術難度大和各類施工中難題的能力。

　c、有國內外投標項目類似的施工經驗。

　d、有一定技術實力的合作夥伴。

　2、經濟方面的實力

　a、具有墊付資金的能力。

　b、具有一定的固定資產，機具設備及其投入所需的資金。

　c、具有一定的資金周轉，用來支付施工用款。

　d、承擔國際工程，需籌集承包工程所需的外匯。

　e、具有支付各種擔保的能力。

　f、具有支付各種納稅和保險的能力。

　g、由於不可抗力帶來的風險，應當能承擔其損失。

　h、承擔國際工程，往往需重金聘請豐富經驗或有較高地位的代理人以及其他傭金，也需要承包商有該能力。

　3、管理方面的能力

　4、信譽方面的能力

　決定投標或棄標的客觀因素

　1、業主和監理工程師的情況

　a、業主的合法地位、支付能力、履約信譽。

　b、監理工程師處理問題的公正性、合理性。

　2、競爭對手和形勢

　a、是否投標應注意競爭對手的實力、優勢，以及投標環境的優劣情況。

　b、競爭對手的在建工程也很重要，若對手的在建工程即將完工，則對手希望中標心切，則投標報價不會很高，若對手的在建工程規模大，時間長，則投標報價很高。

　c、大公司適應管理大型工程，中小型公司則適應中小型項目。

　3、法律法規情況

　a、工程所在地強製法律法規。

　b、意思自治的原則。

　c、最密切聯系的原則。

　d、適應國際慣例的原則。

　e、國際法效力優於國內法原則。

　4、風險問題

　a、投標與否要考慮的因素很多，需要投標人廣泛深入地調查研究，積累資料，作出判斷分析，才能做出正確的決策。

　b、是否產生效益。

　綜上說述，投標人通過決策分析後，若決定投標則進入“購買預審文件”階段

　(七)潛在投標人獲取資格預審文件後，按資格預審文件要求的格式、內容填報資格預審申請書，並在規定的時間、地點遞交給指定的單位。

　六、招標人接收資格預審申請書後，則開始招投標階段工作

　(一)招標人接收潛在投標人的資格預審申請書後，對該申請書的內容進行審查分析。

　為了全面客觀地審查申請投標人是否具備實施能力，通常對遞交的資格預審表分兩個步驟進行評定和比較(一般隻對投標人的資格預審申請書、資格預審表進行審查，不當面了解情況)。首先檢驗該申請投標人是否具備本招標工程設定的“必須達到標準”，若達不到將視為不合格;然後對滿足基本條件的投標人資料進行加權打分量化比較。

　步驟一:審查合格條件

　資格預審須知中明確規定的投標人必須滿足的基本條件，可分為一般必要合格條件和附加合格條件兩類。

　1、必要合格條件:是各招標工程均列有的對投標人的基本資格要求，通常包括法人資格、資質等級、注冊的營業范圍、財務狀況、企業信譽等幾個方面的最低標準。資格預審必要合格條件標準一般采用表格形式，並且由招標人在留空處確定具體標準後隨資格預審須知一道發布，以便每個投標申請人都能明白資格預審合格標準。

　資格預審必要合格條件標準審查表(附表七)

　2、附加合格條件:與必要合格條件的要求不同，不是每個招標項目的資格預審中均設置附加合格條件，而是視招標項目是否對潛在投標人有特殊要求決定有無。普通工程項目一般承包人均可完成，可不設置附加合格條件。對於大型複雜項目尤其是需要有專門技術、設備或經驗的投標人才能完成的，則應設置此類條件。附加合格條件是為了保證承包工作能夠保質、保量、按期完成，按照項目特點設定而不是針對外地區或外系統投標人，因此不違背《招標投標法》的有關規定。附加合格條件一般以申請投標人是否完成過與招標工程同類型或同容量工程作為衡量標準。標準不應定得過高，否則會使合格投標人過少影響競爭;也不應定得過低，讓實際不具備能力的投標人獲得合同而導致不能按預期目的完成;只要實施能力、工程經驗等能力與招標項目的要求在同一數量級即可。

　招標人可就下列方面設立附加合格條件:

　(1)針對工程所需的特別措施或工藝專長。

　(2)專業工程施工資質。

　(3)環境保護方針和保證體系。

　(4)同類工程施工經歷。

　(5)項目經理資質要求。

　(6)安全文明施工要求等。

　步驟二:資格評審(加權打分量化比較)

　評審的內容通常分為財務能力、技術能力和施工經驗三大部分，每一部分還應進行具體指標的細化，權重的分配依據招標工程特點和對承包商的要求配設，對某一方面要求高時可加大權重質。

　建設不頒布的施工招標范本中推薦的資格預審詳評示范標準實例(附表八)

　某水利樞紐建設項目資格預審評分標準實例(附表九)

　(二)評審人員對各申請投標人的資格預審文件進行客觀打分後，按照得分值的高低排出總體能力的評定次序，由招標人確定通過資格預審的投標人短名單。

　資格預審采用“及格/不及格“製。申請投標人的資格是否合格，不僅看其最終總分的多少，還要檢查各單項得分是否滿足最低要求的得分。如果一個申請投標人資格預審的總分不低，但其中的某一項得分低於該項預先設定的最低分數線，仍應判定他的資格不合格。因為他若中標，將會在施工階段給發包人帶來很大的風險。

　目前確定短名單有如下兩種方式:

　1、不限定合格者數量:為了體現公平競爭原則，所有總分在錄取線以上的申請投標人均認為合格，有資格參與投標競爭。但錄取線應為滿足資格預審預先設定滿分總分的80%。使用世界銀行、亞洲開發銀行或其他國際金融組織貸款實施的工程項目通常都采用這重方式。

　2、限定合格者數量:對得分滿足總分60%以上的申請投標人按照投標須知中說明的預先確定數量(5～7家)，從高分向低分錄取。目前國內多采用這種方式。

　(十)不管是不限定合格者數量還是限定合格者數量，通過資格預審後確定了短名單之後，招標人應當向所有投標申請人通告資格預審結果，並向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法。經過資格預審合格的申請投標人，均可以參加投標。並且應當對合格的投標人發出邀請函並請其在規定時間內以書面形式回函是否參與投標，若有不參加投標者且本次資格預審采用限定合格者數量確定的投標人短名單，則應當補充通知記分排名下一位申請人購買招標文件，以保持投標具有競爭性。

　(三)、資格預審完成後，評審委員會應向招標人提交資格預審報告，並報建設行政主管部門備案(資格預審報告備案)。評審報告的主要內容包括:

　1、工程項目概要。

　2、資格預審簡介。

　3、資格預審評審標準。

　4、資格預審評審程序。

　5、資格預審評審結果。

　6、資格預審評審委員會名單及附件。

　7、資格預審評分匯總表。

　8、資格預審分項評分表。

　9、資格預審詳細評審標準等。

　(四)、資格預審報告備案、招標人發出資格預審通知書並收到是否參加投標的回函，確定最後的投標人名單後開始編制招標文件。

　1、招標人應當根據招標工程的特點和需要，自行或委托工程招標代理機構編制招標文件，內容包括:

　(1)、投標須知，包括工程概況、招標范圍、資格審查條件、工程資金來源或者落實情況(包括銀行出具的資金證明)，標段劃分、工期要求、質量標準，現場踏勘和答疑安排，投標文件編制、提交、修改及撤回的要求，投標報要求，投標有效期，開標的時間和地點，評標的方法和標準等。

　(2)、招標工程的技術要求和設計文件。

　(3)、采用工程量清單招標的，應當提供工程量清單。

　(4)、投標函的格式及附錄。

　(5)、擬簽訂合同的主要條款。

　(6)、投標邀請書，是發給通過資格預審投標人的投標邀請信函，並請其確認書面回函是否參與投標。

　(7)投標擔保

　投標擔保的形式。在招標文件中可以要求投標人提交投標擔保。投標擔保可以采用投標保函或者投標保證金的方式。投標保證金的金額一般在預期合同價格的1%～5%范圍內，合同額較大的項目取較小百分比，反之取較大百分比。投標保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過投標總價的2%，最高不得超過50萬元。

　投標人應當按照招標文件要求的方式和金額，將投標保函或者投標保證金隨投標文件一起提交。

　投標保函(附表十)

　(8)、要求投標人提交的其他材料。

　招標人在招標文件中不得對潛在投標人提出與招標工程實際要求不符的過高的資質等級要求。

　2、招標文件補充、修改及備案:對於已發出的招標文件，招標人可以依法進行必要的澄清或者修改，該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有投標人，並同時報工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。該澄清或者修改的內容作為招標文件的有效組成部分。

　招標文件補充、修改內容包括:

　1、對投標人書面質疑的解答。投標人研究招標文件和進行現場考察後對招標文件中的某些問題提出書面質疑，招標人如果對其問題給予書面解答，就此問題的解答應同時送達每一個投標人，但送給其他人的解答不涉及問題的來源以保證公平競爭。

　2、標前會議的解答。標前會議對投標人書面和即席提出問題的解答，在會後應以會議紀要的形式發給每一個投標人。

　3、補充文件的法律效力。不論是招標人主動提出的對招標文件有關內容的補充或修改，還是對投標人質疑解答的書面文件或標前會議紀要，均構成招標文件的有效組成部分，與原發出的招標文件不一致直處，以各文件的發送時間靠後者為準。

　4、補充文件的發送對投標截止日期的影響。在任何時間招標人均可對招標文件的有關內容進行補充或修改，但應給投標人合格的時間在編制投標書時予與考慮。按照《招標投標法》的規定，澄清或修改文件應在投標截止日期15日以前送達每一個投標人。因此，若遲於上述時間時投標截止日期應相應順延。

　招標文件實例(附表四)

　(五)、潛在投標人收到資格預審合格通知書，並回函表示願意參加投標之後，在資格預審合格通知書內的時間、地點購買招標文件。)獲取後開始準備投標文件，並搜集有關資料和相關信息。

　(六)、招標人在發出招標文件的同時，將招標文件報工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案(招標文件備案)。如果發現招標文件有違反法律、法規內容時，有權責令招標人改正。

　(七)、招標人在投標須知規定的時間組織投標人自費進行現場踏勘、考察。一方面可以是投標人了解現場情況、自然條件、施工條件以及周圍環境條件，以便編制投標文件。另一方面可以避免合同履行過程中他以不了解現場情況為理由推卸應承擔的合同責任。

　(八)、現場踏勘後，投標人以書面形式提出問題→招標人以書面形式向所有投標人發放答疑紀要→投標人獲取問題解答並回執→招標人向建設行政主管部門提供答疑紀要並備案(答疑紀要備案)。

　答疑紀要備案後招標人組織投標預備會(即答疑會)，投標人以書面形式提出問題→招標人接受問題，準備解答→招標人答疑會解答並以書面形式向所有投標人發放答疑紀要→投標人獲取問題解答並回執→招標人向建設行政主管部門提供答疑紀要並備案(答疑紀要備案)。

　招標文件的補充、修改可以在招標文件發出之日起，到投標截止日期15天前。若必須在投標截止日期15天內，則投標截止日期相應順延。

　(九)、投標人在現場踏勘、獲取答疑紀要、招標文件得到澄清修改之後(也可以一邊編制投標文件，一邊接受招標人的修改同時編制)開始編制投標文件(投標文件的編制一般情況下是和現場踏勘、獲取答疑紀要、招標文件得到澄清修改同時進行)。

　投標文件的編制:投標文件一般在投標人參加完投標預備會(標前會議)→確定投標策略→確定施工方案→收集有關資料→選擇定額、確定費率→計算和覆核工程量→計算成本價格→報價分析決策之後開始編制投標文件

　《招標投標法》第二十七條第一款規定:“投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。”

　投標文件由“投標函部分”、“商務部分”和“技術部分”組成。

　(十)、辦理投標擔保

　投標人擔保的約束條件。 由於投標擔保是在投標截止日期以前，投標人隨同投標文件一起提交給招標人，因此投標保證約束的是開標後投標人的行為。投標截止日前，投標人的任何行為都可以自主決定而不構成投標人違約，如申請資格預審後不遞交資格預審文件;資格預審合格者不購買招標文件;購買招標文件後不參與投標;遞交投標文件後在投標截止日前以書面形式要求撤回投標書或更改其內容等均不能視為投標人違約。

　投標截止日期後造成投標人違約行為，招標人可以沒收投標保證金，包括:

　1、投標截止日期後要求撤標;

　2、開標日後堅持要求對投標文件做實質性修改;

　3、對經評標委員會修正後的報價計算錯誤拒絕簽字確認;

　4、接到中標通知書後拒絕簽訂合同;

　5、中標後不在招標文件規定的時間內向招標人提供履約擔保。