去德國炒房地產，這顯然是一個偽命題，事實上德國雖然經濟發達，但在房地產市場上，尚且還不如現在的中國這麽開放。

德國是一個全球裡房地產的模范國家，他的房價長期穩定，是全世界房地產的典范，德國1970年到1992年，房價隻上漲1.5倍，年均增速只有2.6%，還沒有跑過通脹。如果持有房產50年，你反而還是賠錢的。

所以德國人形成了非常強烈的租房理念，住房自有率只有45%，55%的人都租房住，而且租房群體租住面積人均38平米，租賃條件十分好。

德國的房子也很便宜，房價收入比來看，柏林是10倍，慕尼黑是17倍，我們要比德國高一倍以上，從房價租金回報率來看，基本2030年回本，也就是說差不多應該是34%的水平。從絕對房價來看，柏林城區是6000美元一平米，慕尼黑是9800美元一平米，遠低於中國香港、倫敦、紐約，也比北京上海深圳還低，但是人家的收入，卻是我們的35倍。

而且越是大的城市，租房的比例就越高，就比如在柏林，80%的居民都是租房，所以在德國炒房的話，利潤是非常微薄的，甚至可以說無利可圖。

而且中資進入德國，遠不如美國和歐洲其他國家那麽輕松，需要經過層層的審查，畢竟是剛剛冷戰結束後不久，而且一旦成為影響社會性的問題，就很快會被取締，根本沒有任何周旋的余地。

而段雲之所以這麽說，顯然也是有它的目的的，他知道只有在談到房地產和賺錢的時候，妻子程清妍才會有濃厚的興趣。

“德國的房產市場真的這麽好嗎?”果然，聽到丈夫這麽說，程清妍轉頭問道。

“我上次去歐洲考察的時候，那裡真的給我留下了非常深刻的印象，蘇聯管制的東德比較窮，但是美國人管制的西德卻富得流油，說到底，美國畢竟是超級大國，經濟佔到了世界的一半以上，想扶持一個歐洲國家，對他來說易如反掌。”段雲頓了頓，接著說道:“當初我去西柏林的時候，感覺那裡的人們生活的非常富有，家家戶戶都有小轎車，基本上都是國內大幾十萬的奔馳寶馬，大眾汽車在那裡根本排不上號，你可以試想一下，現在的西柏林地區人口幾乎是東柏林三倍，但是城區的土地卻很少，一旦東西柏林合並，西柏林地區肯定會被重新開放，房價自然會大漲特漲……”

“可是我沒有在國外投資的經驗……”程清妍柳眉微皺說道。

“咱們是企業家，就應該有勇於開拓的決心，之前你在香港不是也一樣投資的房地產生意嗎?現在兩邊都是資本主義制度，區別不會很大。”段雲微微一笑，接著說道:“不光是德國，包括歐洲的很多國家，都潛藏著巨大的商機，就算最終不選擇在那裡投資，去考察一下的話，也應該能學到很多東西……”

“你說的對，不過我現在有些脫不開身……”程清妍有些為難的說道。

程清妍這兩個年來，一直來回頻繁在深圳香港，海南和上海之間出差辦公，現如今海南又要談一個新項目，所以要處理事情一直都很多，很難騰出空閑時間遠赴歐洲考察，盡管他已經被段雲說的有些心動。

“能有什麽脫不開身的?你手下的團隊那麽能乾，把所有的髒活細活都乾完了，你最多也就是拍板定合同簽字，有什麽脫不開身的。”段雲笑了笑，接著說道:“就算你在國外，也可以電話遠程指揮，再說了，不是還有我嗎?我幫你處理公司的事情不也一樣麽……”

“可是……”

“清妍，

咱們來深圳這麽多年來，我也出過很多次國了，但是你一次都沒有，我覺得你應該開開眼界，好好看看這個世界。”段雲看了妻子一眼，接著說道:“這個世界要遠比你想象的更加豐富多彩，人不能隻做井底之蛙，就像你當初苦學外語，為的不就是能夠將來有一天能夠毫無障礙地擁抱這個世界吧?”段雲說這番話的時候語氣帶著幾分煽情，女人都喜歡唯美浪漫的東西，所以段雲盡可能的要打動他的心。

“其實我也一直在想，如果公司穩定了賺的錢多了，就去外面看看，但是沒有想到，現在的生意是越做越大，反而越來越不自由……”說到這裡的時候，程清妍。臉上閃過一抹苦笑，只聽她接著說道:“有時候感覺自己還過得不如以前，想起在咱們結婚之前的時候，我想做什麽都可以，無憂無慮，生活也充滿了激情，但是現在……”

“現在你一樣可以活得很有激情，咱們現在什麽都不缺，你更應比別人享受更多的東西，另外如果你能去歐洲考察，除了可以尋找到更多商業的機會，也可以為咱們的孩子謀劃未來……”段雲又說道。

“為咱們的孩子謀劃未來?”程清妍臉上露出了幾分不解。

“你不是一直都希望咱們的孩子將來能夠接受最好的教育嘛?從教育水平上來說，歐美國家有很多的世界級名校，比咱們國內的教學水平要高很多，即便是國內最好的清華和北大，放在全世界也排不到前100。”段雲沉吟了一下，接著說道:“雖然咱們天音集團這些年一直都是立足於國內發展，但是遲早有一天，他是要走向世界的，讓咱們孩子在國外接受先進的企業管理之類的教育，等咱們老了以後，就可以安心的把公司交給他，所以對於咱們下一代的培養，也是關乎到家族命運的大事……”

為了能夠說服妻子，段雲這次不得不談及到了孩子。

其實對段雲來說，孩子未來接手家族產業不一定是非要上名校的，就如同香港的那些老一輩的富豪，普遍都是出身卑微學歷一般，從一個側面說明學歷並不代表能力，即便他能上普通的國內大學，對段雲來說也是無所謂的事情，因為他以前也沒在國外留過學，可照樣還是把天音集團經營的這麽成功，當然了，這也是與他有先知先覺有很重要的關系的，但至少在企業管理方面，確實不需要太高的學歷。