物業怪事兒:當你有急事兒要請假早點離開單位的時候肯定有人來找你、直到把你拖到下班以後才完事，但他的事情並不是非得今天辦才行;當你沒有事兒準備在單位堅守一天的時候，鬼都不見一個。世上的不如意事情十有八九、順心就好！

　　6月的一天許文強接到劉娜的通知:要求組織中層幹部加上從事物業行業(客服、工程維修、保安、保潔、綠化等相關行業)多年的員工，下午一點到一期大會議室裡開會。會議的議題是——打造一個完善的住宅環境、讓購房者住的舒服(硬件部分)，原來開發公司準備要開發北方豪庭三期工程了。前不久開發商參加了一次在南方同行業舉辦的行業會議，見識到差距有多大、又請教了一些所謂的專家後吸取經驗教訓，決定將原本就要全程參與樓宇開發建設的物業公司也納入開發團隊裡來，而不是現在的打醬油！擦屁股！

　　會議室裡吵吵喳喳的、售樓處、一期物業、二期物業都來了，眾人都在和別的部門熟悉的朋友打招呼、聊天。劉娜領著兩個文員進來了、其中一個抱著一個筆記本電腦準備做記錄，另一個文員收集了大家的簽到表後、又給大家發放了一份印有“題目”的A4紙張、請大家仔細閱讀上面的提問，大家一邊看這張“考卷”一邊交頭接耳小聲議論著。

　　許文強仔細閱讀這張“卷子”上面的“考題”、一邊感慨這開發商得多精明啊！只見“考卷”上面的第一道“考題”是:1、如何吸引潛在購房者?2、新建住宅區戶型設計有什麽合理化建議?3、對於建築的各項配套設施設備有哪些合理化建議?4、對於配套的底商有什麽建議。

　　大家都在交頭接耳低聲議論著“考卷”上的“考題”，不清楚為什麽要讓咱們這些工人來參加這次會議?經理主管級的員工想起了培訓時曾經學到過得國外和南方的幾大行物業公司的標準流程、並不覺得意外，早就該把售後服務(物業管理)做到售前(立項前)了。南方的同行業者們接受新鮮事物能力比北方要強的多，目前濱江市還沒有哪家開發公司重視物業公司到這種程度，就連比較有名的禦寶物業也不過是營銷的一個手段而已！

　　直到劉娜用板擦敲響了白板會議室內才總於安靜了，大家都在等待領導的到來。

　　雲總進來了大家起立鼓掌，雲總笑著讓大家坐下。待大家都坐好安靜下來後，雲總說道:“今天出席會議的同事們哪！主管級別以上的我都認識、這些老師傅和老大姐我還認不全;由於時間關系哪我就不一一認識了，以後有機會慢慢認識！今天召集大家來開會哪就一個目的——把咱們即將建設的三期項目打造成為濱江市乃至整個東北地區最好的樓盤！(大家鼓掌)前幾天我和咱們老板一起去深?圳市參觀學習了一周、深有感觸啊！不比不知道我們比南方的同行要差好多;經過一周的學習老板和我都深深感受的差距之大！我們公司要奮起直追了！爭取學習國外和南方同行業者的先進理念，爭取做濱江市乃至邊疆省開發行業的領頭牛！進而成為整個東北的領頭牛！”

　　雲月總經理喝了一口水後接著說道:“至於從哪個方面追趕?我給大家都發了一張“考卷”大家可以按照這張紙上面的題目一項一項的思考、大家集思廣益;至於有老師傅和老大姐不理解為什麽請你們來參加會議?是這樣的、我冬天的時候回到大堂的時候發現大門銅把手上纏著一圈紅絨布，

我手握著把手的時候手就不會冷，這個小小的舉動就可以體會出保潔大姐的用心度，張萍大姐來了嗎?哦來了啊！怎麽還坐在最後一排了?到我這邊坐、給我們大家講講你是怎麽想起來給銅把手加紅絨布的?”　　張萍大姐紅著臉在眾人的掌聲裡挪到了雲總旁邊、劉娜讓出來的椅子前邊;張萍大姐先是向雲月鞠了一躬，又向與會的同事鞠了一躬在大家的掌聲中漲紅了臉;過了一會兒才在雲總的鼓勵下鼓起勇氣說道:“我和我老伴每天都要去出早市和夜市，天很冷、我們帶手套推車、車把手也涼，我就把我家的舊床單拆下來、用布把車把手給包住，這樣就感覺不到涼了;我看著大堂銅門把手光禿禿的、摸上去冰涼冰涼的、好多業主都不願用手去拉銅門把手、用腳勾著把手看門、還罵物業不給纏護套，我就從家裡找來了一些舊的紅絨布過來、依著把手的一圈長度和上下長度將紅絨布給裁好了，用紅線給縫上這樣就不涼了，業主也很好高興誇咱們考慮的周到……。”

　　在張大姐斷斷續續的講述中、大家知道自己的工作差在哪裡了，忽略了身邊的一些小事、而這些小事恰恰是業主們最常接觸到的、當這些小事匯到一起就形成了一個巨大的認知浪潮、將我們自以為傲工作成績給衝淡了、甚至衝沒有了。

　　會後大家把“考卷”拿回分公司各自討論不已。

　　魏經理因為家中突發狀況、就讓許文強帶領各位部長和員工們總結以往的經驗教訓，歸納出一些合理化建議給開發商;並且囑咐道一定不能被一期項目給比下去。考慮到物業公司更加注重實用性和業主的視覺性及使用習慣，許文強著重考慮到從業主入住後的實際使用方便的角度來給出合理化建議。

　　許文強可是帶著各位部長和有豐富經驗的老員工開了數次會議，終於在限定時間內將建議書整理完畢上交給魏經理，魏經理看過以後有補充了幾點建議就讓許文強以二期項目物業公司的名義上報給劉娜。

　　劉娜看過這份《建議書》後覺得實用性很強、雖然不敢說是最好的！但如果在設計階段設計部門能夠吸收了《建議書》裡提出的合理化建議，那麽這個項目不敢說是最具有檔次、配套設施最全、裝修最豪奢住宅區，將成為最適合居住的住宅區！

　　想到此處、劉娜將這份建議書放在雲總的老板台上文件中的最上面。雲總來到辦公室習慣性的查看網頁上的新聞動態和《邊疆省日報》、《濱江市日報》;當雲總拿起一份《日報》的時候目光留意到有一份新上交的建議書——《關於(北方豪庭三期項目)樓宇設計細節的一些建議》這吸引了雲總的注意力。

　　《關於(北方豪庭三期項目)樓宇設計細節的一些建議》

　　二期項目部

　　一、北方豪庭三期項目潛在購房者定位

　　本小區三期項目地理位置位於市區中心、臨近油坊區中心商圈、省中心醫院，附近又有對口中學——風華中學;購房者多以本地居民及為孩子擇校的家長為主;應建設公寓式小戶型佔到90%以上比例，這樣的小戶型單價高、但總體價格還能夠承受;當孩子畢業後還可以將房子賣掉、由於房子的升值，孩子上學的學費和學雜費的都給報銷了，既完成孩子的學業又可以多賺錢、一舉兩得;可以考慮將公寓精裝修後再出售這樣售價能再提高一些，購房者本身購房就是為了給孩子落戶口好上學用，並不特別注重房間的裝修效果是否合服心思、是否實用，精裝修房省去購房者裝修的麻煩、售價高一點也可以接受。

　　二、樓宇、戶型設計建議

　　1、點式樓宇或三菱標識形狀的樓宇要比板式樓宇更合適公寓式小戶型，更加節省公共空間，能夠分隔更多的房間出來。

　　2、使用面積在30㎡左右的一室公寓式房間為主要戶型，約佔本小區房間的90%強，使用面積在40—50㎡小二居室為相應輔助。

　　點式結構或者三棱結構樓宇、更加能夠照顧到各個房間的日照、基本上沒有特別北向的房間，個別房間也能夠在不同季節的不同時間裡受到陽光。每棟樓宇每層設計能夠達到20~30戶甚至更多達到40戶、每棟樓宇32層，就需要增加電梯數量至少要6/7台電梯/樓。

　　3、商、住分離

　　底商和住宅最好能夠分開、在住宅區外建設獨立商業用房;用柵欄將兩個區域分隔開，這樣不但能夠在樓宇群落中展現出層次感、高間距、最大保持住宅區的私密度和開發商的胸懷;另外在供電、消防、排煙、排水等方面與住宅區分開，保持各自的獨立性;但缺點同樣明顯就是土地利用率不高、但可以增加小戶型的數量和房價將損失彌補回來。

　　如果不能，則注重底商的特殊性，獨立設置供供電、消防、監控、排煙、排水等裝置、與樓上住宅區區分開;另外就是在底商的臨園區一側後門處加設圍欄、將底商後門之間消防通道與園區分隔開來(商服必須要有後門——消防逃生門、一旦發生火災可以快速疏散人員。)。

　　三.底商設計細節

　　1、獨立出戶下水橫杠立杠、與樓上住宅分隔開(商服多餐飲行業、油膩較大經常堵塞單元出戶橫杠、造成底層居民家返髒水！)。

　　2、單獨設計排風通道，與樓上住宅分隔開;住宅為民用煙道、不適合餐飲大功率排煙。

　　3、商鋪進戶門:多為地彈簧門、濱江市冬季土層上凍起鼓，避免此類情況發生，嚴格要求施工單位按照施工要求回填河沙，禁止使用回填土回填;再測量地彈簧門口高度前，在進戶門口處砌一行磚(與牆體同寬)起個門檻，可將門底邊離地抬高6公分，然後在門檻上方測量地彈簧門口高度，有了這樣的高度差就可以保證冬季地彈簧門不會因為門外踏板受凍漲起鼓、影響地彈簧門的開啟;

　　另外進戶大堂及單元銅門需要注意以下幾點:銅門框和門扇的內襯一定要加厚、多加一個合頁會(加在門扇的上方)更好、避免因為門扇過重造成門扇下沉;又可以避免開關門時剮蹭銅門底邊。還有銅門的圓筒型把手裡側、用於固定兩端裝飾銅帽的螺旋杆的長度一定要長一點、長1~2公分就行(現有的螺紋杆兩頭用於固定兩端裝飾銅帽的螺旋杆的長度，各只有半公分只能擰3~4圈，如果有一頭多擰幾圈、另一頭就不沒有螺紋杆固定銅帽了。)。

　　4、可以給底商設計成挑高設計、購買一層實得兩層;由業主自己分隔室內空間用以增加使用面積，但不能在天台加蓋陽光棚。

　　四、住宅區各部分設計細節

　　1、庭院—購買本小區的購房者多為城市居民，對綠化面積特別重視;盡可能利用有限空間多植樹種草，形成立體綠植牆體;由於地理位置的原因，庭院內多種植常綠的針葉類樹木。

　　2、綠植—不種植果樹和帶尖刺的小棵樹木，避免無良業主攀爬樹木及傷到摘果子的人;也不種植開花的樹木、避免引來蜜蜂蜇到業主引起糾紛。

　　3、向體彩中心申請健身器材、購買兒童樂園等大型室外玩具城堡…但在安裝室外城堡時要求加固安裝、避免風大刮翻城堡傷人。

　　4、樓區庭院內禁止一切車輛進入(特殊車輛除外)，但樓區通道要設置減速帶、限速標識牌和反光鏡及警示標語牌、有備無患。

　　五、樓宇外立面

　　1、陽台:全部房間都有暖陽台設計、北面房間也不例外，不設計露天陽台。

　　陽台的造型以四方形為宜，避免不規則形狀(弧形、梯形、三角形、六邊形等)造價高、可利用空間小等不利因素;

　　陽台以三面塑窗、兩面塑窗一面牆體、兩面牆體正面塑窗均可，避免在塑窗結合部位加設立柱造型，立柱面積小，不易做好保溫措施，室內對應牆體處易透寒長毛;

　　陽台設計避免南方設計的弧形飄窗(頂層閣樓尤其忌諱貓耳朵造型的小窗戶)造型，飄窗頂棚外面、底板外面狹小，不易做好保溫措施;

　　陽台窗內外兩側不設置裝飾性護欄，護欄工藝多粗糙，且固定在陽台牆面不結實、易引起滲水、返潮透寒現象;

　　室內與暖陽台連接處不設計突出牆垛造型，可以增加房間的使用性、突出牆垛造型太影響房間設計。

　　2、空調托板

　　托板位於窗戶開扇正下方或旁邊兩側，距離開扇不遠，方便安裝、維護空調;

　　個別小區為圖樓宇外立面簡潔，采取內凹形牆面設計，在凹陷處放置托板，造成室內戶型不規則;

　　托板造型可簡單直板形，也可以在托板外側起護板(L形)

　　空調牆面插座，應設計在與空調托板同一側牆壁上。

　　 3、消防連廊和外置消防梯

　　高層(18層起)、消防強製規定有消防連廊或外置樓梯，消防連廊會造成業主擔心防盜問題，而加設護欄;在連廊上堆放雜物;或擔心安全將常閉式防火門自行鎖死等行為。

　　外置單掛逃生梯，配置聲控燈

　　 4、單元進戶門廳造型及單元門

　　門廳造型設計簡單、乾淨、不檔光;

　　單元門對開門，門上方有帶鐵藝護欄窗口為宜，單元門顏色與樓宇外立面協調美觀。

　　 5、天面

　　平屋頂，不要太尖角的坡屋面，不要沒有實際效用的造型;

　　坡屋頂最好不設計天窗，必須設計天窗也要避免弧形天窗(貓耳型)保溫措施較難作;

　　天面排水孔篦子，盡量使用立體形狀的(鐵藝網兜型)，更有效排水;排風管口防雨帽，設計用彎頭可行?

　　天面與牆體外立面結合部位，不易設計造型立柱等裝飾品;

　　六、單元內公共空間及設施

　　 1、門廳、挑高盡可能高大、顯示出宏大的感覺，單元門也要選擇超過兩米高度的門;

　　2、一般住宅的電梯前室、環形通道多有消防管道及消火栓設置，消防管道及消火栓遠離進戶門，避免相互磕碰損傷;外開戶門地面設置門碰，避免門磕碰牆面;

　　 3、電梯、多設置1T電梯，如果能單獨配置貨梯為最好(方便業主裝修時運送裝修材料和保潔員清理垃圾);

　　4、樓梯、高層多設計剪刀梯，能否設計單掛樓梯節省空間;

　　七、房間內部

　　1、進戶門及玄關

　　進戶門以三七扇最佳，門高超過2米為好，在玄關三分門口處留有鞋櫃位置;

　　玄關牆面，能否將可視對講掛機、電燈開關，空氣開關及弱電機盒設計在同一區域，方便裝修;

　　 2、衛生間及廚房

　　衛生間及廚房門口牆面能否不砌牆，由業主自行處理;原預留牆體地面處可間隔埋設外露紅磚，方便業主安裝固定推拉門用;

　　 3、兩居室臥室門不易正對，錯開即可;

　　 4、牆面插座、每面牆應預留一個插座;

　　當雲總看過這份《建議書》後讓劉娜通知二期分公司的魏經理親自過來匯報一下建議書的思路、她感覺到《建議書》並沒有說全面。

　　劉娜:“雲總、這份建議書是許文強帶領員工完成的，魏經理家裡出了狀況、這幾天請假沒有上班！”

　　雲總:“許文強?他挺有見解啊！讓他10點鍾過來匯報一下吧！”

　　劉娜答應一下又給雲總續了一杯水後就出來了，來到助理辦公室後劉娜給許文強打了個電話:“文強啊！雲總讓你10點鍾過來匯報一下《建議書》的思路，她感覺你們還有話沒有寫在上面！嗯、別遲到了，是10點準時匯報！再見！”

　　掛了電話許文強想著如何將這些天的想法向雲總匯報，就連王長勝來招呼他沒每聽到。

　　“兄弟你怎了?喊你都不答應！”王長勝疑惑的問道。

　　“哦，王哥啊！我想東西出神了，沒聽見你叫我;有什麽事兒?”

　　“沒啥事兒！就是問你中午去哪吃飯、這邊新開了個川菜館子挺好吃的、要不中午一起去嘗嘗?”

　　“看情況吧！雲總讓我10點中過去匯報一下《建議書》的思路，這不魏經理不在就讓我過去匯報了。”

　　“哪你可得找住這個機會，進了雲總的眼以後就有培養提升的機會了，我等你匯報完了再一起吃！”

　　“好的，我知道了王哥等我電話、叫上董強咱一起去嘗嘗！”

　　王長勝也不提吃飯的事兒了，又和許文強一起重新將《建議書》重新溫習了一遍、又把各種思路捋順了一遍才讓許文強去匯報工作。

　　9:50許文強來到雲總辦公室外的劉娜辦公室門口、輕輕敲響了玻璃門。“進來、到我這兒了還見外、進來坐啊！雲總還有個客人沒有出來，你先等一下吧！”劉娜說道。

　　“行、我就在劉姐這兒打擾一會兒！”許文強笑嘻嘻的坐下接過劉娜遞過來的水杯喝了一口說道。

　　“跟我說說你的思路！你可得抓住這次機會啊！爭取在雲總心中留下印象，以後有更好的發展。”劉娜坐在許文強側面說道。

　　“劉姐是這樣的……。”許文強開始和劉娜闡述他的思路和構想。

　　半小時後雲總辦公室的門開了，雲總送客人出來;劉娜急忙跟了過去，代雲總送客人離開;雲總看到了許文強就笑著招呼許文強來她辦公室匯報工作。

　　劉娜進來給許文強倒了杯水後就要離開被雲總攔住了，雲總讓劉娜在旁邊坐記錄，劉娜挨著許文強坐在雲總的對面。

　　“雲總、我是這麽想的——