去年春節後，高陽用丈母娘吳蘭的房租收益，匯了100萬美金給吳飛和陳嵐，開始建倉這四隻美股。

　今年春節後，因為在蘇濘這隻股票上的投資收益不錯，高陽乾脆跟吳蘭商量，動用她今年的部分房租收益， 加上古雅雯在遠大公司和悅居公司去年的部分收益，又以借款的名義，給吳飛匯了200萬美金，用於加倉美股。

　原來計劃的每年匯過去100萬美金，高陽今年決定200萬美金，然後就不再加了。

　因為去年底， 吳蘭用房產抵押貸款了1.65億軟妹幣，被高陽用於控股android公司。

　商量好加倉股票這些事， 高陽又問:“嫂子，你現在還在上班嗎?”

　陳嵐道:“這次回美國，倒是準備休息了，這一年多，我們自己的資金，跟著買你建議的這幾隻股票，也賺了100多萬美金，收益挺高的。”

　古雅雯道:“大嫂，你也該早點休息了，生孩子才是要緊事。android公司那邊，有大哥盯著就行了，Andy Rubin有什麽大事，你跟他在電話裡溝通就行了。”

　“對，是該休息了”，陳嵐點點頭，“這棟別墅挺不錯的，你們花多少錢買的?”

　古雅雯道:“這棟別墅是若涵家裡給她買的， 當初報價1000萬，打了96折，總共560平米的地上面積，帶200平米的獨立花園，算起來，單價接近1.8萬，在京城算是很高的價格了。”

　陳嵐道:“這套房子，如果在紐約類似的區位，價值在100萬美金左右，華夏人口太多，像京城這種超大的城市，別墅就顯得很稀缺了。”

　高陽道:“美國目前的房地產市場大概是什麽情況，房價走勢如何?”

　吳飛道:“美國的房價，幾十年以來，一直以略高於通脹的水平在上漲，也有一定的周期性。

　華夏這種被稱為別墅的，在美國算是中檔房產的house，兩三層帶草坪的小別墅。

　去年在全美的房地產市場，銷售均價在30萬美金。當然，分地區，分城市，差價還是挺大的。

　從2003年左右開始， 美國房價又出現了新的上漲周期，還明顯加速了，這其中，又涉及到一種新型的房貸金融工具，名叫CDO，這是一種資產證券化的工具，翻譯過來的意思，就是擔保債務憑證。

　CDO非常受華爾街歡迎，其中涉及到金融風險管理的理論，來自2000年《固定收益》雜志發表的一篇著名論文。

　這篇論文的見解非常獨到，它構建了一種風險度量模型，華爾街投行意識到了這篇論文的應用價值，就創造出了以住房抵押貸款的現金流為底層資產的CDO產品，刺激了住房抵押貸款的發展。”

　吳飛突然談到CDO，讓高陽想起了電影《大空頭》，便問道:“大哥，這個CDO具體有什麽作用，你能講講嗎?”

　吳飛想想道:“這裡面，涉及到一些金融學方面的專業知識，我試著打個比方吧。

　在華夏，也有按揭貸款買房，期限一般在20年左右，對吧?”

　高陽道:“對，一般不會超過25年的還款期限。”

　吳飛道:“之前，在美國也是這樣的，按揭周期通常在20年到30年，所以美國的中產階層普遍都有按揭貸款，利息也很便宜，房價一直小幅穩步上漲，有周期，但是波動不大。

　美國之前有房貸證券化工具MBS，也就是住房抵押貸款支持證券。

　MBS是由房貸做抵押的，你也可以理解為以房子實物抵押，如果購房者房貸違約了，銀行要收走房子的。

　比如說你是一個抵押貸款的購房者，你這筆房貸被打包進MBS，那麽你每月償付的貸款利息，就給了持有這個MBS的投資人，而不是銀行，因為銀行將你的房貸賣掉了。

　華爾街投行的聰明在於，他們根據一篇金融資產風險管理的論文，設計了CDO，將住房抵押貸款利息償付的現金流打包，讓它證券化。

　房子不是CDO的抵押物了，購房者償付的抵押貸款預期現金流，才是CDO打包的標的資產。

　CDO的交易雙方，可能距離房地產市場很遠，這是一種金融衍生品交易的創新，CDO的出現，對MBS形成了支持。

　美國房地產金融市場，有多種多樣的住房貸款，借款人資質不一，按揭貸款的品種、利息等成本和風險也有很大區別。

　華爾街設計了CDO這樣的產品，將這些不同借款人，不同的住房貸款預期現金流打包，其中涉及到不同風險等級和收益，利用CDO的模型，打包起來，進行風險定價，賣給投資人。

　本來，銀行通過MBS的支持，不用等二三十年，就能快速回籠房貸資金，再賣出下一輪房貸。有了CDO支持以後，MBS的市場規模也進一步擴大了。

　並且，在銷售CDO產品時，銀行還能抽到大概2%的傭金。

　然後呢，有了CDO這樣的衍生創新工具，有更多的機構和投資人進入這個市場，圍繞房地產抵押貸款的資金池更大了，資本市場層次更豐富了，購房者也更容易獲得按揭貸款買房了，各方都滿意。

　如此一來，按揭貸款規模迅速擴大了，房地產市場也熱起來了，房價的上漲，又刺激了更多人按揭買房，更多投資人去投資MBS和CDO，就如同滾雪球一樣，越來越多的資金進入了多層次的房產抵押貸款市場。

　所以，CDO這樣一種創新的金融設計，很厲害的，而且受到了市場各方的歡迎，推動了房地產市場的繁榮。”

　高陽笑道:“大哥，我不太懂這樣複雜的金融工具，我在A股投資股票，就以股市為例。

　股市也分牛熊輪換，資金進場多了，人氣旺了，股價不斷被推升，就迎來了牛市。

　牛市一出現，炒股賺錢的財富效應出來了，然後就有更多人更金資金進場賺錢，直到漲出了風險，聰明人先撤了，後面牛市一崩，很多人又會被套在山頂了。

　所以，在A股，每一輪牛市過後，其實能賺錢的，只是極少數人。

　大哥你剛才提到的CDO這種金融工具，刺激了美國的房地產市場，還有房價上升，如果將來湧入的資金過多，會不會也像股市的牛市一樣，熱鬧到最後，也有突然崩盤的危險?”

　陳嵐笑道:“高陽，CDO如果崩盤，除非美國的房地產市場崩盤，而這幾乎是不可能的，概率很小。

　美國有全球最發達的金融市場，有最大規模資金匯集，而且有最發達的多層次資本市場，金融衍生交易品種挺多的，非常之多，規模也很大。

　CDO也並非是一種獨立的貸款資產證券化產品，背後還有CDS。

　CDS的意思叫信用違約互換，也可以稱為信貸違約掉期，或者貸款違約保險，是全球交易最廣泛的場外信用衍生品，你可以將它理解為一種保險產品。

　它是一種價格可浮動的可交易保單，對貸款風險進行擔保。

　所以，CDO的投資者，其實很多都是機構投資者，他們在買入CDO之後，可以再買入CDS，來對衝和控制自己的風險敞口。

　你大哥剛才講到了CDO的設計原理，有點類似於信用分級債券，債券的信用評級從B、2B、3B……以此類推，直到最高的3A級。

　打個比方，一個CDO的資產整合包裡，有一萬份抵押貸款，其中大部分都是AA級甚至AAA級信用的抵押貸款，有少量違約風險高的B級抵押貸款。

　如果真有少部分B級抵押貸款出現了違約，那麽對於CDO投資人來講，這份CDO整體上的收益，依然能夠覆蓋這部分違約所產生的損失。

　所以，CDO的投資風險是不大的，相反，收益比較穩定，而且比普通的債券高多了，才會受到市場的歡迎。”

　吳飛跟著解釋道:“陳嵐剛才講的沒錯，美國金融市場非常發達，CDO熱起來的背後，有CDS這種類保險產品的支持。

　CDO整個產品的設計，又基於一種風險量化理論和模型。

　這種風險量化理論，利用數學理論中的高斯聯接函數，以CDS的市場價格數據為判斷依據，它論證了，不同區域不同資質的借款人，其違約風險的相關性非常低。

　在這種理論支持下，CDO這樣的資產證券化工具，幫助銀行賣出產品又回收資金的模式，風險相對有限，所以也受到了華爾投行的歡迎。

　美國房地產市場的次級抵押貨款，規模不小的，所謂次級貸，就是以個人信用條件來區分貸款購房的利率。

　信用條件較低的人，在銀行享受不到優惠級的按揭利率，只能尋找次級抵押貸款，以更高的貸款利率按揭買房，然後拚命工作，同時打幾份工，掙錢來還上房貸。

　在美國，還不上房貸，然後房子被收走的現象是有，但是並不多，因為法律很嚴格的。

　所以，哪怕是中產之下的底層，也很少有人故意違約，不按時還房貸的……”

　吳飛兩口子不斷為高陽科普CDO、CDS和次級貸這些美國房地產金融市場的知識，高陽倒是聽得挺樂的。

　這兩位比較懂這些，那真是太好了……