按照後世的眼光，這個時候的房子問題一點兒都不難解決，尤其是體制內的。

　　每平米三四百塊錢的成本，加上一些勞務費，基本上就是全部開支。九十年代房地產開發最大的開支，如教育費附加、城建稅等“房價倍增費”，土地招拍掛後最大的開支項目，如土地出讓金、增值稅等，現在基本“從無”。

　　行政事業單位、國有企業和軍隊等建房所需土地大多是無償劃撥，或者按照建築車間的一定比例配套居住用房。所以，現在是一個好機會，悄悄埋伏很多低價住房。

　　如果能有一些變通手段讓房地產開發實現固定收益，這個永動機就開動起來了。

　　“李大校，要是有一個能夠同時解決資金、房子和就業的方案，但是可能會得罪一些人，你們敢不敢乾?”江奕不再等著李大成刺激自己，而是反手一個回馬槍。

　　李大成仍然沒有當回事兒，十幾億人想不出招來，你一個私企就行?

　　“得罪一些人怕什麽?只要是能解決問題，你讓我去罵大街都沒問題。”

　　“我們雙方共同出資建房，優先錄用沒有工作的軍屬，但是短期的租金可能要提高兩倍。怎麽樣?”江奕的新型思路終於成型了。

　　這個時候的房租每平方米只有三角到八角，70平米房子的月租最高也只有不到60元、每年不到700元。如果按照3萬元的成本價，投資收益最高也只有2.3%。九十年代上半段時間，銀行一年期貸款基準利率基本上在10%以上，現在誰敢建房誰的財務上就會出現巨虧。

　　所以這時候的房租叫做“福利性房租”，不具有商業可持續性，所以居民的住房問題只會越來越嚴重。

　　“要是提高到一塊錢一平米月租的話，大部分人都能接受。現在三代同堂、四代堂的家庭多的是;就算是提高到一塊五，很多年輕人要想結婚也會考慮。”李大成對租金的水平非常清楚，他更清楚現在住房的緊張程度，“在泉城那邊，兩個年輕人的月工資加起來有400-500元。拿出70-100元付房租的壓力並不大。”

　　“如果讓企業出一半的資金、但是不參與租金分紅，我們出一半，把每月的租金提高一倍，產權雙方共同所有，您看怎麽樣?”

　　變相將民間資金的收益率提高到原來的四倍，短期差不多能打平，長期靜待房地產市場升溫、資產增值。

　　房租的最大風險就是漲幅可能跟不上房價上漲。只是九十年代的房價也沒怎麽漲，有什麽好漲得呢?體制內的房子不就是鋼筋水泥麽?

　　“我們的企業應該能承受，只是你們豈不是要虧了?光是泉城就可能會有好幾十家企業願意這麽乾，上萬套房子可就要幾個億的成本了。”李大成還是不放心，萬一把江奕家給拖垮了，自己豈不就是罪莫大焉?

　　“資金我們來籌集，你們只要出部分資金、部分勞務人員和地皮就行。香江偶現成的管理模式，我們拿來用就行了。”要是通過這個模式能夠打開泉城軍區下屬企業這個渠道，新海康的何董事又可以通過“代建房屋”把帳目做得更漂亮了。

　　最重要的是，如果通過這種模式建造數十萬套房，那麽等到完全取消福利分房政策的時候，就能夠大大提升重點城市居住房屋的供給量。

　　如果在幾個最重要的城市預先布局，幾十萬套房子就能夠成為1998年後打擊炒房客的利器。

　　如此才能解開捆在華國身上的房地產枷鎖。

　　“要是這樣的話，我估計上面同意的可能性很大。”李大成很清楚軍隊的情況，這樣的條件在國內應該找不到第二個合作方。

　　“李大校，琴島的企業是不是也可以發動一下。”那裡才是齊魯省的房價高峰，必須從那裡下手才行。

　　關鍵是那裡還有一個海軍呢，那得是多大的基本盤?

　　“江奕，其實這次來的最大問題還不是這個，”李大成沒想到隨口一句“缺房子”就引來了這麽多內容，探討出來眉目之後已經是第二波客人上場了，“這次要有一大批企業軍轉民，你們願不願意參與?”

　　這個時候主桌上已經沒有其他人了，這一桌都是新郎新娘兩家的核心關系網。

　　“江奕，一起去逛逛運河吧。”李大成看到那些忙碌的身影，不想給他們製造困難。

　　出門的時候看到朱慶和還沒有走，估計是想跟江奕說點兒什麽。

　　“還真是很少坐這麽威武的軍車，我要坐到前面。”江奕一下子就佔了副駕位置。

　　盡管軍用吉普的顏值不是那麽高，卻勝在皮實、厚重，怪不得那麽多男同胞喜歡買這種車。

　　兩人一邊兜風一邊看著環湖高速公路逐漸成形，一種自豪感油然而生。

　　“這條運河以前是一條黃金線，滋養了多少流經的城市。現在卻成了一條雞肋，周邊的城市好像中了魔咒一樣，成為每個省的後幾名。”李大成乘坐的車一路過來就是沿著運河前進，現在已經進入了蘭陵，卻依然只看到經濟落後。

　　以前沒有鐵路，農業文明時代都是依靠水運，明朝的時候消耗了大量資金去維護運河水道，造就了任城、臨清的輝煌。元朝和清朝的時候走過海運，所以運河沿線就不再紅火。

　　“這個高速公路通車以後就可以取代運河的部分職能，看起來應該快通車了。”大湖城的第一個重大項目眼看著就要成形，至少三地內部的“小宇宙”可以轉起來了。

　　“好像你家也出錢修這個高速公路了吧?三個窮地方，人員肯定是大量流出才對;窮親戚走動起來也就是互相訴苦，浪費了。這些沿湖風光帶也浪費，哪兒有人願意大老遠地跑過來?”李大成這次絲毫沒顧忌，對著江奕一頓牢騷。

　　“大校，過不了十年，這些湖邊都會布滿建築，那時候三個地市基本上就沒有窮人了。只是那時候再來修高速、建環湖風光帶可就沒那麽容易了。”一個個打開了眼界，再加上住房商品化、土地價值急劇攀升，想要拆遷談何容易?

　　“湖邊布滿建築?這怎麽可能，得花多少錢?三個地方政府現在能掏出來個把億就算好的。”李大成絕對不相信江奕這個斷語，尤其是他還每天看著泉城的市政建設。

　　省會都是這個樣子，省裡的第三世界還能那樣?

　　“用不著政府出錢。離岸邊20公裡的環湖大概360公裡，每三十公裡一個中心區，可以進行商業開發;緊靠湖邊大概300公裡，每10公裡一個廣場，這些廣場由三地市的大型企業建設和命名。”

　　“要是這樣還差不多，都是民間資金，”李大成這才反應過來，商業開發就是江奕這樣的人為主了，他還有些信心，“30個廣場開發所需的企業倒是有，這個‘子’那個‘子’都可以搬進來了。”

　　“孔子孟子曾子等確實很多，只是農業文明的成果，不適合當今商業文明和法治時代的需要了，不要也罷。”

　　“你這麽年紀輕輕地，一天到晚老是把什麽‘文明’之類的掛在嘴上幹嘛?而且你怎麽這麽不想讓軍方或者國企參與?”

　　“好萊塢大片裡經常有私人駕駛飛機的場面，在民族生死存亡時是飛行員的最佳替代;西方的富豪也可以投入巨資探索外太空。他們是低空、外太空的麥哲倫，引領國家在新領域前進。”也就是李大成了，換另一個軍方的人，江奕都不敢這麽透露想法。

　　“我們國家也可以，現在火箭發射成功率最高的就是我們了，這樣成本最低。”

　　“等到形成規模效益，被一個國家的高層領導注意的時候，這個市場已經被很多國家瞄上、就沒有肉吃了。最後是一些產業鏈低端國家拚低價、拚勞動力紅利。”東亞、東南亞不都是歐美國家眼裡的“苦力”麽?

　　江奕這次打算先給他一顆種子，以後慢慢等著種子發芽。李大成應該不到45歲，這幾年更是風生水起，以後說不定能夠再上升一步。

　　李大成想了想，想要反駁卻又算了:“其實也就是這麽回事。整個軍隊系統別看這麽多家企業，真正盈利的又有幾個?很多企業即使帳面上有些利潤，還不就是換一個科目?八年試點，現在總算是想通了。”

　　從1985年開始，財政隻管撥六成軍費，其余四成由軍隊自行籌集。那一年整個軍隊56億美元撥款要支持430萬軍人，三餐飯都保證不了，軍隊裡的中級幹部4年才能發一雙製式皮鞋。

　　只是軍隊畢竟不是專業經商的力量，大部分軍辦企業基本上成了安置軍屬和百萬大裁軍富余人員的載體，能夠維持下去已經很不容易。

　　軍轉民的機會大得多，只是現在還不好讓李大校知道自己瞄上了他們盤裡的菜。江奕稍微透露一些簡單的合作建議:

　　“第一種合作模式是專門針對富余人員的，我們要拍攝一些軍旅題材的電影和電視劇，會需要不少穿過綠軍裝的，但是不會動用軍事在編人員;

　　“第二種合作模式是你們的加工廠可以轉型做訂單生產，我們派出技術人員支持，只是我們的質量要求很高;

　　“第三種合作模式是有生存能力的企業，我方出資收購股權達到控股並派出財務人員，以後軍方逐漸通過股權讓渡退出，這僅僅針對非核心軍工企業。”

　　“第一種模式可以和我們的基建營房、工程技術類企業合作;第二種模式可以和我們的農副業生產、文化體育企業合作;第三種模式可以和我們的通信、維修技術類企業合作。江奕，這些企業的人員可是太多了，裁撤起來也麻煩，你們家能同意嗎?”

　　“如果每年建設五萬套房，是不是能為富余的人找到出路?”

　　“一年還行，明年、後年不就沒了?”李大校還是搖搖頭。

　　“明年繼續建五萬套房，然後再有人做裝修呢?”

　　“這個沒有可行性。”李大校現在完全不願意繼續討論這個話題了。

　　五萬套房要20億，是你能想的麽?

　　江奕有些哭笑不得，金融的威力怎就這麽難讓人理解呢?

　　“李大校，現在美元國債的利率只有3%，你說那些投資人願不願意把這些錢用來投資我們的每年5%的債券?”

　　“國庫券背後有國家，能一樣嗎?”

　　“要是我們的債券有房子做抵押呢?”江奕看著李大成要急的樣子，不敢再隱瞞了，“倫敦市場的投資人告訴我們一個方式，我們這裡1萬套房子，每個月租金100萬、每年1200萬，可以支撐20倍的債券、2.4億。”

　　“能有這麽多?你是說這些錢拿到國內來建房子，每套4萬、可以建6000套。”這一次終於跟上了節奏，出了一點點偏差。

　　“不是還有你們配套的一半麽?這些錢是不是就能簡單裝修一下了?”江奕指了指李大成。

　　一個完整的、可持續的鏈條終於成形了。

　　要是能夠這樣持續下去，恐怕真的可以形成每年滾動開發、蛋糕越做越大的格局。

　　李大校現在是站都站不穩了。遛了兩個圈，確定江奕講的這個事情沒有偏差以後，終於停住了:“江奕，我真該把你揪到軍區裡去，好好地幫我們出出主意。”

　　“你把我揪過去也沒用，你們缺的是第一推動。還有就是最好要先破產、核清資產。要不然產權不清晰、內部人轉移資產等行為難以杜絕。”

　　江奕面臨的最大問題就是資金出境，否則每年付息的租金審批都令人頭大。李大成等人卻有單獨的渠道，足以支撐整個齒輪組的運轉。

　　“破產太丟人了，你們是想換掉那些不稱職的人吧，你放心，那些廠長們巴不得有人能替他們天天跑部錢進、求有關部門發米呢。”李大校說的時候都有些哭笑不得。

　　沒有員工願意當廠長，全世界也就華國的軍辦企業是這種格局了。

　　對於江奕來說，今天也是一個意外之喜。

　　如果通過這種合作有效地催生租賃市場， 意義可就太重大了。住房文化是華國“安土重遷”農業文明的最後一個闌尾，讓一個國家最重要的生產要素—勞動力—無法自由流動。

　　要想達到美利堅那種“車輪上的民族”，可能需要數代人的思想建設。

　　一個有效的房屋租賃市場，卻是降低居民自持房屋、盲目推高房價的最佳利器。

　　“江奕，牽住了建房這個牛鼻子，其他合作也好開展了哈哈，”李大校喜笑溢於言表，“你們寫一個合作方案，把剛才談到的幾種模式都寫進去。”

　　“這個只能由軍方提供，我們協助。軍隊裡面忌諱太多，我們可不敢寫，還有，”江奕忽然想起了一件事情，“要是在海南有投資的話，你們的資金可以撤了。這些建房、轉型等模式都需要真金白銀的投入。”

　　蘭陵軍分區的軍代表趕過來了，估計是朱慶和告訴他們這個消息。一上來就非常地熱情。

　　“不用客氣，我們就是來消化消化食。”李大校也不想多說，剛才談的這件事情八字還沒一撇呢。

　　現在地方管民、軍分區獨立運作，江奕還是第一次跟他們接觸，就想多了解一些情況:“不知道蘭陵這邊的軍產多不多?”

　　“蘭陵這邊沒有什麽軍產，也就是招待所、培訓機構，這兩年才好點兒，以前是連年虧損。江老板，你們要是有意，也多帶帶我們?”負責人果然是個人精，江奕一句話就讓他猜到了關鍵。

　　李大校只有苦笑。現在整個軍隊的產業人心不穩，還是少惹事兒吧。