3、系統性的問題

　　其實我們最擔心的是會不會發生系統性風險

　　系統性爛尾往往發生在金融危機後，大量房企倒閉、項目成片的停工導致爛尾。主要是由於房地產行業與金融系統高度綁定，地產周期下行疊加流動性收緊導致金融危機爆發。

　　比如前文提到的RB90年代地產泡沫與美國08次貸危機中，金融部門均深度參與房地產投機。上世紀90年代，RB製造業與銀行深度參與了地產市場和金融投機，我們熟知的RB公司均有參與地產項目，比如三菱。這也是在之前我國一再強調非地產主業公司剝離地產業務，地產業務支持橫向及上下遊並購，不支持跨行業並購，就是吸取了RB當年的經驗教訓。

　　言歸正傳RB的危機前，大企業金融投資大幅增加。金融資產增加值對總資產增加值的貢獻，從1980年的11%增長至1985年之後的46%。房企和中小企業借款購入土地，1984年至1990年，企業的土地淨購入額為280萬億日元。中小企業購入土地佔68%;非製造業購入的土地佔83%。美國的資產證券化將房地產行業與金融系統深度綁定。

　　2008年8月，美國證券市場住房抵押貸款市場規模約為12萬億美元，而2008年美國股市總市值僅為11.6萬億美元。地產周期下行時，流動性收緊刺破房產泡沫，由此引發金融危機。所以可以看到我們的政府其實都已經盡力的借鑒了這兩次危機，可以很多小夥伴不知道，我們就差一點就要經歷次貸危機了，就是當時叫停蛋殼模式的時候，那個模式要是發展起來，破壞力不亞於08次貸危機

　　美聯儲本輪加息，會不會導致新的經濟危機，也是一個問題

　　4、08年美國政府是怎麽做的

　　其實說白了就兩件事，一來增加流動性，二來恢復信用重建信心

　　為了確保充裕的流動性，避免危機進一步惡化。

　　美聯儲通過更低的價格、更大的力度與更豐富的渠道，實現了史上最高效的流動性釋放。將利率降至歷史最低水平，降低資金借貸成本。美聯儲連續多次降息，在2008年12月，聯邦基金目標利率的政策目標區間達到創紀錄的0%-0.25%的水平。(這也是為什麽當時發的30年期美國國債現在基本腰斬的原因，你看都是歷史的車輪)美聯儲還將抵押品種類擴充到住房抵押債券，交易對象擴充到投資銀行，並提高借貸期限，盡可能為更多金融機構提供低成本借貸資金。采用最大力度的公開市場操作，增大流動性注入量。在低利率成本的寬松借貸條件下，美聯儲在公開市場買入國債等有價證券，2012年末美聯儲國債持有規模為1657億美元，是2007年末的兩倍，創了歷史記錄。開創非常規流動性管理工具，豐富流動性注入渠道。傳統的貨幣政策工具無法直接覆蓋一些重要金融機構，例如存款性金融機構流動性無法直接補充、一級交易商無法貼現、商業票據與貨幣市場共同基金難以售出。美聯儲通過創立多種非常規流動性管理工具，豐富流動性注入方式。

　　注入信用、擔保增信，修複市場信心

　　市場信用的缺乏導致流動性惡化與資產負債表衰退自我加強。因此急需財政出資、擔保等共同發力，穩定資產價格，進而修複資產負債表，重新建立市場信心，使市場主體“能借貸”的同時“敢借貸”。美國政府(主要是財政部)通過購買股權、長期債券、抵押債券等方式為金融機構注資，修複其破碎的資產負債表，並為相關資產進行擔保增信。必要情況下，凍結資產市場價格。2008年10月，美國政府推出《緊急經濟穩定法案》，授權美國證券和交易委員會中斷執行按市值計價的會計規定，采取行政化手段遏止資產價格繼續暴跌導致的金融機構資產負債表衰退。

　　又通過購買優先股、債券等方式為金融機構注入長期資金。美國財政部推出7000億美元《問題資產購買計劃》，最終實際花費4380億美元，出資建立基金，通過購買優先股、債券等方式購買金融機構股權，為金融機構注入長期資本，其中《資本購買計劃》向707家金融機構注資，合計投資2049億美元，充盈其優質資產。

　　建立擔保基金為金融機構持有的抵押債券與其他資產增信。 財政部與美國聯邦保險公司合作實施《資產擔保計劃》，為花旗集團3000億美元問題資產的潛在損失進行擔保，從而有效規避其被擠兌導致資產價格崩潰。美聯儲大量買入住房抵押支持證券等問題資產，最高時甚至佔其資產的47%。美聯儲於2008年11月至2012年9月陸續推出三輪QE，在購買國債的同時大量購買聯邦機構證券和房地產抵押擔保證券，成為問題資產的最後購買人。

　　提高金融機構資產質量，穩定市場信心。尤其值得一提的是，美國政府還為居民部門提供購房擔保和購房優惠政策，刺激居民購房需求，同時降低貸款利率、降低本金、延長貸款期限，增強居民部門的償付能力。

　　2008年，布什簽署《房屋和經濟恢復法案》，撥款3000億美元在聯邦住宅管理局管理下成立專款專用基金，為40萬個逾期未繳貸款的家庭提供擔保。這避免了居民因未能償付貸款而被貸款機構(多為銀行)收回房屋的情況。由於房產價格回落，這實際上也保護了銀行的資產負債表。法案還向購房者提供總計150億美元的購房退稅，增強其購房意願與償付能力。

　　2009年，奧巴馬政府推出《住房可承受和穩定計劃》，建立750億美元“房主穩定基金”。該基金為服務機構和合格住宅抵押貸款持有者提供激勵，直接補貼房貸利息。激勵機構修改條約，用購房人能承受得起的條約來替代之前的止贖條約。

　　看著這政策眼熟不，我們已經開始防患於未然了