1976年9月，港島。

吳光耀剛從美國回來，媒體就傳出香港地鐵公司將在車站上蓋高空發展權的消息;

一時間，新聞界開始大肆炒作這個事情。

香港地下鐵路公司成立於1975年2月，在同年的6月份開始第一期工程;

整個地鐵工程，是香港開埠以來最浩大的公共工程，整個工程計劃8年完成，預計需要耗資210億港幣;

首期地下鐵路工程，由九龍觀塘，穿過海底隧道到達港島中環，全長15.6公裡，共15個站點，預計耗資55億港幣。

地鐵工程的資金來源有三方面:

第一，港府提供擔保，從而獲得銀行的各類長期貸款;

第二，地鐵公司上市，通過證券市場售股籌集資金;

第三，地鐵公司與地產公司聯合發展車站上的蓋物業，所得的利潤。

吳光耀聽聞這個消息之後，內心也火熱起來。

為何?

原來，據吳光耀所知，首次招標的車站發展權是中環站、金鍾站;

中環站是地鐵的首段終點起點，位於全港最繁華的銀行區，畢打街、遮打街交叉段;

吳氏家族的連卡佛大廈和置地的遮打大廈，就在這個站台的東側馬路兩側。

金鍾站是穿過海底隧道的首戰，又是港島東支線的中轉站，附近有香港政府合署、最高法院、海軍總部、警察總部、紅十字總會、文物館等著名建築，與中環行政區近在咫尺。

顧有人說，中環、金鍾兩站就像雞的兩隻大腿，上面蓋高空發展權，將可獲得最豐厚的利潤，顧地產商無不‘垂誕欲滴’。

而吳光耀自然也非常‘垂誕欲滴’，而且更甚！

前世，中環上蓋的環球大廈，在二十一世紀，李超人僅賣出80%的發展權，就獲利400億港幣;

也就是說，這一座大廈就是500億港幣！

這筆錢，可以購買幾十座萬達廣場.............

而且，吳光耀知道，再過兩三年，自己就可以說服港府，在中環的核心地段架設人行天橋;

皇后大道上的大廈是沒有希望了，但中環站的大廈是肯定有希望的;

屆時，置地五幢大廈可以接軌人行天橋，而吳光耀將會有七幢大廈可以接軌。

中環的‘自然心臟’，怎麽也輪不到置地公司來當了！

........

夜深人靜，冷風徐徐！

李超人在深水灣一處別墅的花園散步，無心觀賞花前月色，而是來回的踱步，陷入思考中;

地鐵站上蓋發展權之事，已經弄得李超人連日來寢食不安。

“如今地鐵上蓋發展權，是我非乾不可的大事！否則，我永遠只是別人口中的鄉下地產商，上不得台面的地產商！”李超人自言自語的說道。

可是，隨著中區地價日益高漲，每平方英尺已經突破1萬港幣，是世界上地價最貴的地方;

一幅官地動輒要數億港幣，甚至十多億港幣，非黃河實業的財力敢參與競價！

不敢參與，並不代表不敢期望，在中環蓋發展權，是李超人夢寐以求的事情！

“不必再有絲毫猶豫，競爭即是搏命，更是鬥智鬥勇。倘若連這點勇氣都沒有，談何在商場立足，談何超越置地，更不要說超越長江實業！”

打定主意，李超人大步回到家中，坐進書房，翻閱帶回來的有關地鐵資料。

知己知彼，方能百戰百勝！

.......

長江大廈

吳光耀召集了三巨頭前來商討對策，此時，雖然三巨頭雖然已經分家，

但是老板畢竟還是一個;所以，吳光耀在地產上有什麽大動作，首先想到的就是邀請三人來自己辦公室商討。

吳光耀說道:“你們覺得我們最大的對手是誰?”

三人的答案都指向置地公司，顯然在他們心中，港島也只有怡和洋行可以稱之為對手。

此時，紐壁堅是怡和大班，同時兼任置地大班;

紐壁堅沒有任何背景，從20歲起就參加怡和洋行的工作，一步步爬上董事局主席高位;

所以，紐壁堅這種人，綜合實力更勝亨利·凱瑟克！

吳光耀沒有提出來，其實長江實業的對手應該是一個你們壓根都想不到的商人;

李超人雖然這些年被吳光耀搶了不少機緣，但並不代表他沒有實力染指這次招標;

很簡單，大項目沒有做上，李超人小項目做了不少，身家也有個小幾億港幣;

重要的是，李超人擅長從股市泵水(集資)，黃河實業在倫敦、多倫多都上了市，可以通過集資來籌集資金;

更何況，李超人還和加拿大的銀行合作，貸款也不成問題。

其實，又何止李超人有資格參與這種標段，現在的華資起碼有十家以上有實力競標;

畢竟一個地產項目，靠著貸款和集資，就能啟動;

前提是你的信譽夠好！

而中環站、金鍾站上蓋物業，那是一宗‘賺庚’(賺定)的生意;

只要你拿出足夠的條件，打動地鐵公司，自然可以給你做！

見吳光耀沒有讚同大家，史俊說道:“老板有不同的看法?”

吳光耀說道:“紐壁堅雖然身兼兩大公司的大班，但又得受凱瑟克家族的製約;而凱瑟克家族將發展的重點放在海外，這樣，勢必分散紐壁堅坐鎮香港的抉擇的精力。所以，這次置地公司未必能拿的出打動地鐵公司的條件！”

三人一聽，沉思起來;

良久，黎星感歎道:“老板洞察能力之強，讓我們汗顏！確實，這些都是置地的薄弱之處，人們往往會被置地的‘貌似強大’蒙住了雙眼，認為置地才是我們的對手。”

過了一會，史俊又說道:“如此說來，我們似乎也忽略了很多對手！我們做了十多年的地產老大，也習慣以地產老大自居。如果這次不冷靜的研究合作方，並‘屈尊’去迎合地鐵公司，恐怕我們也不是最佳中標方！”

吳光耀看大家終於冷靜下來，總算送了一口氣！

過於自大，往往就是失敗的根源！

吳光耀說道:“首先，我們要分析地鐵公司招標的真正意向是什麽?”

再次安靜下來，大家都陷入了思考，事前查閱的資料此時在大家腦海裡一一掠過。

吳光耀分析道:“地鐵公司是一間直屬港府的公辦公司，但是香港的公辦公司，有個特點，那就是除了政府的特許經營和優惠外，政府不參與其他任何經營。”

史俊補充道:“也就是說，地鐵公司的資金籌集、設計施工、運營經營、都相當於私人公司，按商場通常法則行事。”

大家紛紛將自己的想法說出來，不管有用沒用，拿出來大家一起討論。

黎星說道:“我托港府內部人員打聽過，工務局對中區郵政總局原址(中環站)地皮估價2.5億港幣，對九龍灣車廠地皮估價3.5億港幣，這兩塊地皮原價批給了地鐵公司，由地鐵公司發展高空物業，所得利潤用於地鐵經費的不足！

而為了支付這6億港幣的費用，地鐵公司多次和工務局商討，要用部分現金和地鐵公司股票來支付;

不過，港府堅持要用現金支付！”

聽完黎星的話，大家眼前紛紛一亮！

“缺現金！地鐵公司缺現金！”修焱兵提高聲音說道。

這是一個很好的缺口，只要圍著這個點思考投標書，一定可以中標！

吳光耀點點頭，大家總算有點數目了！

“很簡單，如果誰要是說，這兩處地方發展的高空物業，用於出租;那麽，他肯定不會中標！這一點，置地公司可能要吃虧，他們一向喜歡隻租不售！”吳光耀說道。

其實，長江實業的商業樓宇何嘗不是是這樣！

不過，長江實業的現金流，顯然比置地好了很多倍！

黎星接著說道:“目前，地鐵公司是以高息貸款支付地皮費用，所以急需現金回流償還貸款，並指望獲得更大的利益！”

既想馬上現金回流，又想獲得更大的利益，兩點可不好同時滿足！

大家隨手翻閱著手中的資料，腦子分心思考對策！

過了一會，史俊說道:“兩個地盤上，我們可以設計、建設出一流的商業綜合大廈;當然，這一點投標的人都可以想到，並能做到。所以，我們還需滿足地鐵公司急需現金的需求。

第一，由長江實業拿出現金作為建築費;

第二，打破以往對半分的管理，由地鐵公司佔52%，我們佔48%。”

史俊說完，看向大家！

黎星和修焱兵紛紛附和，非常認同史俊的觀點！

建築費雖然比地皮費貴一些，但地皮如果拍賣，將會大量溢價;

所以，港島一半合作開發項目，有地皮的一方，基本都是老大。

吳光耀思考起來，慢慢的在腦海裡對比最大對手李超人可能怎麽做?

良久，吳光耀搖搖頭，說道:“依舊不是十拿九穩！”

“不會吧，老板！這種合作在港島已經屬於第一例了，我們拿出現金作為建築費，就需要付出很大;再加上分成的讓步，地鐵公司還會猶豫?”黎星不可思議的說道。

一般開發地產項目，利用貸款是必然的，產生每年10%以上的利息也是必然的;

這個利息就是項目的支出，雙方的利潤自然少了！

如今，長江實業全部拿現金作為建築費，就相當於為這個項目省下了大量的開銷;

地鐵公司也能獲得更大的利潤！

第二點關於分成模式，目前所有地產項目合作，出地皮、出建築費，雙方都是五五分;

哪怕51%和49%的分法，都及其罕見！

退步到這樣，吳光耀還在擔心，地產三巨頭有點不解了！

吳光耀沒有說明理由，而是在考慮如何針對李超人的標書，做文章！

一定要比李超人更有優勢，但是又不能讓長江實業吃虧！

自己要的是雙贏，而不是一方贏！

“有了！”吳光耀猛拍辦公桌，嚇了幾人一跳。

三人同時也振奮起來，給老板打工這麽多年了，不崇拜那是不可能的！

吳光耀說道:“你們覺得今年招標，這兩個項目的物業什麽時候可以出售?”

史俊快速說道:“港府新規定，物業出售期離竣工時間不能超過9個月。按照是施工28個月的進度，預計可以在1978年5月到8月，這兩幢物業可以開售！”

吳光耀點點頭，說道:“按照地鐵公司的想法，肯定是要立馬全部售出，回收現金！”

大家點點頭，表示這是肯定的！

“那麽，我們如果在史俊剛才的條件上，再加贈送一個條件:那就是大廈可以銷售之後，兩幢大廈以市價的110%，打包出售給長實地產。”

吳光耀說完，發現三人紛紛看著吳光耀，眼神裡有股怪異！

“你們的意見呢?”

史俊幽幽的說道:“老板，既然你只是想買這兩幢大廈，那不管是誰中標，最後也得出售，你不一樣可以打包買下嗎?”

吳光耀老臉一紅，快速反駁道:“長江實業中標了，不是可以增加名氣和獲得一定的收益嗎?”

這個理由確實很對，但大家似乎覺得，老板不應該如此重視！

黎星說道:“110%的市價打包，老板你太吃虧了！與其這樣，還不如地鐵公司佔利潤的55%，我們長江實業佔45%，這樣絕對100%中標，沒有那個地產公司敢這樣玩！而且，這樣上市公司長江實業承擔點損失，總比老板個人承擔損失點好;再說了，本來就是長江實業公司的事情，不能讓老板個人吃虧！”

修焱兵也勸道:“就是，老板這些年一分錢不拿公司的袍金(薪水)， 怕是上千萬港幣都不止了;長江實業是上市公司，不必以個人的利益，去為了上市公司的利益著想。”

好吧，雖然有點尷尬！

但是大家臉上卻是真誠，讓吳光耀緩解下來！

其實，對於這次投標，吳光耀有兩個想法，所以一定要拿下:

第一，繼續不然李超人做大，將他控制在中型地產商，控制在郭德勝、李兆基、鄭裕桐幾人之下;甚至合和的胡氏、恆隆的陳氏，都能吊打他。

第二，這兩幢地鐵站上的大廈，吳光耀有意拿下，作為家族固定資產。

正所謂欲望太強，所以忽略了很多東西！

幸好有自己的三巨頭護法，才不至於鬧出笑話！

要是以後這些事情被人翻出了審閱，一定會發現吳光耀幹了一件傻事！

.....

9月底，香港地鐵公司正式宣布:公開接受郵政總局原址發展權的招標競投，競投時間為12月30日。

三個月的準備時間，一時間各競投公司頻頻與地鐵公司接觸，刺探地鐵公司意圖，好準備標書及附件，在限期內交上去。

公開招標為各公司提供了一個公平的機會，而標書內容則屬於機密;

中標法則:若過多考慮自己一方的利益，中標希望渺茫;若條件過於優越，自己則毫無利益可圖。

具體的把握，就看誰的手段高了！

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