“怎麽?我們的住宅貸款還不夠嗎?”

聽到古德曼提起住宅貸款問題，卡特顯得有點疑惑。

道格拉斯在建住宅區，平均單套住宅售價4.5萬美刀。是略微超過新市民們購買力上限的！

前文提到過，家底好點的，或許隻用貸款幾千美元就夠了，而家庭不是那麽富裕的，要買這個房，少說得貸一萬多。

即便是按一個比較平均、籠統的估算，即每套住宅的貸款金額為7000美元。那麽三千多套住宅，需要的貸款總量就是2100萬之巨。

這絕對是一個及其誇張的貸款需求！以至於都多到了即便是把卡特眼下所有銀行的資金全部加在一塊，都不足以一次性全額給付的程度。

原本的計劃邏輯是:分批周轉！即一期工程建好，則發放一批貸款。然後DOG建工收到的利潤，也就是屬於卡特個人資產的這部分...沒錯，DOG建工也是LLC，它的盈利卡特是可以直接支配的。

《最初進化》

這部分屬於個人資產的利潤，先不著急投入到高速公路信托。或者說，不完全投入公路信托，公路項目的初期，先用養老保險基金提供的投資額，還有貸款來支付。這三千萬美元的預期利潤，先循環發一遍貸款後，等到公路信托的錢花得差不多了，再轉入信托帳戶。

說白了，就是玩一個時間差！

只要手裡有一筆，能夠發出第一次貸款的錢，那麽這個循環就能形成！在保證貸款總量低於利潤總額的情況下，即便是這個操作過程中，存在稅務消耗，但900萬左右的預估差額，應付這麽點損耗，綽綽有余！

雖然對銀行內本身的儲戶存款消耗不大，但一方面，卡特旗下目前幾家銀行的存款利率都偏低。一直到現在，存款利率也才剛剛達到12%，遠低於平均水平，所以銀行內的存款負債並不多。對消耗掉這一部分存款的急迫感自然不強。

另一方面，HT專項貸款，再加這一筆住宅貸款，僅僅是這兩個貸款項目，總額就高達3100萬以上，按12%的年利率來算，頭年光利息收入就有372萬，再加上部分本金，破400萬，根本就不叫事。

400萬美金的現金入帳，償付存款性負債的利息，完全足夠！

而根據住宅貸款的循環模型:第一期40套住宅，貸款需求量大概是28萬到30萬左右，循環後的利潤40萬;這40萬挪到下一批貸款發放，足夠滿足60套左右的住宅貸款需求，然後開工60套，獲利60萬;60萬則又能放出80-90套住宅的貸款...

去年過半，HT專項貸款的營收回籠了70萬左右的資金，填補進去，還能進一步加速這個循環。3000多套的住宅需求，在這個模型下滾下去，不用到第八期工程，便能全部建成，貸款也能發放完畢，而最後一筆貸款發放完後，DOG地產的實際營收還特麽有一千萬左右的現金結余。

這已經不再需要繼續以貸款形式發放出去的資金，轉移到公路信托。等等，要填補公路信托的3000萬約定注資，還差兩千萬！

然而即便是不看HT未來的融資收入，單靠貸款與地產結合的營收模式。卡特怎麽算，這個2000萬都不叫事！

畢竟除了銀行貸款在未來的持續收入與地產建工收入外，別忘了公路信托，也是由卡特控制的啊！三個億大工程的項目，公路信托自己又沒法乾。他一旦將這個工程承包給了DOG地產...

用此前那個杠精歐文斯口裡的合理利潤來說，

10%的利潤也有三千萬了！這錢啊，在自己旗下幾個地方轉來轉去，轉上個幾年，十年以後...

卡特現在僅憑自己都已經有點無法算清自己到底能有多少收益了，因為公路信托未來還會存在一個過路費收入，這部分，自己能分一半呢！

太過遙遠的未來不看，起碼就眼前看到的。只要能保證這個模式正常、健康的運轉下去，別尼瑪轉到一半，資金鏈斷裂崩盤了，這樣一個循環走不了多久...

一個小目標就出來了！等十年、二十年的大周期走完，最後能獲得幾個小目標，那真是個未知數...

心裡仔細這麽一琢磨後，卡特算是徹底明白了前世中國的地產行業為何與銀行綁定那麽深了！用金融的話來說，這麽一個模型，其實就是在玩杠杆！

前期40套住宅的貸款需求，隻用30萬左右的小額現金便能撬動這個總額高達三千多萬的貸款交易了！別說過程中的施工款什麽的，那些大不了借嘛！一邊借款開工，一邊壓著供應商，甚至施工商的款項，慢慢結算。只要活不停，這個周期中的一點利息損耗，對比這個百倍杠杆帶來的收入，算得了什麽?

甚至不考慮風險，以及現實裡各種複雜多變的情況的話，最後地產開發商那邊結余的千萬利潤，存進銀行以後...

哦豁～新一輪的循環又可以開始了！

以一千萬為基點，如果再來一個百倍杠杆...

地產加金融的模式，的確能夠快速帶來大量回報，但卡特也很明白。市場的需求是有限的， 而且這個模式對未來的透支及其嚴重！

道格拉斯就這麽大，人口就這麽多！

住宅生意固然是好生意，可你也不能玩命建啊！不然到時候，房子比特麽人都多，你這經濟還循環個登?這個模式裡，最怕的就是資金鏈斷了！

一旦有一環斷裂，無論是中間施工款借不到，房子無法建成;還是房子建成了但是賣不出去，沒有尾款回流...

那麽從上到下，全都得倒大霉。所以這生意，這麽乾一次，卡特就很知足了！這種天時地利人和俱全的生意，哪能持續不斷地乾啊！

雖然明白這一點，但這個地產、貸款、公路的資金循環結束，也就是錢跑到終點了。不再繼續跑下一圈了，這跑第一圈的周期，都是數以年計的！

兩三年以後，卡特經濟大環境就會發生變化。通膨能不能完全遏製先不說，就說這養蠱似的內卷，即便不完全停擺，但也肯定不會再如現在這樣激烈了。

畢竟卷不過的，該死的都死差不多了。剩下能卷過的，那也是傷敵一千自損八百，也需要時間喘口氣不是?

就好像卡特曾經老媽一個同學的孩子一樣，初中全校前十，卷進了某省會最屌的高中，立馬變成了中下游水平。然後接著繼續玩命卷，卷到了中等偏上，上了一所重本，然後...

然後那倒霉孩子在大學就開始放飛自我了！左手遊戲，右手泡妹，用某皇叔的話講:

“我南征北戰卷了這麽多年，就不能讓我享受享受嘛?”

“接著奏樂！接著舞！”

點擊下載本站APP，海量小說，免費暢讀！