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　5月尹始。

　禮拜一，港府推出該財政年度的首次3幅官地拍賣，各大地產商再次磨刀霍霍。

　事前，林祖輝本不想參加的，不過最後覺得自己還是“重在參與”比較好，不然太過惹人矚目。

　說來也是林祖輝高估了香江的各大地產商，他們其實並沒有“太多”的市場敏銳度(呸，穿越者的嘴臉)，哪怕是四大家族也是如此。以前他們之所以成功，並不是預料到危險來臨，而是保持著合理的債務抵禦風險，而一旦暴跌後，他們才展示出“驚人的膽量”進行抄底。

　林祖輝不一樣，他對市場非常敏銳，既可以預知危險提前減磅，又可以第一時間進行抄底;憑借這種本領，在一次大機會面前，他能數倍於四大家族的獲利。

　在最近的三個月時間，新時代集團系出售大量的優質物業，在市場上並不是什麽隱秘的消息;地利根德閣一座的出售，更是全港皆知。

　大家如何評價林祖輝呢?

　嚴重一點的說林祖輝是“挖肉補瘡”，賣掉優質物業去投資萎靡的航運業(8億)、永安集團(8億)。

　寬和一點的說新時代集團系的資金充足，貸款雖然高，但離三成都不及，完全可以繼續貸款完成大計劃——兩個大型屋邨、中環廣場、以及即將放出的“中環花園道地王”。

　大家不會認為有什麽危險來臨，就好比股市正旺時，股神站出來勸告股民，也未必管用。

　拍賣會的現場。

　黃氏父子見林祖輝親自參與拍賣，臉色有些不好，他們是地產大好友，但這位也是地產大好友;上次灣仔地王失利，已經給他們留下了一個陰影。

　好在，今天的林祖輝表現似乎不給力，三幅土地一幅也沒有收獲成功;反倒是黃氏父子越挫越勇，今天連奪兩幅工業用地，涉及資金2.1億元。

　香江的工業樓宇已經需求不振，市道轉澹，不過開發商可以選擇拆卸工業樓宇，改建寫字樓。港府亦開始接納“綜合工業及辦公室樓宇”的新概念，準許工業地產權持有人向城市規劃委員會申請更改土地用途，興建工業及辦公室兩用的大廈。

　所以，黃氏父子花2.1億購買工業用地，也就可以理解了。

　拍賣會結束，

黃氏父子來到林祖輝面前，黃廷芳笑著說道:“林生，今天似乎對這三塊地皮看不上?”

　其實林祖輝都有參與到最後三四家競標的時候，不過聯系林祖輝一向的地產大好友，今天表現自然可以算差，畢竟都親自來了！

　林祖輝回應道:“工業、住宅用地，都需要考慮短期的價值利益，不像商業地皮。不是我看不上，而是黃生太厲害，佩服佩服！”

　有點虛偽，明明別人買貴了三四成！

　黃廷芳內心有些得意，上次最後關頭失敗，他還是有些後悔的。不過這次總算找回一些面子，沒有玷汙自己的這個“地產大好友”的美譽。

　“林生，花園道地王聽說本月就要放出了，要不我們兩家聯合起來，就是十拿九穩的事情。”

　打不過就加入，也是黃廷芳的真實想法。

　商界沒有永遠的仇人，只有永遠的利益，更何況大家也不是仇人，只不過是在拍賣會上競爭而已，是不可能結仇的。否則，那香江的仇人未免太多了。

　不過，林祖輝沉默了一下，猶豫的說道:“不瞞黃生，最近形勢有些複雜，我們的投資轉為保守了。所以，我們兩家公司的投資策略不一樣了，所以合作不了！”

　黃廷芳一愣，說道:“林生說的是...?”

　他覺得林祖輝有些杞人憂天，不過沒有說出來。

　林祖輝點點頭，並說道:“這事我拿不準，所以花園道地王對我們來說，實在投資太大。不好意思了，黃生，兩次拒絕你的好意！”

　黃廷芳連忙說道:“林生嚴重了，我相信我們還會有合作的！”

　林祖輝點點頭，說道:“會有的！”

　這倒是實話，如果是大型住宅地皮拍賣，林祖輝未必會熱衷。因為成本太過昂貴，盈利不會過豐，所以以後聯合投標，也是趨勢。

　後期包括一些大型商業、住宅綜合用地拍賣，林祖輝也會采取拉攏盟友，讓出三成左右的股份，進行競拍。道理很簡單，大家都是合組財團，若你想吃獨食，以後怕是容易被人群攻。

　拍賣場上，大家都互相打完招呼，便散去。

　林祖輝今天的目的也已經達到，就是給大家一個感覺，他已經“精疲力盡”了。然後等花園道地王招標時，大家就不會針對林祖輝。

　特別是李超人，林祖輝搶他那麽多項目，保不準這個老YB有惡意的想法。只要被李皇冠一針對，憑借他的財力，林祖輝要吃虧不少。當然，李超人旗下公司都在調整投資策略，海外的比重加碼，也未必會惡意針對林祖輝，畢竟那需要很大的代價。

　所以，他今天給人的感覺就是，即沒有對地產前景感到悲觀，也沒有以前那樣“大手筆”的風范。

　.......

　下午，林祖輝會見了萬國寶通香江負責人史蒂夫。他本人和萬國寶通保持著非常良好的關系，起初是因為梁伯韜的關系，後來雙方的業務越來越多，萬國寶通已經成為新時代集團系貸款最多銀行。

　而林祖輝的信譽堪比李超人，自然也非常受到萬國寶通的重視。

　當林祖輝提出用自己持有新時代集團部分股權做抵押，貸款20億港幣的時候，史蒂夫還是很吃驚。香江的老牌富豪相對保守，很少讓家族的債務如此高，要知道林祖輝個人貸款已經高達30億了。

　史蒂夫問道:“林先生，資金的用途是?”

　林祖輝說道:“家族的地產投資，我想以我旗下公司的經營狀況，20億貸款還是沒有問題吧！”

　史蒂夫點點頭，說道:“20億貸款對你來說當然不是問題，不過我們銀行對於大額貸款，總歸是謹慎的。不過你放心，我會盡快給予你答覆，不會讓你久等的！”

　這個可以接受，畢竟是大額貸款。

　林祖輝又說道:“有五億港幣我需要美元貸款，在美國完成支付。”

　聽到投資美國，史蒂夫自然非常高興，這幾年香港的富豪都是香餑餑，深受美國、加拿大、澳洲政府的青睞。

　“沒問題，歡迎林先生投資美國，我們萬國寶通非常樂意和你合作！”

　新時代的孫公司富利地產，在洛杉磯的那個商業項目，就是交給萬國寶通的貸款。所以，哪怕是萬國寶通美國總部，也是非常看重林祖輝這個新晉財閥。

　“當然，我們可是合作夥伴！”

　送走了史蒂夫之後，林祖輝馬不停蹄的又開始聯絡各家銀行，打算共獲得35億的巨額貸款。其中5億港幣去美國，繼續投資微軟，將持有的股份增持到2%的水平。

　另外的30億，則放在香港，打算抄底地產。連同他本來的資金，差不多80億港幣的資金在香江。

　當然，若是地產股市暴跌後，這些銀行也會紛紛開始緊張，前來詢問林祖輝的情況，畢竟他的負債已經高達65億。

　林祖輝之所以提前抵押貸款，也是考慮到股票貶值，股災後貸款將會抵押更多的股權！

　......

　翌日。

　林祖輝和新時代系的地產/置業的四架馬車，開了一個秘密會議。

　陳曉芬最近壓力有些大，一看面色就不太好，林祖輝先是體諒下屬:“我對你們銷售部的成績已經很滿意了，後面盡力就行！”

　此時，新時代集團在前四個月的地產盈利已經高達7億元(采用單個樓盤盈利計算出純利)，已經相當不錯了;就算下半年再萎靡，八個月盈利三四億元還是沒有問題。

　新時代集團今年由於外匯、期指獲利不菲，估計能獲得純利20億。

　長實在去年也才獲利20億，新鴻基也不過才18億;也就是說，今年新時代集團的盈利可能超過長實。

　雖然是非地產盈利佔據了很多，但香港地產都有投資證券的傳統，前世李超人更是在1989年以後，投資了近60億證券。不過，李超人投資證券的目標是一些合作夥伴，以此提高長實的影響力。

　陳曉芬連忙說道:“謝謝老板誇獎！主要是一些敏感的炒家和代理商，變得謹慎起來，所以銷售確實很困難，畢竟我們相當於是將前八個月的銷售，集中在今年前五個月。”

　林祖輝點點頭，看來陳曉芬最近真的壓力大，也知道提困難了。

　不過，林祖輝是知道情況的，香江的炒家和代理商本來就比普通人更靈敏，一般來說，在地產暴跌後，如果有炒家入場，就代表要恢復了。畢竟，香江的炒家和剛需，是一半一半的成分。

　到了九十年代，更是一度炒家佔七成，剛需佔三成。在政府出台多項措施後，此風才好了一點。

　所以，若是將房價高，全部歸功於地產商，恐怕林祖輝都要叫“冤枉啊，包大人！”

　港英政府佔四成、香港炒家佔三成、地產商佔三成，這才是最好的答桉！

　“盡力就行！”林祖輝最後說了一句。

　陳曉芬點點頭！

　接著，林祖輝又對總經理陳斌說道:“六月份開始，可以開始慢慢的增加地盤開工，你們也得做好準備！”

　“沒問題，我會組織好的！”

　接下來才是重頭戲！

　林祖輝詢問道:“期指回籠了多少資金?外匯帳戶情況如何?”

　新時代集團去年光地產盈利就是15億(全年盈利16.5億)，今年預計只有11億，可以說全靠金融投資翻身了。

　當然，若是算上出售收租物業那一筆非經常性盈利，新時代集團今年可謂妥妥的盈利巨無霸了。

　梁真勳說道:“期指已經交割完畢，我們共獲得純利3.8億，回籠資金6.8億。而現在美元兌日元外匯投資情況非常好，今天開盤就已經134點了，照這個趨勢，短期還有很大的上漲空間.....外匯帳戶上，我們目前的盈利為5億出頭，相當於可回籠資金就是10億。”

　金融上的回報，就已經相當於白撿一個香江船務。

　總之，暴跌的時候，新時代集團相當於帳戶上躺著50億的現金(包括套現外匯)，當然也包括有50億的債務(利息為4.5億一年)。

　可以說，財務非常的有優勢！

　最近新世界發展在鄭家純的手裡，負債從十幾億，很快上升至45億。看趨勢，今年新世界發展債務90億是沒有問題的。據林祖輝所知，新世界發展還想將會展中心兩座酒店半數股權，從君悅酒店集團手中收回(前期賣了一半)。

　林祖輝已經開始準備從新世界手中薅羊毛了，原來，新世界後期會出售非常多的優質物業，以此來減債，特別是會展中心的權益，更是值得林祖輝下手。

　新時代集團的債務雖然多，但林祖輝減債其實是通過金融來，而新世界發展就只有出售優質收租物業來減債了。

　林祖輝又對梁真勳問道:“對於那些大量擁有換地權益書、地皮的業主，你們調查得如何了?”

　梁真勳點點頭說道:“嗯，已經掌握相當多的資源了！我們甚至從一份遺囑上面，發現價值4000萬的換地權益書，不過受益人已經移民在國外。機會合適，我們就組織人手去國外找到那個受益人，買下他！”

　林祖輝一愣，還有這種事情?

　“嗯， 你們現在要充分的對市場了解。我可以負責任的告訴你們，風雨欲來......而且，你們還得花心思穩定公司的人心，切莫造成人才大量流失。”

　此次證券、地產暴跌，來的狠(暴跌30%~40%)，恢復也挺快(1年);可以說，再也找不到如此好的機會了。

　1982年的暴跌，足足3年才恢復過來。信和去抄底，結果差點把公司倒閉了(非家族實力)，畢竟地產公司全靠利息，萎靡的時間越久，那利息高的嚇人(當年15厘)。

　“是！”

　眾人不懷疑老板的眼光，那可是將八七股災預料得非常詳細的主，華爾街精英都不配給老板提鞋。

　老板從不盲目的投資，一旦投資金融就一個特點“快狠準”，絲毫不會拖泥帶水。

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第339章 【大暴跌前的籌備】免費閱讀.https://