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2月12日，星期五。

今天是‘鑽石山地王’拍賣的日子，各大地產公司首腦和香港的記者們紛紛前往。

嚴格來說，今天不算‘官地拍賣’，因為只有一幅‘地王級地皮’;一般來說，港府每年會在幾月份宣布一年的官地拍賣計劃，屆時才算拉開帷幕。

而港府拍賣‘地王級’地皮，目的其實為接下來的官地拍賣，拉高價格、造勢。

這也充分說明，港府是很矛盾的，既要平息民怨打擊炒房，又想在官地拍賣上大賺一筆。畢竟港府財政的七成，是靠地產！

涉及到‘地王’級別的土地拍賣，林祖輝本欲親自坐鎮，不過轉念一想，如果他親自前往，那麽很有可能被人抬高價格。

因為在最近一年來，新時代集團給人的感覺就是——在拍賣場上，不再像以往那樣咄咄逼人、勢在必得。雖然也是地產大好友，但也僅是和新鴻基、長實之流，會考慮價格貴否?

所以，如果林祖輝這個時候親自坐鎮，難免給人一種非常重視的感覺，不利於拍賣。

這幅土地確實非常的好，地處獅子山下，位於九龍和新界沙田的隧道口(九龍一側)，面積約為28萬平方尺;據港府規劃署通告，可以建成五幢面積達120萬平方尺的住宅大廈(1500個住宅單元左右)，還可以建成65萬平方尺的商業面積(低密度/樓不高)，還能有不錯的園林式公共花園。

林祖輝計算了一下，住宅可以在1995年開始出售，1997年上半年售罄，平均售價可以達到6000元每平方尺，則可以獲得72億的現金;

商業面積按照1萬每平方尺，也值65億(簡單估算)。

這就是總計137億的大項目！

總建築費為20億，加上利息和稅費，連30億都不需要。

土地成本50億都是值得的，如果誰和新時代集團搶的話！

當然50億是不可能的，這幅土地底價為22億港幣，一般溢價7成已經是天價了。

想到這些，林祖輝喊來梁真勳，說道:“今天下午你帶隊去參加拍賣，把地拿回來就是了。至於價格嘛，溢價七成應該可以拿下。再高三成，便是我的底價，可以電話給我，但要慎重點！”

這個年代已經有了手機，自然可以在拍賣場打電話向場外申請。

梁真勳說道:“嗯，我知道了！說起來，這次我們可能要提防的是會德豐、九倉、置業信托，也就是包宇剛家族。他們開發銅鑼灣時代廣場，大賺特賺，又不需補地價，僅支出24億港幣建築費，今年一年的收租就高達9億，所以他們最近也是野心勃勃。”

林祖輝聞言，不在意的說道:“他們輕松賺9億，我們躺著賺幾十億，無需在意。你只需要用些小計謀，但堅決要拿下！”

梁真勳笑了起來，去年美股大賺十來億，不是躺著賺錢是什麽呢！而且看老板的樣子，非常看好微軟、通用動力、花旗銀行，打算長期持有的樣子。

“好的，我會完成任務的！”

港府，拍賣場。

下午2點。

梁真勳帶著幾名高級職員走進拍賣會，果然吸引了所有人的目光，大家看到林祖輝沒有來，頓時感覺壓力小了不少。

其實，新時代集團雖然財勢大，但也不是無敵的，畢竟大家都有錢;

不過，林祖輝本人有些‘狂妄’，若是到了現場，價格可能他會不在乎，屆時大家既怕高價中標，又怕缺席。

不好搞！

梁真勳帶隊，甚至讓一些人覺得，

新時代集團將重心放在了海外和內地。大家還是紛紛打招呼，不管等會如何激烈，大家私下還是和氣一團的。就算拍賣會競爭，事後也不會真的在意，畢竟每年都那麽多拍賣，價高者得是恆古的道理，也沒有人會故意抬價。

今天的拍賣也算是‘香江樓市的晴雨表’，如果溢價高，對各家地產公司也有利，因為會促使地產升水。

一般來說，溢價四成算是市道好的門檻，溢價七成是市道正旺的標志。

拍賣會正式開始。

大家紛紛舉牌，一時間讓人備受鼓舞，香江地產今年可能又是上漲的一年。

競爭很激烈！

到最後，只剩下會德豐系、長實系、新時代集團、新世界、南豐。

很快，新世界發展敗下陣，鄭裕桐自言自語的說道:“還是買國外的酒店劃算，那麽多酒店才50億，這一幅地皮都已經30億港幣了，遭不住！”

手下也隻得附和的笑笑，其實新世界發展因為沒有足夠的儲備地皮，現在已經掉隊了！當然了，新世界發展因為有尖沙咀的新世界中心、灣仔的會展廣場(又在開始擴建)，所以也算大型地產商，只是不能冠以‘大型發展地產商’。

香江的大型發展地產商，只有四家，分別是新時代、長實、新鴻基、恆基，每年佔據著香江55%~70%的樓盤銷售。

“32億”梁真勳不動聲色的舉牌。

他沒有想過以低於35億拿到，因為他算是看出來，最大的競爭對手可能是會德豐系。長實集團因為不喜歡收租物業，而且本身有足夠的土地儲備，一定會考慮劃算不劃算的問題;南豐集團不值一提，有幾個錢能經得起霍霍。

只有會德豐系(包括九倉)，妄想進軍發展地產商，再加上這幅土地有商業面積65萬平方尺，所以是非常想獲得的。

“32.1億”

吳光震臉色露出一絲渴求，心裡想到，時代廣場開發得如此成功，海港城的五幢住宅大廈也在分期重建成五幢寫字樓大廈，增加400萬平方尺的收租面積。海港城和時代中心總計950萬平方尺的收租面積(重建後)，這就為他提供了足夠的勇氣。

在吳光震看來，這幅地皮將可以再增加一個非常不錯的購物中心——荷裡活廣場，所以也是志在必得。

接下來的競爭，才開始正式上演。

一時間，各大地產商紛紛看起熱鬧起來，此時他們的心情特別輕松，暗暗慶幸沒有跟下去，畢竟兩家今天怕是龍爭虎鬥啊。

“35億”梁真勳心裡也感歎今天怕是要破財了，若是價格溢價十成，怕是真得打電話問問了。

“35.2億”吳光震心裡也非常震撼，這個價格是他一個高管可以做出的決定嗎?難道不怕回去挨罵嗎?

“35.3億”梁真勳繼續鎮定的喊道。老板心裡其實有十成的預算，否則就不會說十成溢價打個電話給他。

還早，梁真勳安慰自己道。

“38.2億”吳光震感覺心痛極了，剛剛收的9億租金也不香了。

“38.5億”梁真勳覺得猛加一次。

“38.6億”

“39.2億”梁真勳再次喊出來，他已經看到了希望。

果然，吳光震開始沉默，隨著拍賣師的落第二錘，他也沒有再叫價。

“39.2億成交”

梁真勳松了一口氣，朝吳光震抱拳示意，顯得很真誠。

所以人才反應過來，林祖輝肯定是交代了底價，而且目前應該還在底價范圍內，否則梁真勳不會如此謙虛。

吳光震擠出一絲笑容，應付了一下。

他想學他嶽父的海派作風，可發現壓根行不通。近40億的地皮費，再加上建築費、稅費，可能要投資60億以上的項目。

這得多少錢啊！

時代廣場僅投資24億建築費，便得到240萬平方尺的一流收租物業，僅第一年租金就是9億港幣，第二年還會更多，畢竟第一年招租需要優惠。

海港城重建5幢超級寫字樓，可得400萬平方尺收租物業，才40億不到的建築費(補地費不詳)。

一時間，吳光震不由得感歎，拍賣會碰到新時代集團，只能說不是一件輕松的事情。

當林祖輝得知39.2億拍得鑽石山地王時(前世為35.3億)，雖然有些錯愕，但還是滿意的鼓勵了梁真勳一番。

他心裡有過十成的預算，甚至是十二成的預算，畢竟他需要投資;十二成的地皮預算，也是比歐美投資賺錢。

更何況，這種項目只要策劃一下，將可以把地皮費多出的補償回來。比如售樓時間安排，比如九七年七月前，簽訂一種長期租賃合同(價格優惠一點)，都可以多賺一點。

至於會不會被罵，林祖輝壓根不怕，人站在的角度不一樣，他是一間上市公司的董事局主席，是需要為六七萬股東負責的。

可以說，九七下半年之前，林祖輝起碼要讓新時代集團拋售數百億的資產(目前一年物業交易額是4500億)，並投資在歐美市場上。

當然了，核心寫字樓和商場不會出售。

(本章完)

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