“你們法務專員說的‘買賣不破租賃’沒有問題，但是關鍵是租賃合同的簽署時間是在辦理房產抵押之前還是在辦理房產抵押之後，這個是有區別的。

　根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》相關條例，已登記的抵押財產出租不適用‘買賣不破租賃’規則，該商鋪抵押權優於租賃權，抵押權實現後，租賃合同對買受人並不具有約束力。

　也就是說，在貴司名下的房產做了抵押手續後再簽署的租賃合同對經拍賣取得房產的新業主無效。

　如果貴司不還貸款，我們跟您簽合同有什麽用?”王川無奈的笑了笑。

　“哦，是這樣啊！我說最近談了幾家大公司都沒信兒了。”李總如醍醐灌頂，一拍大腦門道:“這裡面還有這麽多道道啊！

　王律師，我看您對這塊挺熟的，您有沒有辦法幫我們解決！費用好說。”

　李總知道這麽問有些唐突，但是眼下公司成了一堆爛攤子，他多少還在公司裡有些股份，不想看著公司就這麽垮下去，房子拍賣因為租戶的原因又沒人接盤，難啊！

　之前他也問過幾個律師，但是大家都沒什麽好辦法啊，畢竟貸款手續齊全，又有判決書在，如果沒有錢誰也沒辦法。

　現如今公司的幾個股東都快魔怔了，四處找資金。其實股東本來不用這麽急的，畢竟公司是公司，股東是股東，只要股東的出資都到位了不用怕公司的債務連累到自己。

　但是這家公司的大股東是家集團公司，之前不管是集團公司還是這家公司的其他股東出資都是虛假的，如果查帳的話，幾個股東誰的屁股都不乾淨。

　集團公司的實際控制人，正是利用了這一點威脅其他股東四處找錢，想辦法還債。

　李總投資並負責管理的這家公司注冊資本是五千萬，李總後悔啊！早知今日，當初公司的注冊資本就應該少些，十萬元才好呢，那樣的話，即便要求股東實際出資也不過一頓貴點的飯錢而已，不至於傷筋動骨。

　“李總，你們現在怎麽想?這房產要保嗎?”王川想了想道。

　“我負責的這家公司只有一筆銀行貸款，當初公司還了一部分，現在本息還有八千萬左右。

　保住最好，保不住能還清貸款也行，只要能把我管的這家公司的債務解決了就行，其他債務跟我沒關系。”李總道。

　“這樣吧，我琢磨下，如果能想出解決方案，我聯系您。這是我的名片。對了，貴司除了八層和九層的物業外，還有其他財產嗎?”王川問道。

　“沒有啦！如果要是有其他財產就好了，也不至於被查封拍賣啊！”李總苦笑道。

　離開寫字樓，王川感覺李總的事可以試一試，即便不成功也不會花費自己太多的時間和精力，之所以這麽想是因為他看到了債權人銀行的名字，正是歐陽喬他們銀行。這事歐陽喬可能有辦法。

　回到家後，王川給歐陽喬打了一個電話，大概說了下李總公司的事，然後約他吃飯。

　周五晚上，王川在眉州東坡酒樓的包間內見到了歐陽喬。

　“師弟，你是不是想拿下法拍房?”歐陽喬笑呵呵道。

　“我倒是想，但是我哪有那麽多錢啊，就算是一拍、二拍都流拍，那家公司持有的兩層四千多平的物業，我也吃不下啊，況且公主墳商圈的商業樓盤，就算是再便宜也得幾個億吧！”王川搖搖頭笑道。

　“嗯，這話不假。

　法拍房一拍流拍後，會進行第二次拍賣，通常二拍的價格是一拍的八折，當然也有比較特殊的起拍價是一拍的九折，如果一拍價格是打八折，那麽二拍的價格為八折x80%=六點四折。

　目前公主墳那邊的商業用房價格怎麽著也得一平六七萬吧，四千平要二個多億啊，就算是打六四折，也得一個多億。可不是一筆小數啊！”歐陽喬掏出手機算了下道。

　“對呀，所以我想跟師兄您請教下，看看有沒有其他辦法，我們也做個業務。”王川笑道。

　“你跟我說完這事，我就找了海澱那邊支行的行長，了解了下這筆債權。我們行不像國有大行那麽死板，但是帝都這邊的抵押物價值都很高，一般情況下低價出售債權不太可行。

　不過這筆債權我們行裡也搞了一年多了，又趕上年底各支行都在考核業績，急著處置不良資產。

　我給你出個主意，你可以找些資金把債權吃下來，然後再跟對方談，談好了怎麽都好說，談不好，銀行這邊給你們的折扣只要足夠低，房產拍賣後你們也有的賺。”歐陽喬道。

　“但是現在的問題是，房產拍不出去，裡面有不少租戶，而且都是八年或者十年的長租。如果是買來自用，清不走租戶;收租金吧，之前約定的租金又比較低，所以這房恐怕不好拍！”王川道。

　“所以你想拉著業主一起乾?”歐陽喬微笑道。

　王川沒說話，點了點頭。

　“嗯，這事確實有點詭異，一般公司租房誰會一下租那麽長時間，一般租個三年或者五年已經算長的了。

　即便長租，出租方一般也會考慮到租金貶值，周圍租賃價格上升的因素，約定每幾年按照百分之幾的比例增加租金。哪有一下租十年，租金不變的。除非……”歐陽喬眯著眼道。

　“除非這是業主自己做的局！”王川道。

　他之前也想過這個問題，現在歐陽喬這麽一說，他更覺得李總不簡單，表面上看起來李總這個人什麽都不懂，其實不然，這是大智若愚啊！

　“所以我建議你跟這家公司打交道要謹慎些，背後肯定有人給他出招。”歐陽喬道。

　“嗯，謝謝師兄。我再想想，看看怎麽弄合適。”王川道。

　“你要是想做，要盡快，最好別過十二月，否則銀行這邊沒有業績壓力，這事不好操作。”歐陽喬道。

　王川點了點頭。