他進從楊八錘處得到消息，立刻帶著宋和美娜飛過來，要跟龍飛當面談合作的事宜，並將一份項目基本情況及合作意向傳真過來。

　　龍飛一看，上面寫著:

　　春明市泰國城項目規劃總用地面積4561.5平方米，總建築面積3398.21平方米，建築密度39%。作為商業經營場所，自有停車位有1111個。

　　通過銷售該物業5年經營權實現項目投資回收6個億(此為開發商的最低心理預期，達到約5萬元/單鋪的銷售均價)。項目產品設計以2層結構房屋為主，該商鋪布局基本采用圍合式布局，項目內部通道基本采用2.2米寬度。

　　項目由開發商以買斷20年經營權的方式取得，現準備拿出5年經營權進行銷售實現回款。鑒於此，項目商業規劃和布局需要做大面積調整，在增加經營面積的同時，又要考慮不要出現死鋪、死通道、死角，同時充分利用中庭的空間面積及利用層高來調整和變化空間的層次感。

　　不能脫離市場依據一味求高回報，高回報必然帶來高風險(可能導致項目開盤就死);同時在銷售經營權的過程中一定要考慮經營者如何介入並能獲得商鋪投資利潤空間(不僅僅是經營收益)——況且該項目還沒有所有權，投資者投資的保障何在?

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　　龍飛看到這裡，對林大力說:有些問題你記錄一下。

　　規劃中，犯了一個商業規劃布局基本原則:主要商業中心不能放置在無通道退路的死角內，尤其是商業區重心嚴重偏於項目最尾部分。

　　由於在此規劃下，消費者必須經歷一個相當長的交通過程才能到達。在到達重點商業區過程中，如無較吸引人的興奮點，則消費衝動將逐漸喪失。

　　而作為泰國城，其重要特色不外乎3個重要點:建築特色、民俗表演、旅遊商品，因此必須將三個特色中表演部分重點移動到死角的內部，即能形成充分的圍合封閉欣賞，又能帶動大量人流在進入過程中產生隨意消費，隨時保持高昂的消費興趣。

　　該項目的重要商業利益點應該在於旅遊商品的銷售經營，而非展示或表演，因此要通過商業規劃調整，將商業價值及經營模式進行轉變。

　　在項目原規劃中可以明顯感受出規劃者用意在於將重點放置在表演及展示上，因此在項目入口設置舞台，並留有大片空地及綠地，想在入口吸引住顧客，並試圖引發消費衝動;同時又想通過物業頭部區域的空曠，吸引夜市消費的可能。

　　但在此規劃條件下，一是該項目目標吸引者不是當地市民，二是即使吸引了消費者進入消費，消費也將是不完全的，在消費過程中，會被通道的冗長、通透感不足逐漸失去消費興趣，從而降低商鋪經營價值，失去投資可能性。

　　該項目在內部規劃中，基本形成內部商鋪大面積死角，主要為兩腰位置，受入口狹小及通道較窄的影響，人流必然會相對較小，使商業經營價值不高。

　　同時由於在兩腰中部商鋪之間為一個大面積的、類似於休閑小廣場的大型通道會給人流帶來較大空曠感，讓人一目了然，反而沒有購物探幽情趣。

　　規劃調整建議

　　在商場內部組織中對通道尺度的把握相當重要，太窄太寬都會失去消費樂趣和舒適感。因此要建議做以下改造:

　　去除一樓原餐飲區域，理由:餐飲汙染及上下水排放將影響一樓門廳部分環境及形象。

　　保留原水區木製平台，做內部展示及促銷區域，同時又滿足其交通功能。可移動鐵製樓梯保證在展示期內二樓通道依然存在，同時又不影響其促銷展示。

　　中部商鋪布局使中部即保留通道功能，同時讓出兩側的通道，增大絕大多數鋪面的交通需求提升周邊鋪面價值——這是挽救整個大盤的根本！

　　形成二樓回型通道，並促使該項目四周交通可達性——增設3部明顯的垂直交通。同時在中廳抬高1米淨空做成空中看台，業態用作餐飲水吧，使該看台即造就內部的錯落感。

　　又保證中庭一定的通透感，並使主入口兩側形成副看台，保證項目通道的價值。此設計要求一層層高至少達到4.5淨高，因此建議項目一、二層層高均不低於4米。

　　至於目標客戶群分析

　　一是消費目標客戶群該項目目標消費群必然是以旅遊人群為主，其次才是市內常住居民。作為泰國城的定位主題，其30000余平米的建築面積體量太小，而業態上僅僅是旅遊用品也是遠遠不夠的。

　　如果真正要做夠泰國城的味道，必須是泰國的餐飲+娛樂+休閑+購物方可體現其真正內涵及定位。

　　因此，該項目務必采取授牌成為旅遊定點接待單位後，通過與旅遊公司及機構的合作，吸引旅遊團隊的同時，接納本地居民的購物消費。

　　二是經營目標客戶群在該定位下，內部主要經營業態以泰國民俗及旅遊商品為主，在經營業務上以批發為主、零售為輔，尤其是二樓的鋪面解決之道將主要是以批發為主，開展網上訂購服務。

　　在經營品種上，以泰國民俗旅遊服務、泰國旅遊產品為主要拳頭產品，逐步衍生開發出泰國土特產、滇緬特產、當地特產、泰國餐飲、當地燒烤等。

　　經營時間以白天零售為主，夜間以餐飲為主的主題式經營模式。努力實現當地最具特色、最具娛樂、最具文化內涵的文化休閑集散地。三是投資目標客戶群

　　投資群體也就是我們項目的第一消費者必須在接納項目定位的同時，對項目經營前景看好，並有一定零售經驗的經營者，可能是創業人群，也可能是有實力的老經營戶。

　　因此項目的進入門檻、投資預期、投資利潤均要有一定的吸引力。

　　林大力一聽，進啊地說:“想不到，還是策劃營銷行家。向你學習。”

　　龍飛說:“學習不敢，一點心得體會而已。這方面，你是專家。我要向你學習，而且是不斷學習。”