洪祿承倒是沒賣關子。他的理由就一條。房地產能否搞好，關鍵就在地段。價值高低完全是因地段的繁榮程度而定的。

　哪怕是現在國家現行的計劃經濟下的租房政策，商業用房也得根據地段劃分級別，房租差距能有好幾倍呢。

　而他的底氣呢，就是來自於他已經確信無疑，使館區周邊地帶必將成為京城經濟最繁榮的新興商業區。

　至於為什麽這麽說?理由也很簡單。

　城市內繁榮地段的形成都是有原因、有規律的。就像水往低處流一樣，財富和人口也會源源不斷向富人多的地方匯聚。從無例外。

　從歷史上看，京城歷來有“東富西貴”之說。

　清王朝愛新覺羅的子孫和大部分滿洲王公都居住在西城區，這是“東富西貴”中“西貴”的含義。而東城，聚集了京城中最有影響力的官僚政客、最豪奢的富商巨賈，和其余八旗名門世家。他們共同構成了“東富西貴”中“富”的一群。

　也正是有了這兩大消費群體，才形成了“東四、西單、鼓樓前”的三大鬧市商業區。

　而前門地區的繁榮因素要複雜一些。

　那裡屬於內城與外城交界之地。最早是明成祖設立的工匠商業區。

　至清代時，逐漸發展成了各路外地客商，和內城、外城居民雲集交易的大市場。不但附近增設了各類專業市場，也有青樓、戲園子、遊藝場和酒樓。

　清末民初，更受益於京城火車站的設立。

　這樣，靠著京城百姓、外地客商、各路旅客這些綜合客源，才保證了這裡的持續興旺發達。

　至於“王府井大街”完全屬於後起之秀。

　這個商業區的形成隻得益於一點，就是八國聯軍佔領京城之後，洋人作為勝利者在東郊民巷獲得了駐兵權，並長期聚居於此。靠這些洋人的日常生活所需才使得這裡的商業日益繁榮。

　其余的例子更數不勝數，如津門、滬海的租界，戰亂時候的昆明、重慶，全都是因為特殊歷史環境下各路財力聚集，才造成房價飛躍、持續地上漲和城市大發展、大繁榮。

　那麽最後說到眼前，京城如今最有潛力，富人最多的地區是哪兒呢?恐怕最無可爭議的就是這個使館區了。

　還別看現在那片地方屬於城市邊界，荒涼得很。可隨著外國人越來越多，這裡已經注定會成為未來的膏腴之地。

　相反，如今的荒僻反倒成了一種優勢，完全可以用最小的代價把原有居民安置好。把不怎麽樣的格局推到重來。

　照洪祿承的規劃，這幾條大街新蓋好的樓房全走上層路線，絕對不分配，除了出租給外國人，主要銷售目標對準的京城少數富裕階層和歸國華僑、僑屬。

　當然，一切公用的服務設施也會與城市其他地方有所區別，要按照外國人的生活水準和需求設立。

　總之，就是全力打造出一個城市中的富人區來。

　隻要這個概念一旦被人們所認可所接受，就會引得人人向往之，財富也就會自動凝聚到這裡。一旦成勢，剩下的事兒再不用發愁了……

　洪祿承的設想，讓洪衍武老半天都說不出話來。

　不為別的，隻為他自己明明知道未來的歷史走向，可他就是做不到像父親這麽篤定地判定商機。因為他搞不清其中的商業邏輯，一旦有些條件變了，他就不免含糊、遲疑。

　甚至他還知道，就連歷史上京城CBD區域的形成，也是純屬自發狀的。

　根本就不曾有人意識到這裡的繁榮其實是一種必然。大多數人談起來，都是把其原因歸結到大批工廠拆遷提供了足量的土地上面。

　可父親呢?胸有成竹、見微知著，竟然提前了二十年就斷定了這一點啊！

　這種震撼當然是非常的，不服哪兒行啊?

　洪衍武第一次感受到真正商業大家的風范。也是頭一次見識到了什麽叫知識才是萬能的，什麽叫從理論聯系實際了。

　此時在他心裡，他的父親，別說比他接觸過的那些只會放馬後炮的行業專家強太多了。甚至也超過了他商業生涯中認識的所有人。

　像權鵬飛和高鳴過去教過他的那些經驗和辦法，隻能算是耍弄陰謀詭計的下九流。而他自己重生以來乾的那些曾經沾沾自喜的勾當，也顯得特別小家子氣，完全提不上趟了。

　這是一種氣度上和胸襟上的差距，從思維模式上就差著十萬八千裡呢。

　誰說國內就沒有投資大師的?他完全相信，隻要他父親願意，在將來的日子裡，隨隨便便伸伸胳膊、動動腿兒就能讓洪家重新發跡起來。

　敢情他身邊，一直就有像巴菲特、索羅斯這樣的傳奇存在啊。這還真成了身在寶山而不自知了。上輩子，他都錯過了些什麽呀！

　所以一等緩過神來，他也隻能豎起了大拇指，低頭躬身，以示五體投地的敬仰。

　洪祿承倒是被兒子這副誇張的樣子給逗笑了。

　“老三，你這又弄什麽鬼啊?至於不至於?你……信我說的話?”

　“信啊，爸，要說所有人裡最信您的，恐怕就是我了。”

　洪衍武跟著又問，“可我就是不明白，您怎麽就有這麽大本事呢?這種商業天分是您的天生的嗎?那要是您當初留在了香港，現在那不成了香港首富了?”

　沒想到這話卻被洪祿承搖頭否認。

　“哎，哪兒有你說的這麽誇張?你呀是少見多怪，其實大商家裡的能人多了，京城那麽多老字號，要沒幾分真本事，哪家兒也戳不住不是嗎?而且商業經驗這東西，既是知識也是規矩，是可以一代代傳下來的。那些京城的老字號，哪一家在經營上都有自己的獨到之處。至於咱們家，我要沒你祖父言傳身教，也不會有這番見解。”

　跟著洪祿承又一沉吟。

　“要是從個人角度來說呢，經商確是要靠天分的，腦子慢、嘴笨都不行，因為這樣你攏不住顧客，談不成買賣。可反過來，心思太活也不行。因為心眼活，人就容易投機取巧，就容易被小利所動。你要知道啊，這樣的人自以為聰明，往往做一輩子生意也就陷在‘術’裡無法自拔了，前景有限。一代而終結的不計其數。而真正能在商場馳騁，迎風浪而不倒的，那是要靠‘道’的。咱們家祖上就有句話，‘打下基業要靠膽，守住基業要靠腦，傳下萬年基業就得靠心了。 這‘心’說的就是咱們家的‘道’，是咱們家的根本……”

　洪衍武眼睛一亮，迫不及待追問，“爸，那這‘心’指的到底是什麽啊?您能解釋得清楚點嗎?”

　洪祿承張口欲答，可恰恰就這個時候，邊大媽的聲音不合時宜地在門外頭響起。

　“老洪，老洪，在家嗎?居委會分耗子藥！你出來得簽字……老蘇！老蘇！領耗子藥！”

　洪祿承便趕緊應了去開門了。至於他和洪衍武的交流隻有到此為止。

　“……行了，今兒就是咱爺倆扯閑篇兒，反正你知道也沒用。現在又不讓做買賣，你也該幹嘛幹嘛去吧。”

　我去！這給洪衍武憋屈的，真是有點埋怨屋外那個熱心腸的老太太了。

　開二群了，群號:608640021

　(本章完)