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香江聰明人不少。

8000戶的麒麟文化的員工們的購房需求，他們知道其實只是其中一部分而已。

麒麟文化在天水圍設廠，8000人的吃喝拉撒，兩大工廠的各種材料用度……這些整體加起來，起碼能養活5萬人！

這5萬人裡面，哪怕只有10000人能一個月掙2000以上，那麽他們就敢在就近去買一套房子。

殷俊的天水圍的地盤，無疑就是他們最好的選擇。

至於說市區其他有意在天水圍購買房子投資的人，都還不用算進去，但至少也應該有三五千人，是有這樣的意向的。

這麽零零碎碎加起來，不敢多說，2萬戶居民的一個超大型屋邨，完全可以預期。

香江現在最大的幾個屋邨，比如擁有99棟的美孚新邨，也就是13000多戶而已，太古集團的太古城，未來也就僅僅是12000多戶。

美孚新邨佔地才40畝，而太古城佔地53畝，殷俊的500萬方呎土地，佔地可是697畝，快接近700畝了，根本就不是一個檔次的。

哪怕殷俊分成十期來開發，一期開發這2萬戶，三五年之內都別想消化完畢。

而只要把口碑給做出來，隨著天水圍的逐步開發，香江經濟的不斷向好，那麽天水圍這塊土地，真的以後是發展無限。

別的不說，單說除了新界，除了這天水圍，你誰能搞到這麽多的土地?

世界最大型的居住小區之一的美孚新邨，也才40畝啊！

太古城號稱香江港島最大屋邨，也才53畝啊！

人家殷俊出手就是697畝！

土地面積如此之大，那麽可做的項目就多了去了，再加上地價便宜得過分，只要殷俊不黑心，建造幾個亞洲先進級別的屋邨，完全不是問題。

想著這麽大一塊肥肉，設計公司哪裡有不想一口吞下的?

殷俊倒沒有倉促的做決定。

他第一期的初步規劃還是出來了，70畝的土地，地點在天秀路跟天瑞路交界的地方，也算是交通要道了。

內流河對面就是流浮山，就是麒麟印刷廠，只要修起了房子，兩條線路的公交車在這裡是必經之路，安排站點是不費吹灰之力。

麒麟文化第一次修建房子，殷俊可不僅僅是把房子蓋起來那麽簡單。

雖然在香江修建房子，沒有內地那麽的用地奢侈，但殷俊也希望像是日本的建築師那樣，把修房子當成一種藝術，而不是一種勞力工程。

要不是現在殷俊沒有什麽名氣，又是修建的居民屋邨，殷俊都想直接請貝鈺銘來幫忙設計了。

除了具體的戶型和布局之外，整個屋邨的綠化、設施等等，都得要非常完善，非常的現代化，這才不枉費自己的一番心血。

雖然房地產是注定要賺大錢的，殷俊也不可能虧本賣房子，但殷俊也希望自己能掙得皆大歡喜——買房子的高高興興、心滿意足，賣房子的也歡喜的數著鈔票。

面對著五六家香江一流設計公司派來的總監、副總監，殷俊從來沒有把他們看得有多權威。

我可是連盧浮宮玻璃金字塔、迪拜塔、帆船酒店、水晶島、大褲衩、鹵煮塔、馬桶蓋、開瓶器等等好壞大廈都見過的人啊，就連建築小區都看過上萬個，眼光和經驗比起你們這些80年代的設計師，高到不知道哪兒去了，你們也別在我面前擺譜。

殷俊從來不慣香江人，特別是那些自以為是的人。

所以他站在自己的土地上時，

根本不聽“我們給你準備了什麽設計”、“這樣的設計才好”……之類的話語，而是直接提出的自己的要求。“這裡我需要兩家醫院。”

“這個位置一所可以容納1000人的小學最合適;它的對角處，也就是那個角落，要修建一所五個年級的中學。”

“靠近路邊的一片區域，我需要一座大型的花台，將路邊的粉塵隔開。”

“這邊的超市我希望有2000方呎，門口一片空地，可以讓人歇息。”

“房子我不要屏風形狀的，間距也不能那麽小。”

“這裡要有一個游泳池。”

“這條綠蔭小道是用來散步的，地面用小碎石鋪墊，周圍的花草高度不能超過1米。”

“……”

在一周的時間裡，殷俊領著他們，把自己的需求給全部說了一遍。

一開始霍健寧還不覺得有什麽，等一家最聰明的設計公司，將殷俊的吩咐畫成了一個大型的效果草圖，送過來的時候，大家看著不覺眼睛一亮。

這樣的一個屋邨，看上去就跟一座公園一樣，雖然稍微有點浪費面積的嫌疑，但就憑著這些綠化和生活設施，絕對比市區的許多樓盤愜意多了。

而且殷俊吩咐出來的屋邨環境設計，根本就不是東一榔頭、西一榔頭的胡亂編造，仔細看的話，這整體看起來就非常的合理，不會雜亂無章，非常的賞心悅目。

香江人喜歡把屋邨的名字取名為“閣”、“新邨”、“花園”等等，殷俊是賣房子給香江人，所以就乾脆把整個屋邨取名為“麒麟花園”。

如今殷俊拿出來的第一期70畝土地，當然不可能一次就開發完全。

人家美孚新邨和太古城，可都是十幾年才徹底開發完畢的。

倒不是說他們沒有能力一次開發完，實在是這樣太浪費人力物力，還不符合利潤的最大化——修著修著樓市就漲價了，那麽每一期的房價都能上漲，這難道不比你一開始就定一個統一價格好?

既然要在房子上湊夠自己在娛樂圈發展得資金，殷俊自然就不可能浪費掉。

想想香江電影和好萊塢的差距，想想好萊塢那強大的電影工業能力，想想那些動不動就燒掉一兩億美金的特效電影，殷俊手裡沒有個三五十億美金，根本沒辦法、也沒有信心去追趕好萊塢。

好萊塢能成為世界第一，那是建立在無數的屍骸之上的，其中就包括了許多他們自己的！

要不是這些破產倒閉的電影公司，為他們指明了發展道路，好萊塢當然不可能發展得那麽強大。

而美國幾乎是靠全世界電影市場的養料，來把好萊塢給養得不可一世，殷俊卻只能靠自己的努力去追趕，其中的難度是可想而知。

因此，殷俊連自己最不願意做的房地產生意也做了，那就不會再扭扭捏捏的。

70畝的土地，殷俊也準備分為10批來做。

不同的是，這10批並不是要十幾年才做好，殷俊準備學習華懋的方式，快速的修建好房子之後，快速的賣掉。

這樣雖然會少賺一點，但也能讓殷俊的實力增長得快一些。

如果順利的話，五年之內就能把這70畝的10批給完全修建好、賣光。

所以殷俊做的整體規劃，包括醫院學校、生活配套設施、綠化環境等等，是這70畝的整體。

框架一旦搭建好了，那麽剩下的房子就像是拚圖一樣的填進去就行了。

現在呈現在大家眼前的，就是這麽一幅70畝的大型效果草圖。

看著如同行雲流水一般的規劃，一群設計師們連連的搖頭。

他們原本以為殷俊是在胡鬧，覺得自己了不起、是天才，所以胡亂干涉這些設計師該做的事情。

可如今看著依照殷俊的吩咐做出來的效果草圖，他們有種驚豔的感覺。

香江很少有大樓盤出現， 三五千戶的就算是大樓盤了，美孚新邨和太古城這樣的超級大樓盤，一二十年才出一個。

故而他們尋常設計的，大部分都是1000-3000戶的樓盤，這還是這五六家一流的設計公司，別的小公司經常都做三五百戶的屋邨設計。

這些設計師看在錢的份兒上，雖然對殷俊的要求唯唯諾諾，但絕大部分人都是想著自己在盡量滿足殷俊的設計需求的同時，要做出怎麽樣符合自己設計理念的設計規劃來。

現在殷俊的規劃圖擺在了眼前，一群設計師的臉上火辣辣的疼。

他們可不知道以後在內地，幾百畝甚至幾千畝的超級大盤都有，天下第一神盤花果山社區，更是多達27450畝，區區70畝的居住小區設計圖，在殷俊眼裡，根本也算不得什麽難題。

別說是那些超級大神盤，別說是北上廣深，就算是在殷俊居住的鄂北伍漢，上百畝的小區也是有不少，殷俊隻用把其中的幾個綜合一下，就能得出一張在這個年代看起來非常先進的設計規劃圖紙。

畢竟40年左右的代差，絕對不僅僅是設計水準能抵消的，社會日新月異的發展，各種觀念不斷的進步，比起一個人的奇思妙想，要可靠得多。

當然了，如果要是貝鈺銘這樣的天才建築大師，那麽時間對他們來說是無效的，他們隻用把自己腦海中靈機一動想出來的方案拿出來，就算是100年以後，都不會落後。

比起他們來，殷俊也就是一個未來社會的建築搬運工。

以後等到殷俊想要修建總部了，那肯定得請真正的大師來才行！