龐煖餐廳來了一位年輕人，叫做羅芳伯，有空就回來龐煖餐廳喝下午茶。()

　兩人聊到SH市的樓市，羅芳伯這個從小在超一線城市長大的家夥，講起了他的人生經歷，給龐煖很多借鑒經驗，讓龐煖受益良多。

　羅芳伯父母92年來深圳，95年羅芳伯出生的時候羅芳伯爸在外貿公司一年收入有30多萬。羅芳伯媽在平安保險也有5千，那時候深圳一套好房子也不過幾十萬(水榭花都這種)。

　但是，那時候都想著做生意越做越大，做大了要買車，那時候車特別貴，車買了要買商鋪，鋪買了要買寫字樓辦公用。

　就這樣，羅芳伯有意識的時候家裡就有兩台車大約值40萬。三套房，一個鋪，一個寫字樓。

　那時候在深圳有房的是做電腦、外貿生意的小老板和大學畢業後在民企外企工作的小職工。

　後來在羅芳伯上小學3至4年級的時候(2003至2004年)，家裡的收入應該達到了巔峰。

　家庭年收入可能接近100萬。

　但是，羅芳伯爸的生意沒抓住時機做大，之後就是越來越低的利潤率。

　羅芳伯媽所在的保險行業反而迎來春風，伴隨著平安、華為、招商、萬科等一批深圳本地企業的崛起，一批來深圳早的人他們不見得有多高的學歷，但是有經驗和人脈還有膽子大。

　因為經驗和改革紅利佔住了位子，他們一擲千金買下了香蜜湖、農科、車公廟、福田中心區、四季花園、景田等地的房子，成為深圳最早的中產階級。

　同一時期，政府、事業單位主要是老師也迎來政策紅利，集體分房。

　如果夫妻倆都是公立學校老師，則可以分到兩套房位於梅林一二村、益田村之類的地方，這一政策一直持續到大約2013年，以深雲村的分房終結。

　這一人群收入雖然不高，有些可以補課。但是，好在穩定，多年積蓄可能還可以再購買一套房，因此很多都有2至3套房。

　以上兩類人群可以視為新深圳房屋市場持有的主體人群。

　前者收入高，但是方差大，後者收入低，但是購買力並不差，因為在那個時代大家沒有很強的投資房產的概念，前者即使收入高，消費傾向也很高。

　買好車，吃高檔餐廳一時蔚為大觀，使得二者在淨儲蓄上並沒有特別大的差別。

　時間到了07至08年開始有了變化。

　首先，是羅芳伯爸覺得有一套房子不太好租，每隔幾個月就要跑去找中介掛牌租房很耽誤時間，用他話說，租金還趕不上郵費。所以把房子賣了拿去炒股了。

　05年，羅芳伯們家換了一套新房子，所以賣了之前的一套。

　同年羅芳伯媽辭職創業，進入影視行業投資電影企圖一筆暴富。

　這個時候經濟形勢一片大好，深圳一批本土企業都進入騰飛期，辭職創業、加大投資的人不在少數。

　同年，羅芳伯爸在深圳開了第五個建材的分店，同時入股了一個工廠，家裡投資了華強北一個寸土寸金的店鋪，那個時候月租金3萬，一切看起來都像要高歌猛進。

　但是正如財務學所教給羅芳伯們的，在最大化利潤的時候一定要考慮風險，尤其是流動性風險。

　06年，羅芳伯媽的電影生意破產，賠。

　後轉入少兒欄目，雖然節目廣受好評收視率當年第一但無奈初入該行業，廣告收入有限，仍然賠，後再轉入少兒司儀培訓。

　終於在支撐了幾年後選擇放棄，於09年重回保險業，這時候家裡不僅沒有存款還負債累累。同期遇上金融危機，外貿行業不景氣，羅芳伯爸的生意越來越差，幾個店也陸續關了用於支援羅芳伯媽。

　最落魄的時候羅芳伯記得是羅芳伯上初一的時候，每天收到雪花般的律師函說房貸若乾月未還，若下月不還則要拍賣房產雲雲。

　羅芳伯媽拿出了她的“空手道”本行，數十張信用卡來回提現，拆東牆補西牆，那段時間基本把家裡的資產全部賠光了。

　有一天早晨羅芳伯媽出門，中午羅芳伯在樓下看到她走上來的，羅芳伯問她你的車呢，她說賣了.........

　家裡的金銀首飾珠寶，該當的都當了，那是家裡最灰暗的一段時間。

　但是同一時期房價開始突飛猛進。羅芳伯記得羅芳伯們家的新房子買的時候單價不到7000，等到07年旁邊另外一個樓盤開盤時，那個樓盤比羅芳伯們的差，卻賣到了2萬2000，羅芳伯爸當時笑著說早知如此當時買兩套了，但也只是當作玩笑話。

　誰知道07年的經濟危機徹底改變了中國經濟的發展方式，改變了時代裡每一個人的生活。

　自此一場房地產大戲正在上演，無數的人為之神傷，為之瘋狂，最終到今天，為之絕望。

　那一時期，公務員、國企、事業單位人群著實搬回一局。

　由於經濟危機，經濟環境整體都不好，民營企業許多人離職，生意不好做。

　但是公務員、事業單位的朋友工作穩定，閑暇時間較多開始鑽研炒房的事情。

　羅芳伯印象最深的一點是當時羅芳伯媽一個客戶，深圳某局的小科員，跟羅芳伯媽說要舉債去買南山的房子，原因是那邊規劃高科技產業，。

　2000年左右來的人都在那邊上班，以後必然會在那邊置業。

　深圳在經歷06-07年一波暴漲後，08年受經濟危機影響房子不好賣，同時她是客家人，在深圳人脈甚廣，她們集體去買房，開發商通常給優惠(送面積、送花園等等)。

　那個時候她的收入(工資加隱形福利)大約在1萬元每個月，她老公也是公務員但是油水更多一些，加上家裡有一些存款和信用卡欠款、單位借款等，他們前後買了三套房子，都是隻付首付，分別位於後海、深實驗、深圳中心區，轉手把房子租出去，夫妻一個人的工資用於生活，另一個人的工資用於還貸。

　那是羅芳伯媽不能理解，為什麽要把生活過得那麽累呢?

　羅芳伯媽要堅持她的事業，所以沒跟著上車。他們提出“學區房”這一概念時羅芳伯們家還不知學區為何物，他們是羅芳伯印象裡最初的炒房致富者。

　時間到了2010年，羅芳伯爸因為壓力太大身體不佳，生意每況愈下，羅芳伯媽憑借出色的業務能力收入還是不錯但是不比從前。這一時期羅芳伯們面臨還債、還貸、養家、養老人各種壓力，並沒有存款。但是時代不等人，房價在4萬億計劃後開始突飛猛進。

　等到2012年時，家裡總算是把所有的欠款都還清了。羅芳伯媽因為保受還款壓力，那時候總是提前還款。

　2012至2015年家裡重新有一些存款，但是比起房價是杯水車薪。不想給自己太大壓力，同時對新政府心懷信心，羅芳伯們終於是沒有再買房，但選擇了其他一些投資項目，收益尚可。

　同一時期，那位公務員阿姨不斷加杠杆，各種抵押、賣一套買五套的騷操作，再得益於之前房子的房租上升，加上她們單位有自己的地改造成鋪位，他們現金流穩定一下子買了好幾鋪，有一次吃飯時她和羅芳伯媽說，阿虹當時羅芳伯叫你跟羅芳伯投資你不聽，羅芳伯現在一個月還完貸款房租能收30多萬。

　得益於房產的收益，她們還投資了電影院、店鋪、美容店。

　這樣的深圳公務員家庭雖然不多見，但是達到中產以上有個2-3000萬淨資產的還是蠻常見的，這是新時代的中產階級。

　同一時期，羅芳伯們家雖然收入也不斷上升，但是就像微分方程設錯了初值條件，再想追上已是杯水車薪。現在雖然也是一線城市的中產。不需要為房子和金錢發愁，但是總歸不是“資產階級”。

　這一時期新晉的人士主要是高科技行業、金融業的從業者。那些騰訊華為招商平安招來的人，之前生意做出規模的生意人，以及把握住機會收入穩定的公務員、國企、事業單位人員。

　過了15年，深圳房價突然坐地起價，平均翻了一倍。

　周圍的朋友不少都開始賣房，特別是16年，大家都覺得經濟危機真的來了。

　很多人把錢挪到香港去，買保險，開私人銀行，搞家族信托等等。那位神奇的阿姨把位置一般的房子都賣了，隻留了福田和南山的幾套房，然後，去國外買起了房。

　因為隱私原因，就不細說了，但是她們在新加坡、溫哥華、香港、西雅圖都置了業，尤其是西雅圖，她說了一句名言，“越大的，越貴的，越要買”。

　她們買了一套總價600多萬美金的，但無奈已不在一個階層，收益如何也沒再問，不提也罷。

　15年後，深圳的門檻越來越高了。一個985碩士已經不值什麽錢，他們雖然拿著20至30萬的工資，但是買房可以說完全不可能了。

　寥寥幾個買得起房的大多是父母在老家當領導的，賣空了半個家幫付個首付。但無奈架不住人多，深圳的房子仍然供不應求。所以羅芳伯感覺，15年以後深圳的房價反倒是真的進入了某個“剛需”的階段。

　不同於以前大家都在炒，現在這一波手頭有3-4套房以上的人感覺不多了，但是內地來的人平均質量越來越高，比起早期很多鬱鬱不得志的，現在來的基本高學歷高素質是標配，這些人家境都不錯，父母即使不能全款買也能幫付個首付。

　所以深圳就好像全國經濟蕭條下的一個孤島，源源不斷吸引著一些朝陽行業的人才流入。

　羅芳伯認為未來深圳房價很大程度取決於全國的經濟形勢，如果內地轉型成功很多精英會回到家鄉工作。

　但是，如果內地經濟蕭條，只會使得當地的富人和精英繼續湧入深圳和其他一線城市，前者有錢買得起房子，後者能找到高薪工作，攢十幾年也能勉強買得起，房價就還會越來越高。

　說到底，房子這東西只是中國地域發展不均衡的一個縮影，但是作為深圳人，所經歷的房價起伏到瘋狂，許多家庭因錯失最佳機會或錯誤決策導致一輩子都沒有機會有安定的住處(這一點羅芳伯家算是幸運的，原始積累的早，及時止損，亡羊補牢)，則不能不說令人唏噓。

　羅芳伯的感慨是，作為一個深圳長大的孩子，羅芳伯完全沒有繼承這個城市敢於冒險、敢於拚搏的精神，並且也深信那種辭職創業、加大投資就一夜暴富的日子一去不複返了。

　身邊即使是曾經那些生意做得不錯的人，如果久久戀戰，把利潤都投入企業而不及時關門炒房或者上市賣掉的，現在也已經泯然眾人了。

　曾有一位叔叔90年代就做工廠，那時身價就大幾千萬， 一直做到2016終於倒閉，妻子離婚，現在也就只剩一套房。

　日子還是應該穩定地過的，除非你本來就一無所有。房價對羅芳伯最大的影響是，不管你要做什麽，絕不要拿佔你資產絕大多數的部分去投資，絕對不要拿自己的很多錢去創業。

　羅芳伯感歎著對龐煖說道。

　從生存的角度來說，一線中產階級家庭最好的策略是父母幫你留下一兩套房，大概值1500萬左右，你沒有住房壓力，其他的資產賣了換成流動性強的固收類產品，最好是美元，比如50-200萬美金的等值理財一年能收個幾十一百萬利息的。這樣沒有生活壓力，然後你好好讀書，回國拿一個穩定輕松的高薪。

　想投資就拿你的工資去玩玩，虧了也沒什麽。切不可把所有的資產壓在房產上，或者不讀書了拿家裡錢去搞什麽創業。更不能因為家裡的生意好就把很多錢投進去做大。

　人必須要有一些錢和穩定的生活才能有好的心態和競爭的能力，而這種心態讓你能考慮得更長遠，絕大多數情況下收益會大於你拚死一博把企業做大的收益。