【考考你】小學一年級數學題難倒了上萬研究生:小明向爸爸借了500，向媽媽借了500，買了雙鞋用了970。剩下30，還爸爸10塊，還媽媽10塊，自己剩10塊，欠爸爸490，欠媽媽490。490+490=980。加上自己10塊=990。還有10塊哪去了?這是怎麽回事呢?

　　呵呵呵，鮑總啊，關於你說的成本，我是不知道的啦！但是，作為營銷總監，我是要感謝，嗯，五體投地，謝謝了，早安，丈母娘！

　　一直不發言的辛勤總監，突然，開始了滔滔不絕，而且，光頭鋥光瓦亮，和觀點一樣，奇葩，博人眼球。

　　哈哈哈，能詳細的說說嗎?

　　明先生，顯然覺得，很有趣。

　　呵呵呵，好的，你看啊，中國作為一個千百年受著“先成家，後立業”的人生模式影響的國度。成家，有一個房子，成為一個婚姻成立的前提。有人笑談:是中國的丈母娘，逼高了中國房價！

　　確實，作為地產人，我們真的很感謝那些丈母娘！

　　那麽作為一個中國青年，25歲到了一個成家的年紀。現在我負責的幾個售樓處，婚房逐漸成為一個主流。買房子的99.99%需要按揭，買房子的90%在25-30歲之間。根據我的統計，只有不足5%是靠自己的實力，不需要家裡的資助買房的。當然還有一些富二代，家裡早在他幾歲的時候就為他準備下幾套婚房。這個畢竟大家就不要羨慕了，羨慕下去，只有推高豆腐的價格啦。

　　辛勤總監的話講完了，大家還在思索中，錢老板，拋出了更大的一枚啞炮。

　　年輕人，不要再貸款買房了！

　　錢老板，語不驚人死不休哇！您糊塗了嗎?您可是，房產，商啊！商人，商人，不傷自己，就傷別人。

　　奇怪了，就好像是賣炭翁，心憂炭賤願天寒;律師希望你被人告;醫生希望你生病;修車工希望你汽車壞掉。

　　只有小偷和保險公司，他們永遠希望你榮華富貴、平平安安。

　　哈哈哈，大家可能都很詫異，我為什麽，良心發現了嗎?但這麽多年，我看過了，太多的房奴，故事。

　　他們，為了身外之物，犧牲了健康，休閑，旅遊，享受不起花前月下，甚至沒時間天倫之樂。說句不客氣的話，他們就是陀螺，就是機器，而且，永不停止，生命不息，拚命不止！

　　在他們的字典裡，全部的人生，或者說樂趣，僅僅就是，房子！

　　一套，在當地，讓他們，看起來，還算體面的房子！

　　至於房子裡，有什麽?

　　那不是他們關心的問題，事實上，有很多人，他們買的，就是抽象派的藝術品！

　　畫著幾個框，嗯，有些格子，線條的，牢籠！

　　心，健康，陽光、沙灘，海浪，山崗，明月，全部關在門外了。

　　錢老板，今天，似乎如鯁在喉，不吐不快。繼續發言。

　　舉一個例子:我一個別墅項目，一個某局局長，為他的兒子和情婦買了2套別墅，一個作為婚房，一個作為愛巢。我原本以為他孩子沒有20歲也有18歲了，後來他小媳婦(離婚後再娶的)抱來的時候，才發現他兒子剛滿月，老來得子，真是一大喜事啊，買一套別墅慶祝一下，我本來擔心他兒子太小無法辦貸款，這個局長倒是替我們著想，一次性2套全款900萬，公務員知道低調，給我們財務轉帳，沒有開著它的別克小車拉現金來。

　　書歸正傳，為什麽說窮二代，農二代，職二代，或者說普通青年為什麽不要著急買房呢?

　　作為一個地產從業人員，我對地產有更深刻的了解。我想把觀點如實的表述出來，給那些困擾在房子的巨大陰影下的年輕的人們一絲清新的空氣，聊表慰藉。

　　其實我研究過鄰國，日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究發現，日本青年結婚買房子也很貴，日本彈丸之地，人口密度很大，房價當然比較高(東京中等房價4萬人民幣左右)，日本青年卻不著急買房。

　　日本青年怕買房限制自己去其他城市欣賞美好生活的機會，也更不利於自己的職業發展，我們呢，安家安心穩當的過生活，不惜借貸做房奴。

　　當然，上面只是一個社會上流傳已久的原因。一個根深蒂固的傳統問題。誰有房，誰就是有為青年，誰沒有房，誰就是壞孩子。現在的小妮對年輕人的評價標準大抵如此。

　　錢老板，眼裡依稀有了些淚花，唉，良心未眠，本質不壞。我的腹誹。

　　哈哈哈，老錢哪，沒看出來啊，你這個奸商，還這麽良善?咱也來湊個熱鬧吧，接著你的話題，咱展開一下，你看是否如此哦?

　　鮑總，被錢老板的巨大勇氣，震撼了！說真話，是要點精神呢，人們常說，天才都是瘋子！他也開始補充起來。

　　青年人誠惶誠恐的買房，還有其他2個原因。

　　首先，我想說，大多數國民被我們地產商人和媒體洗腦了——現在不買，以後還會漲，房價永遠比工資漲的快。現在不買，恐怕以後再也買不起了！

　　事實真的是這樣嗎?

　　我這裡沒有那些所謂專家的數據，在用行業事實去駁倒這個謬論之前，我想先講幾個例子。現在的80後很難了解80前的一些事情，除非讀書或者像老年人請教。我在研究改革開放初期的經濟現象時，發現一個很有趣的現象，就是媒體輿論引導經濟的秘密。

　　案例一:在70年代，電話剛剛興起的時候，就有輿論稱:樓上樓下，電燈電話，是富裕人群的象征，是身份的標志。那時候有一部電話，可以被神化到領導幹部的層次。所以，在東海即使安一部電話5000多，也有很多人排隊去買。圖的啥?身份，面子，潮流！媒體輿論引導之。現在座機5000元?笑話，前不久，移動跑到我家去，免費送了一台給我媽。我媽還嫌家裡電話多。丟一邊去了。

　　案例二:結婚三大件。三大件，即自行車、手表和縫紉機。而80年代，結婚時的“三大件”就變成了冰箱、彩電、洗衣機。到了90年代，“三大件”水漲船高了，更新成電腦、空調和摩托車。

　　如今，結婚“三大件”被默認成“三大子”，即“房子、車子和票子”。

　　每一個時代的商品工業的大發展，都伴隨著輿論引導。不引導誰去拚命買彩電，洗衣機，不引導這些海量生產的產品賣給誰?這些企業怎麽發展，國家怎麽增加GDP?大家想過沒有，昔日昂貴的電話，冰箱，彩電，現在說起來是不是不值得一提?這裡面深層次的原因是什麽呢?

　　我想無非是供求關系。當整個國家在渴求一樣東西的時候，這個東西在一段時間內是稀缺的。大家爭搶，就有商人湧入這個行業，就有投機倒把的人炒這個東西。70年代，自行車可是大件，誰有誰是NB人物，現在誰還買不起自行車，那時候就是買不起，有人屯自行車謀取暴利，現在誰囤積自行車啊，誰傻帽！

　　現代人開始囤什麽了?房子呀。國家大力發展房地產，現在輿論是結婚必需有房子。大家都在搶這個東西，媒體制作這個房子稀缺論。製造房子價格又漲了，一個月漲幾百上千。

　　這個鮑總，能說出這麽一番話，還是有進步的！後面，您將看到他的觀點。

　　哈哈哈，我再接著補充和分析。

　　錢老板，又要繼續傾訴了。

　　從經濟學角度講:當需求被激發出來的時候，一段時間內，房子會瘋狂上漲，加上中間投機倒把人的炒作，房子更是非理性上漲。更多的人，資金，熱錢湧入這個行業，去瘋狂的買地蓋房子，我接觸過的開發商有很多是做其他行業有點余錢的，看到自營經濟一年賺的錢還沒有一個樓盤一個月賺的多，個個瘋了一樣湧入地產圈。

　　做麵粉的，賣魚的，做鞋的，搗鼓蔬菜的，都湧入這個行業，瘋狂買地，瘋狂建房。

　　這樣就有一個問題，大家都在建房子。當房子的總量超過購房者的需求量時，結果會怎樣?

　　列位想過沒有，在全國有多少套房子?未來5年會建多少套?

　　現在社會獨生子很多，再過10年。最簡單的估計:孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口還有1套房。還算平衡，等再過10年，雙方父母去世，這樣一家就3套房。再過10年，這個父母還會為孩子再買套房嗎?到時候房子還會永遠上漲嗎?大家有房子住了，買房子的人少了，房子還在漲?賣給鬼去?

　　所以說:房子永遠上漲論，是絕對謬論，照現在的瘋狂速度，用不了20年，甚至15年，房子就悲劇了。

　　城市化進程到什麽程度?北京被湧入，濟南被湧入，東海還被湧入嗎?

　　國家十一五計劃:其中一條是發展社會主義新農村，2009年開始山東試點，大搞新農村建設，農民增收，農村城鎮化，3-5年部分試點農民可以住樓房，大大平抑四線城市的上漲。

　　農村城鎮化。這也是城市化的一部分，並不是全國13億人，10億人是一二線城市就是城市化了。

　　在美國也達不到。農民總歸是大多數，而且未來新農村建設。傳統的農民將逐漸減少。取而代之的是新農民的增加，有土地，有鄉鎮企業收入，有樓房住，去北京幹嘛?掃大街去?當保安?搞笑。

　　另外國家十二五計劃規劃提出:每年在一、二線城市，新建600萬套經濟適用房，廉租房。5年就建3000萬套，可以解決一億湧入城市的新農民的需求。另外，據我5年從業經驗表明:現在不僅是大城市，樓房空置率高，甚至縣級市的樓房空置率也在迅速增加。濟南我的一個客戶有7套房，他們村(城中村改造，洪家樓附近)和他一樣有4套房以上的村民佔大多數。

　　魯能領秀城，交房1年多了，入住率不到50%。一多半的房子空著。如果房產稅一旦征收，以3%計算，那些手裡有3套房子的炒房客，每年上繳數十萬的房產稅。他們要還房貸和利息，又要交稅，此時會有大量二手房出手。一個是進城減少，一個是房屋增加。城市化帶來持續的房價上漲。這個謬論也不攻自破了。

　　如果你相信，10年前上萬元的手機，電腦，摩托車現在可以輕松買到，我們就有理由相信:10年後，房子將不是問題。

　　先租房吧，不要用最具想象力的黃金10年(25歲-35歲)給銀行打工。

　　年輕人買房，無疑是透支了短暫的青春和對未來長久的想象力。有很多人還透支了父母的晚年！

　　錢老板，話題說完了，留給眾人，深刻的思索。

　　哈哈哈，這個話題太沉重了，咱開發商，既要抬頭看路，更主要，還是埋頭拉車的，咱們是不是先討論，看看明月山莊，用什麽廣告語言，比較好?

　　明先生，總能及時扭轉話題，把握會議的節奏和持續。

　　我先發個言，完了，請徐偉先生，雅正，好嗎?

　　辛勤總監，長得太像喜劇片，虎口脫險的指揮家，小老頭了。

　　下面就讓我們一起細數經典房地產廣告語大全吧！當然，太普通的，被我戴著有色眼鏡，自動過濾和偏振了。嘿嘿！

　　創新，遠見，生活

　　春光永駐童話之城

　　放飛您的夢

　　原生景象，自然天成

　　水木清華:住在你心裡

　　溫馨花園:一切為了愛

　　淡雅，怡景，溫馨，自然

　　繁華，不落幕的居家風景

　　孩子的起步就與優越同步

　　生活有了美感才值得思考

　　在自然中體驗自由的生存

　　住原味別墅，賞園林藝術

　　從容的尊貴

　　流水的風景

　　比天空更寬廣的是人的思想

　　綠就是生活

　　都市連線奏鳴曲

　　生活就該期待美好

　　松雲雅苑:白雲山中有個家

　　羅馬假日:貴族生活100年

　　水雲間:親近太陽，享受未來

　　陽光海岸:美景與生活的邂逅

　　柏濤雅苑:依水而居，北歐情懷

　　波托菲諾:回歸質樸，享受單純

　　金地翠園:疊翠空間，悠悠天地

　　誰控制了海洋，誰就控制了一切

　　英倫名苑:茶香暖陽生活在流淌

　　中城康橋花園:陽光燦爛的日子

　　翰景軒:極目天河色，風來翰墨香

　　金地香蜜山:山在這裡，我在這裡

　　金海灣花園:傲視遠海，極目雲間

　　金色嘉苑:水光山色中的幸福家園

　　建築覆蓋率僅20%，令視野更為廣闊

　　住宅不是炫耀的標簽，生活是用來享受的

　　美廬錦園:海風輕拂，芳草綠，悠然在我家

　　真正了解一個人，要看他的朋友，看他的對手，真正了解一種生活，也當如此

　　辛勤夠專業，把各種各樣叱吒風雲的廣告語，精選了出來。

　　啊，受大軍的啟發，我看這樣，行嗎?大道至簡，綠色循環。

　　怎麽樣啊?

　　明先生，笑眯眯的問。

　　我看可以，很深刻，簡約。

　　我們天宇的營銷總監，徐偉，第一個表態。

　　嗯，沒意見。

　　我也附和，明先生，總結的很快，很好。

　　那麽，現在，我想請教一下，鮑總和錢總，作為資深地產商，你們人脈廣，關系深，你們有害怕的嗎?是什麽?

　　明先生，接著谘詢，以便迅速熟悉新的行業。

　　我先來說吧，有這麽幾條，錢總，一會兒再補充，ok?

　　鮑總，先發言，侃侃而談。

　　第一:怕土地局！不給你土地你開發什麽?

　　第二:怕建委。你想蓋別墅，他非叫你蓋經濟適用住房！

　　第三:怕規劃！你打算面積蓋到10萬平米，他讓你蓋到5萬，其他綠化！

　　第四:怕黑社會！阻撓施工，就不叫你蓋，就不叫你按時交房！

　　第五:怕記者，怕他散步言論說你違規建築，就算沒有違規，但是影響很壞！

　　哈哈哈，我覺得，還有幾怕。

　　錢總，很快也說話了。

　　怕有關系的業主！都想低價買房，不賣讓你哪個方面都行不通！

　　怕消防！說你不達標不給你蓋章！

　　地稅國稅局！除了繳納稅務還要吃喝！

　　就怕不要命的業主！

　　反正，開發商結束交給物業處理吧，他們再反應基本等於沒有用！那點物管的收入，就不要去賺了，得不償失。

　　嗯，知道了，現在，我想聽聽，來自一線的鮑總，錢總，你們對房產開發，有些什麽想法?形而上的，也行，咱也好學學，思考思考，少走點彎路。可以，幫幫老頭子嗎?

　　明先生，循循善誘。

　　哈哈哈，我先來，反正，我就是“房奴”眼中的奸商，人們不憚於用最激烈的言辭問候我，甚至向我扔鞋子。

　　但我敢說真話，試問，錢先生，你敢嗎?

　　著名財經作家曾評點說，哥們的絕大多數觀點之所以遭到炮轟，不是因為觀點本身，而是因為我的表述方式。

　　但管他的，活出一個真實的我！任人評說吧，而且，我的觀點，雖然尖刻，但也有些蒙準了吧?

　　下面，是我這些年的一些思考和言論，我梳理出來，給老朋友，明先生，做個參考。

　　“房產品牌就應該有暴利。”因為，“沒有巨大的利潤支持，無法建設品牌，因此房地產品牌就應該具有暴利。”

　　“我沒有責任替窮人蓋房子，房地產開發商隻替富人建房。”因為，“我是一個商人，我不應該考慮窮人;如果考慮窮人，我作為一個企業的管理者就是錯誤的。投資者是讓我拿這個錢去賺錢，而不是去救濟窮人。”，“買不起房的人不要覺得是榮譽，那是恥辱……你買不起房是因為你沒對社會做出貢獻，乾嗎不回農村……買不起房的人都是沒努力工作……”

　　“公開房屋成本，就如同讓開發商公開自己老婆的胸部有多大。”因為，“成本構成是指一個公共產品它普遍的構成是什麽，是一個平均值概念，成本是什麽概念，成本是具體到某一個單體的時候實際發生的事，這兩個完全不是一回事。什麽叫實際發生呢?你老婆會告訴大家說她的胸有多大嗎?”

　　公開成本是看公和私，商品房屬於私房，都是中高收入家庭和高收入家庭在購買，而經濟適用住房和廉租房是社會保障體系的，如果說廉租房屬於公房，那麽成本從來都是公開的。

　　“不用預測，歷史證明所有的房價永遠都是上漲的。從來沒有一個國家的房價是下跌的。因為收入是越來越漲，而且材料也在漲，用的材料價格也是越來越高，房子就不可能跌價。全世界范圍內都沒有一個國家房價是跌價的。”“我們沒法去評價短期內，短期內有升有降。”

　　“房地產非暴利，農民工也買得起房子。”

　　“和工資收入比，30年來房子等於沒漲價。”

　　“房地產商需要囤地，地裡有糧心中才不慌。”

　　“傻瓜才期待房價下跌。”，買賣有理，炒房無罪。

　　反正，哥們就是如此霸氣側漏，“我從了，你們也從了吧”。

　　鮑總，真的是，“爆大嘴”哇，真敢說。我還在腹誹呢，明先生，站起來，點兵點將了。

　　哎，那個誰，錢總啊，我看很多觀點，涉及到財務了，讓你的總監宵章，囂張一下嘛！

　　嘿嘿，阿拉我，還不太熟悉，國情，嗯，還是，不說了，不說了。

　　宵章，難得，謙虛了一下。

　　哈哈哈，徒有虛名罷了，老錢哪，你啊！

　　明先生，哈哈哈一樂。

　　哼！我選的人，我心裡有數！倒是你，重用忘恩負義之人，你才應該小心，那誰，不也說不出來什麽嗎?想駁倒鮑總，呵呵，可能，還沒出生吧?

　　錢老板，反將一軍。

　　呵呵，好的，明先生，今天，我，一個小會計，就來，鬥膽請教，房地產大哼，鮑先生，幾個問題?當然，您可以不屑一顧，但，如果，您要回答，請先想好了，專業一點，因為，在財務領域，咱還沒怕過誰！

　　看著明先生，殷殷期盼，年輕人的熱血，桀驁不馴，嗯，沒有放蕩不羈哦。

　　哈哈哈，請講，老哥我，洗耳恭聽。

　　鮑總，也不含糊，調兵遣將，準備胸中百萬伏兵。

　　首先，第一個問題，關於品牌的問題。

　　“房產品牌就應該有暴利。”因為，“沒有巨大的利潤支持，無法建設品牌，因此房地產品牌就應該具有暴利。”

　　我想請問鮑先生，您認為，房地產是一個什麽樣的行業?給您三個選項，當然，您也可以言之有理的多選，好嗎?

　　A、技術密集型行業

　　B、資金密集型行業

　　C、勞動密集型行業

　　哈哈哈，我選ABC，多選，歐耶！

　　鮑先生，耍賴，全選了，您還讓我展開後面的論述嗎?不過，嗯，也許就是這麽似是而非，他才能，因果沒有強大的邏輯支持，信口開河，所向披靡！

　　嘿嘿！問個題外話，鮑先生，您是讀的文科?還是理科?

　　我突然，有些想探究，鮑總，他的高等教育，是學的哪一方面?

　　嗯，學的文科，和問題有關聯嗎?

　　鮑總，丈二和尚摸不著頭腦，嘿嘿，被哥們發散思維，和天馬行空的表面，是一個緊密的邏輯鏈條，牢固環環相扣的最小實質，道子，搞蒙了！

　　小樣！不然，空喊那麽雞賊的人，鬼谷子最後的關門弟子，能看上俺?

　　哎，你說，關門弟子的關門弟子，相當於什麽級別啊?估計，嗯，起碼是，相當於小賣部，副部長級別?

　　管他呢，只要不是婦科級，就行！

　　嘿嘿，那就好辦了！啊，不是，我的意思是那就好理解了。邏輯混亂，能否為我們展開呢?您的核心思維?

　　我決定步步驚心，請君入彀。

　　嗯，我可以不回答嗎！這樣，才足夠神秘哦。

　　你以為人家鮑總，這麽多年的江湖行走，是白混的?明知山有虎，偏向虎山行！俺傻呀?不會繞著走嗎?退一步，海闊天空，不是嗎?

　　反方主辯，反對無效，本嘉賓評委，裁定，必須回答！否則，視同棄權，由正方主帥，結案陳詞，直接上課！

　　當然，你可以選擇

　　1、愛聽不聽

　　2、左耳進，右耳出

　　3、倆隻亞多都，閉上！

　　明先生哪，咱哥倆，忘年交，都可以加入戰鬥村，曲藝團了！

　　嘿嘿，明老鬼，咱是給你面子哦，不然，財經記者，俺都不張他們的！

　　鮑總，站起來，看著明先生，大拇哥和二拇指，搓著，借是嘛玩意兒?接頭暗號嗎?

　　呵呵呵，放心，明天早上，凌晨4點44分，額請你，東海，海市蜃樓大排檔，早點！想加幾個冒，加幾個！

　　明先生灰長認真的說。

　　嘿嘿，這還差不多！很簡單，請速記。

　　一、二、三、完了。什麽?你們沒記住?這就對嘍，嘿嘿，俺，還沒說呢。

　　哈哈哈，一、俺們開發商，要運用環保、節能、減排、綠色、循環，多項技術吧?所以，技術密集型行業吧?二、房產開發，投入巨大，動輒幾十億，資金密集型行業吧?三、建築工人成千上萬，勞動密集型行業，當之無愧吧?

　　鮑總大手一揮，不擋住一絲光線，坐下了。

　　呵呵，首先，俺要說，第一條，站不住腳，請反方主辯，不要偷換概念，這裡的技術密集型行業，是專指，自己創造發明先進技術，並將其出售，或使用到自己的產品中去，比如，IT行業，人工智能，高端製造，生物醫藥等(不能等！時不我待啊)，一句話，高大上。對了，順便說一句，以後，想上市，記住嘍，要麽尖端到天上，就是上面的行業類型，要麽，匍匐在地上，比如現代農業，綠色環保業，接地氣。

　　否則，還是，老老實實開好自己的小店，俺武松武二哥，名人，去過的，“三碗不過崗”酒肆，也想上市?

　　嘿嘿，陽谷縣，宋朝腐敗一條街，嗯，錯了，吃喝玩樂一條龍，來吧，上市！

　　第二條，除了真正有實力的航空母艦，嗯，全國性的大企業，能夠同時開工建設，其他的，嘿嘿，錢老板最清楚了，誰不是，分期開工，滾動開發，就像崔健唱的，1、2、3、4、5、6、7哇！

　　好了，直到現在，我們的土地出讓金，有幾家，是一次性付清的?個別人甚至隻付了10%，比如，某房開，房子賣完了3年了，還差土地出讓金，沒付完！

　　再來看建設成本！

　　有沒有實力的，建築商或包工頭，你都得替開發商墊付20%吧?

　　極端的，房子賣完5年了，還差咱農民工的頭兒，包頭，嗯，工，10-15%。

　　哈哈，咱開發商，有的是智慧！

　　按照規定，您得依據中華人民共和國《城市房地產管理法》第四十五條:商品房預售應當符合下列條件:一已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;二持有建設工程規劃許可證;三按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;四向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　開發商什麽時候可以取得商品房預售許可證是由開發商項目所在地的地方政府規定的，每個地方或區域的標準都是不一樣的，具體是在四證都齊全的情況下，有的地方只要樁基工程完成後出正負0就可以申請了，有的地方則要多層封頂，高層到樓高的1/3以上才行。

　　好了，現在，俺開始計算了，當然，後期國家監管嚴格了，不能這麽輕松了！

　　以目前為例，假定，土地出讓金支付了10%，這佔到總的開發成本的1/3，10%*1/3=3.33%，對吧?好了，再嚴格，25%的總投資，才能拿預售許可證，ok！我們已經投入了3.33%，減去，剩下21.67%，沒錯吧?包工頭，墊付20%*21.67%=4.33%，那麽，實際上，開發商，投入25%-4.33%=20.67%，對不啦?

　　請記住，到這一步，開發商，如願以償，拿到了預售許可證，正大光明，開始了預售，銀行按揭前來助威，從那一天起，開發商，停止了投入，一分錢都不出了！

　　工程款的支付，業主的首付款和按揭貸款買單！

　　假定，市場銷售價格，是成本的1倍，事實上，在俺們會計專業上，這叫毛利50%，小case！

　　現在，為了計算方便，我們假定:某地，包含土地的開發成本5000元/平米，銷售價格10000元/平米，假定，開發商，很窮，隻開發了1平米，唉，請原諒俺，算術不好，複雜了，俺會被搞暈的！

　　那麽，1平米的成本5000元，開發商實際投入5000*20.67%=1033.5元，收入10000元，9.67倍！投入產出比，達到1:9.67。

　　當然，實際上暫時沒有這麽高，因為，沒有減除稅收。

　　問題是，實際上，在你預售許可前，打擦邊球的，不在少數吧?

　　還有就是期房買賣是國家允許的，因為房地產開發周期性長，資金密集度高，所以國家特許期房作為一種特殊的商品，允許買賣。

　　綜合上述因素考量，開發商的投入產出比，10倍以上(減除了稅收哦)，嗯，10倍以下，都不好意思給圈子裡的人說！有人也管這個叫杠杆！

　　就是阿基米德大叔說的，給俺一根杠杆，俺可以撬起地球！

　　太複雜了，說個輕松點的，大家還記得馮小剛老哥導演的經典電影《大腕》吧?裡面有個精神病，一邊走，一邊暢想:

　　一定得選最好的黃金地段，

　　雇法國設計師，

　　建就得建最高檔次的公寓！

　　電梯直接入戶，

　　戶型最小也得四百平米，

　　什麽寬帶呀，光纜呀，衛星呀能給他接的全給他接上，

　　樓上邊有花園(兒)，樓裡邊有游泳池，

　　樓子裡站一個英國管家，

　　戴假發，特紳士的那種，

　　業主一進門(兒)，甭管有事(兒)沒事，

　　(兒)都得跟人家說may I help you sir(我能為您作點什麽嗎?)?

　　一口地道的英國倫敦腔(兒)，倍(兒)有面子！

　　社區裡再建一所貴族學校，

　　教材用哈佛的，

　　一年光學費就得幾萬美金，

　　再建一所美國診所(兒)，

　　二十四小時候診，

　　就是一個字(兒)貴，

　　看感冒就得花個萬八千的！

　　周圍的鄰居不是開寶馬就是開奔馳，

　　你要是開一日本車呀，

　　你都不好意思跟人家打招呼，

　　你說這樣的公寓，一平米你得賣多少錢?

　　我覺得怎麽著也得兩千美金吧！

　　兩千美金那是成本，

　　四千美金起，

　　你別嫌貴還不打折，

　　你得研究業主的購物心理，

　　願意掏兩千美金買房的業主，

　　根本不在乎再多掏兩千，

　　什麽叫成功人士你知道嗎?

　　成功人士就是買什麽東西，

　　都買最貴的不買最好的！

　　所以，我們做房地產的口號(兒)就是，

　　不求最好但求最貴

　　還沒轉過彎來?再來一個冷笑話，嗯，您得先躲進冰箱，-243度，才會笑的哦！

　　說，民國一個大款，兒子在，穎果留學。

　　某日，兒，電話，老爸，同學們都是地鐵上學，只有俺，開著勞斯萊斯幻影，上學！

　　大款勃然大怒！

　　弄啥哩，穎果鬼子，欺俺大清無人?去，打聽一下，地鐵，多少錢一輛?買！俺，丟不起那個臉！

　　俺還沒說完，鮑總，勃然大怒，假牙，掉下來。

　　黃毛小兒，汝何口出狂言?你懂地產嗎?開發了幾個平米?俺，走壞的橋，比你看見的路，都多！

　　嘿嘿，真理不在聲音大！俺，沒開發，只是，作為財務，滲透到房產開發的各個神經末梢嘍，而已！

　　對了，順便普及一下，常識！俺們會計是西方人發明的，有一點，掩耳盜鈴！這也是他們的習慣，你看啊，一個毛利率，相對數，掩蓋了，投入產出分析的倍數，幾何級數！

　　嗯，俺給您賣弄一下，大學學的前蘇聯人，俄裔美國人，人家改革了，大大方方的承認，投入，就是要產出！比例，相對數，往往掩蓋了，絕對倍數增加的，差異！

　　看看，他是怎麽說的?

　　瓦西裡?列昂剔夫(Wassily W.Leontief，1906—1999)是投入產出帳戶的創始人。1936年，列昂剔夫發表了《美國經濟體系中的投入產出的數量關系》一文，接著在1941年又出版了《美國經濟結構1919—1929》一書，1953年，又出版了《美國經濟結構研究》一書。在這些著作中，列昂剔夫提出了投入產出方法。

　　列昂剔夫的投入產出思想的淵源可以追溯到重農學派魁奈( Quesnay，1694—1774年)著名的《經濟表》。列昂剔夫把他編的第一張投入產出表稱為“美國的經濟表”。數理經濟學派瓦爾拉(Walras，1834—1910)和帕累托(Vilfredo Pareto，1848—1923)的一般均衡理論和數學方法在經濟學中的應用構成了列昂剔夫體系的基礎。

　　投入產出分析是通過編制投入產出表來實現的。投入產出表有實物和價值兩種形式。

　　我說完了，靜靜等待鮑總的反駁。

　　行了，你和我，就不對等！俺，懶得和你理論，有本事，你一條條反駁啊！我聽著。

　　鮑總，不屑一顧，卻不安的扭動身體。

　　好的，鮑總，明先生，請恕晚輩，鬥膽陳述！俺也不敢說，自己就是對的！經濟理論領域，變數太多，俺只是表達自己一家之言，但別說俺，狂妄哦！

　　第一條，“房產品牌就應該有暴利。”因為，“沒有巨大的利潤支持，無法建設品牌，因此房地產品牌就應該具有暴利。”

　　俺剛才已經闡述了，房地產業，它只是個勞動密集型產業，解決就業不錯，它甚至都算不上是資金密集型產業！

　　既然如此，我們剔除必要的廣告投入，那麽，本身不產生技術，您們見過房開公司建立實驗室的嗎?因此，它的品牌，只能靠品質、質量和環境，而不是，舍本逐末，投入巨資，去創品牌！

　　事實上，在央視這麽多年，每年度的標王，現在，還活著的，究竟有幾家?

　　廣告投入，在改革開放初期，人們覺得新鮮，現在，信息發達，誰還完全依賴，您的廣告?

　　恰恰相反，越是投入廣告，不苦練內功，求新求變求突破，那會大幅度減少您的研發投入和售後服務的，因為，在一定時期，您的資源有限，此消彼長的，對嗎?

　　所以，房地產的暴利，是因為品牌投入巨大，這是站不住腳的！

　　看看世界五百強，不都是，靠自己的產品和創新，巍然屹立嗎?酒好不怕巷子深，還是有道理的！

　　第二條，“我沒有責任替窮人蓋房子，房地產開發商隻替富人建房。”因為，“我是一個商人，我不應該考慮窮人;如果考慮窮人，我作為一個企業的管理者就是錯誤的。投資者是讓我拿這個錢去賺錢，而不是去救濟窮人。”，“買不起房的人不要覺得是榮譽，那是恥辱……你買不起房是因為你沒對社會做出貢獻，乾嗎不回農村……買不起房的人都是沒努力工作……”

　　我覺得，在商言商，沒有錯！但是，因此就放棄我們企業，特別是開發商的社會責任，這樣的企業，有意思嗎?為什麽，不能，適當打折，回饋社會，回饋群眾?

　　最關鍵的是，不能因為，房價高企，人家暫時買不起房，就侮辱人格啊！

　　仔細想想，三省吾身，咱們最初的發跡，或者說，第一桶金，怎麽來的?

　　是，可能你是靠政策，機遇，甚至嶽父，等等，但您利潤的實現，不還是靠消費者，通俗的說，群眾唄！

　　您有什麽資格，去嘲笑，俺們的衣食父母?

　　要在相聲界，估計會被逐出師們的！

　　第三條，“公開房屋成本，就如同讓開發商公開自己老婆的胸部有多大。”因為，“成本構成是指一個公共產品它普遍的構成是什麽，是一個平均值概念，成本是什麽概念，成本是具體到某一個單體的時候實際發生的事，這兩個完全不是一回事。什麽叫實際發生呢?你老婆會告訴大家說她的胸有多大嗎?”

　　公開成本是看公和私，商品房屬於私房，都是中高收入家庭和高收入家庭在購買，而經濟適用住房和廉租房是社會保障體系的，如果說廉租房屬於公房，那麽成本從來都是公開的。

　　嘿嘿，不公開，就不公開唄！第一，別混淆成本概念，神馬公成本，還母成本呢?一看，就不專業，唉，請個會計，顧問顧問吧，好嗎?財商，刻不容緩！第二，就如同讓開發商公開自己老婆的胸部有多大。齷齪！你以為，誰稀罕看哪?

　　嗯，女士，長得醜不是你的錯;但出來嚇人，可就是你的錯了。

　　第四條，更可樂！誰告訴你，歷史證明所有的房價永遠都是上漲的。從來沒有一個國家的房價是下跌的。唉，您不學經濟歷史嗎?香港和日本房地產大跌，嗯，不是二爹，您看不見嗎?

　　想當然，剪裁歷史，這不是一個經濟愛好者，應該有的，歷史態度！

　　第五條，“房地產非暴利，農民工也買得起房子。”，“和工資收入比，30年來房子等於沒漲價。”

　　站著說話，當然，那啥不疼了！

　　農民工，他們中的包工頭，一線城市，買的起房，沒錯，可是，難道是，千萬個將軍一個兵嗎?

　　你去看一看，你去想一想，月亮代表你的心?

　　您30年前，多少年能全款買房?30年後的今天，又要多少年才能全款付清?

　　第六條，“房地產商需要囤地，地裡有糧心中才不慌。”不做評論，那是你正常的商業行為。

　　第七條，“傻瓜才期待房價下跌。”，買賣有理，炒房無罪。

　　唉，咱小老百姓，不敢亂評論，但請您，去看看，各地，有多少空城?有多少鬼城?炒房侵略軍，所到之地，開發商開心，業主揪心哦！

　　等我講完，大家都不說話了，鮑總氣呼呼的。

　　哈哈哈，算了，鮑總，看我面上，別和大軍這個小夥子計較，他就是個初生牛犢罷了。對了，咱們再預測一下，東海周邊的開發形勢，好嗎?以便，及時實施戰略轉移，城市包圍農村?

　　明先生，微笑著說。

　　嗯，我來說吧，本人東海人，有很多親戚，在周邊各個城市，拋磚引玉，請大家批評指正。

　　徐偉，站起來，展開論述。

　　地產是一個非常個性化的東西，因為它是地域性很強的，供求關系決定的，你買房的時候要多看一下，有些地方的房子是不能買的，買了會套的，甚至會血本無歸，失去很多賺錢機會。

　　那麽今年的市場就是貨幣寬松、信貸寬松，國家在刺激房地產，主基調就是去庫存，但這種情況下買房一定要仔細睜大眼睛，因為你買不好呢可能以後就套五年套十年，甚至有的房子會套你一輩子，買房投資賺錢的以後也是少數，賠錢的是絕大多數，這個是非常可怕的，你覺得買股票的賠錢的很多，但是買房子其實更可怕的是，就是買了之後，一旦那個房子不行，你賣不出去就等於是套牢了，你低於成本價可能一直賣不出去，道理很簡單，因為有的地方，它沒有二手市場。所以買房只能選擇幾個二手市場好的城市，很多城市買了不僅不賺錢還會虧錢。

　　一個地方的房價上漲是要看經濟發展和人口流入的。房價上漲快一定是這個地方有大量投資、改善比較快的、有人口導入的，所以有個說法是跟著地鐵去買房，跟著學霸去買房，這些地方有投資、有需求，這種地方一定是上漲快的。

　　東海是國際大都市，未來房價一定比東京高，因為中國經濟規模比日本高，人口也比日本多。現在京滬深好房子都10W一平了，已經很貴了，但是你喜歡的別人一定會喜歡，所以不要怕，好的東西會更好。深圳的土地面積很小，以後供應量有限，以後依然看好。

　　東海的遠郊還是要慎重一些，因為遠郊的發展還比較慢，政府資金照顧不到，還是看外環邊上吧。大虹橋是好地方，一線城市政府重點打造的地方一定是超出我們想象的，跟著政府規劃在一線城市買一定是沒錯的。一線政府的規劃通常是超出我們預期的，但是三四線城市的政府規劃是不可信的，因為他們就是為了賣地。

　　很多人說南京、合肥、蘇州等城市，這一年漲幅是很大，甚至超過了一線城市，但是這些城市上漲的原因是不限購，購買力主要來自外來突然之間的購買力，周邊的投資需求湧入，購買力很大，導致存銷比很低，房價起來了。這些城市的產業不是特別發達，未開發的土地還很多，所以我認為要再買入這些城市，一定要小心小心再小心，要套人了。

　　看好杭州，不限購的城市裡最有價值的城市，杭州的產業結構是最像一線城市的，比如電商、軟件、互聯網、金融。杭州房子要買核心區的，比如濱江的，至於蕭山余杭、未來科技城，一般，縣裡的房子，供應量太大，忘了這些地方吧。

　　不是很看好無錫常州，因為這些地方是製造業為主的，利潤比較低。常州，包括無錫的房子供給量都太大，今年的上漲是蘇州南京購買力外溢的結果，不會持續的，買入常州無錫，估計會套很多年。

　　太倉也漲了，但是太倉的位置不如花橋。買花橋的房子一定要把握時機，要在成交冰冷的時候，如果現在成交量火爆的時候買入，可能會套5年。因為花橋是承接東海溢出需求，往往是脈衝式的上漲。

　　昆山漲了不少，以後肯定會橫盤一段時間，所以我認為現在昆山不是買入的時間而是賣出的時間了，趁現在成交量比較大容易脫手。

　　商住兩用的投資價值是普通住宅的1/5-1/8左右，那麽能買住宅就買住宅，只有一線城市有價值，因為它限購了。東海來說還是電梯房、次新、80-90多平的兩房-三房最好成交。

　　嗯，不錯，徐總監夠專業，那麽，我們今天的務虛會，還有沒有什麽說的?

　　明先生，看到大家都不說話了，他站起來，總結性發言。

　　我最後說上幾句，對與不對，自己理會！

　　說來說去，不就是這麽幾個說法嘛。房地產業確實是國民經濟的支柱產業，在一定的

　　范圍內是可以帶動內需的，國家要扶持。但是超出一定限度，過熱了，就會消耗過多的國民

　　經濟資源，造成整體經濟過熱。矯枉必須過正。不要縮手縮腳的。房價跌個百分之二三十有

　　什麽可怕的呢！三四年不就恢復了嘛。銀行受不了什麽損失，普通居民也受不了什麽損失，

　　只有投機者才會受到重創。

　　但如果繼續這樣下去，宏觀經濟整體沒辦法軟著陸， 兩三年之後房價跌掉百分之六七十

　　也不是沒有可能啊。這就很可怕！日本用了多少年來恢復泡沫破滅後的經濟啊！為什麽要搞

　　宏觀調控，就是要熨平經濟周期，讓高峰不要過熱，讓低谷不要過長。很簡單的一個道理。

　　地方政府更是這樣。你把房價炒得那麽高，誰還來投資啊?很多外資已經從東海撤出，跑到江蘇了。江蘇的房價要是再漲漲呢?我們不能守著一城的空房子過日子吧。這就會造成你地方經濟的空心

　　化。不是所有城市都能靠旅遊經濟、靠會展經濟來支撐的。

　　說了這麽多，就是為了房地產的健康和長遠發展，就是為了真正滿足最廣大人民的住房

　　需要，就是為了建設和諧社會。房地產行業不能只是依賴開發，這樣的房地產產業結構是單

　　一的、不完善的。國家要從政策上扶持房地產運營商，去盤活那些黑燈瞎火的房子。國家要

　　鼓勵私人房產的出租。讓買不起房的人租得起房。如果出租房子的個人所得稅不好收，就不

　　要去收了嘛。低收入人群租房子，可以考慮直接給些補貼。國家要逐步建立起養老、失業、

　　醫療、住房、教育幾個最基本的保障體系，讓老有所養、工有所依、病有所治、身有所托、

　　子有所教，社會就會和諧很多。這也是我們建設小康社會的目標。

　　當然，這只是我個人的一些思考，劉大軍留下來，和鮑總談判，其他人散會。

　　後記:明日俺爹80大壽，俺想請假一天。