“呵呵，修傑，雖然我承認你很厲害，小小年紀就能取得如今的成績，確實要比同齡人強上許多。”喬安話鋒一轉，搖頭道:“但對於商業地產來說，你卻還是知之甚少，不懂其中的困難和麻煩！”

　　“那麽多知名大企業，那麽多深諳地產行業規律的大老板，面對這些問題時都是束手無策，無能為力。你只是淺嘗輒止，粗通一點皮毛而已，說這種話實在是讓人難以信服呀！”

　　盡管喬安已經很高看李修傑了，但習慣使然，他心裡多少還是殘留著一絲輕視和慢待。在這種心態下的影響下，喬安對李修傑剛才的話全然沒有當做一回事。

　　“當局者迷，旁觀者清！”喬安的說教，李修傑並沒有放在心上，嘴角微揚，看著對方道:“處身事外，沒有利益糾葛，或許我看的要比他們更透徹也說不定呀！”

　　“修傑，你還是沒懂我的意思，地產這個行業……”

　　“安哥，我把我的想法說一下，您要是有什麽建議或意見就跟我提出來，您看這樣如何?”打斷了喬安的話，李修傑盯著對方，眼神裡卻沒有一絲商量的意味。

　　喬安聳了聳肩，攤手道:“那你就說說吧！”

　　稍微組織了下語言，李修傑語氣沉穩道:“商業地產目前最迫切的一件事情，就是找到一條穩定、高效且成熟的盈利模式。目前市場上主要有兩種商業地產開發模式，一種比較簡單，通俗來講就是‘商業大盒子’。4層左右的單體建築，一層分割銷售，二三層標配為大型連鎖超市，四層大多為電影院加娛樂場所，再加少部分餐廳。”

　　“這種模式，是利用大型連鎖超市吸引、聚集人流，促進一樓商鋪的銷售，同時為四樓的娛樂餐飲帶來數量可觀的消費人群。”

　　“這種商業規劃簡單，便於快速複製，但也存在著重大缺點。僅憑一層的鋪位銷售，難以在短時間內回籠大筆現金，以支持公司後續發展所需資金，長此與往，必將會拖累公司的發展，這種商業規劃自然也就難以為繼。”

　　說完這段話後，李修傑看向不住點頭的喬安，忽然問道:“你說是吧?安哥?”

　　沒等對方回話，李修傑便繼續侃侃而談道:“第二種規劃模式，相較於第一種而言，規模上要更大更繁瑣，增加了百貨、家電、電玩、餐飲等多種業態和品牌店。建築規模上，它也遠不是第一種的單體建築，而是多棟大樓的組合交互，商業面積遠超以往。”

　　“不過，這種模式並沒有什麽跨越性的發展，僅僅是數量級上的累積，並沒有到達質變的效果。依舊是利用超市和百貨的影響力，提升一層商鋪的銷售價格，卻並沒有在根本解決後續開發所需的現金流問題。”

　　“去年，萬達就是因為這種模式的缺陷，導致其後續發展的資金出現緊張。被逼無奈之下，見地理條件絕佳的9座萬達廣場轉售給澳大利亞的麥格理，套現31億充實公司現金流，以支持後續發展。”

　　李修傑一針見血的分析，將喬安心中的輕視擊得粉碎。自嘲的搖了搖頭後，開口道:“修傑，不得不說，你真是個讓人難以捉摸的天才！這種與你專業毫不相乾的知識都了解的如此透徹，實在讓我羞愧難當呀！”

　　“哪裡，只是略懂些皮毛而已，不足為傲的！”

　　略懂些皮毛?聽著李修傑用自己剛才教訓對方的詞語來形容，喬安只能尷尬的抽了抽嘴角，隨後卻又不得不腆著臉問道:“那我們的辦法呢?是否能有效規避掉目前這兩種模式的缺陷呢?”

　　轉頭盯著喬安看了一會兒後，

李修傑才緩緩開口道:“辦法其實很簡單，不要丟掉你的老本行！”　　“不要丟掉我的老本行?”喬安皺了皺眉，“你是說住宅地產開發?”

　　“嗯，當然！”

　　皺眉思考片刻，喬安卻還是沒有明白過來，“可商業地產和住宅地產完全就是兩回事，總不能一手抓這個，一手抓那個，兩頭都不放吧?”

　　“怎麽不可以?”

　　“修傑老弟，你就別賣關子了！快點告訴我吧！”喬安苦笑一聲，無奈道:“剛才是我的不對，還請你看在娜娜的面子上，把辦法告訴我吧！”

　　回頭看了眼不遠處的喬娜，李修傑心道:“關那丫頭什麽事兒?我又和她不熟！”盡管如此，李修傑也沒有再繼續兜圈子，開口解釋起來。

　　“商業地產目前最大的困局，無非就是難以在短期內收回投資成本，大量流動資金被套牢，拖累公司的發展。但換了思路想一下，商業地產的這個缺陷，不正是住宅地產最擅長的事情嗎?快進快出，樓盤建好出售完，便可以回收大筆資金！”

　　“你的意思是，用建樓盤的塊錢來填補商場的短期虧空?一心二用，發展商業地產的同時也不放手住宅地產?可這樣做豈不是會分散公司的注意力，影響主營業務的發展?”

　　“你的話對了一半，也錯了一半！”李修傑把玩著手裡的酒杯，“我沒讓一心二用，而是一心一意的發展商業地產！”

　　“可你剛才不是說需要用住宅出售……”

　　“但我沒讓你兩頭兼顧！”打斷喬安的話，李修傑用手指點了點水，在桌子上畫了個圈。“想一下，如果我們在這裡建一個商業綜合體，既有大型賣場、連鎖超市，又有電影、餐飲等休閑設施，可以滿足周圍居民大部分的生活娛樂所需。你說，這周圍的房價會不會因此而有所上漲呢?”

　　“當然會，不僅是舊樓盤的房價會上漲，哪怕是新建樓盤，也會因此而溢價銷售的！”醫院、學校、商場等居民必需設施的建立，都會在很大程度上拉動周邊住宅地價的上漲，這種粗淺的行業常識，喬安自然懂得。

　　“我們是商業綜合體的開發商，與其將這些利益讓給別人，我們何不自己吞下，直接在周圍新建住宅樓盤呢?”

　　“購物中心抬升地價， 再用溢價後的樓盤銷售反補商場?”

　　“對！就是這個思路！”看著終於開竅的喬安，李修傑繼續道:“如果商場位於城市核心區，無法修建住宅樓盤，那就在高層修建寫字樓、公寓等配套措施，他們也都可以拿來銷售。只要我們的主力店做得好，能吸引到足夠的人流，這些配套措施的出售就不會有任何問題！但必須明確一點，那就是輕易不能賣商鋪！”

　　“輕易不能賣?也就是說在特殊情況下還是能出售的?”

　　“事情沒有絕對一說，任何情況我們都可能會遇到，如果政府對用地性質不予批複，定死了就是商業用地，不能開發寫字樓或是公寓。那我們就只能靠出售商鋪的老辦法來回籠資金。”

　　“不過，真遇到了這種特殊情況，我們也不能盲目的一股腦拋售，而是要有選擇性的挑選出合適的對象。大店的租金相對穩定，幾乎很少增長，租金回報率較低低，我們就可以選擇將它出售以平衡回報率。而小店鋪的租金是隨著商業的甚至而不斷增加的，我們必須長期自持，以贏得後續穩定的租金收益。”

　　“除了這些，還有其他的策略嗎?”喬安此時已經聽得完全入迷，迫不及待的想知道李修傑的後續建議。

　　“當然還有，不過在繼續之前，有件事情我想和安哥商量一下。”

　　“什麽事情?”

　　“其實很簡單！”李修傑抿了口酒，嘴角揚起，露出一個極其燦爛的微笑，“我想和安哥你共同成立一家商業地產開發公司！”