第七章驗收內幕

　　經過拓展訓練後員工們更加熟悉了，沒有了隔閡培訓進展得很順利。首先由魏經理為大家講解國 wu 院頒發的《物業管理條例》和地方的各項相關規定如:《邊疆省物業管理條例》、《邊疆省供熱管理條例》、《邊疆省供電管理條例》等等。

　　接著由劉娜講解《濱江市物業收費的若乾辦法》和業主進戶流程等事項。

　　下午由維修部長王長勝講解樓宇竣工驗收和交接驗收的雙方主體和區別，及濱江市物業驗收的行規和物業驗收的注意事項等待。

　　通過培訓許文強第一次知道原來物業公司的保安叫做秩序維護員是有道理的。《物業管理條例》裡明確規定物業公司有“協助”維護相關區域內秩序的義務，而不是治安管理;但是“協助”那個部門來維持秩序條例裡沒說;許文強隻好意會為“協助”公安機關。

　　許文強知道了業主進戶，物業公司可以預不超過12個月的物業管理費，不超過12個月就是收一年(12個月)的物業費是允許的。也知道了原來國 wu 院頒發的《物業管理條例》和邊疆省的《邊疆省供電管理條例》在有些地方的規定向抵觸，而邊疆省供電公司仗著自己是國企壟斷行業，不理會國 wu 院頒發的《物業管理條例》，物業公司對此毫無辦法。

　　許文強知道了本部門的各項工作表格居然有這麽多，前台有《業主報修、投訴登記表》、《每日工作匯總表》、《鑰匙及門禁卡等物品領用登記表》、《物品寄存領取登記表》等七八份表格;管理員還有《每日公區巡檢記錄表》、《空置房巡檢記錄表》、《裝修房檢查表》、《每周、每月工作匯總表》、《爬樓圖》等十幾份表格要填寫;維修部的表格就更多了，由於設備設施較多每種設備設施都要填寫表格，足足有三十幾份表格要填寫;秩序部(保安部)表格也不少秩序維護、消防管理再加上巡更打點記錄大約有十幾份表格;環境部的表格也有很多，基本上分為保潔和綠化水系兩大塊十幾份表格。

　　相關的體系就更加完善了，每個部門、每個環節都有相對應的流程文件及表格支撐;再加上十幾種突發事件的應急預案，許文強的腦袋一天都渾的，跟李麗一起走的時候還沒緩過來。見許文強心不在焉，李麗奇怪地問道:“怎麽了?被批評了?”

　　“沒有。我才知道要填寫那麽多的表格，一時間反應不過來。原來以為管理員工作挺簡單的，沒想到這麽多的規章制度要遵守。”

　　李麗笑道:“你走進誤區了，其實不用每個人都要填寫這麽多表格的，每個部門每個崗位都有他們自己的表格，每個人隻填寫自己那份表格就好了。如果你是各部門主管級別的你就要檢查本部門的表格是否填寫完整，有沒有缺失項;如果你是經理那就更簡單了，抓住各部門主管乾活就行了，專業的事情由專業人士幹嘛！隻有把握流程、節點和考核標準就行啦！”

　　許文強奇道:“哇！沒想到你這麽聰明啊?”

　　李麗:“怎麽?你覺得我很笨嗎?”

　　“我聽說女人胸大無腦嘛！誒呀！疼啊！”許文強揉著胳膊。

　　李麗托了托碩大的雙峰、昂首挺胸走在前面，許文強跟在後面扮跟班。

　　7月中旬，物業公司開始進駐二期項目了。二期項目是由八棟32層板式住宅樓組成的純住宅小區，每棟樓3個單元一共24個單元、一共1536戶。

由於物業辦公室還在裝修中，魏經理帶著許文強一乾人等借用一期項目一間大的空置商服臨時辦公。　　入駐期間開發公司多次組織工程部、監理公司、各個施工單位和物業公司一同開會，經過多次爭吵終於制定出一張《甘特圖》。《甘特圖》是一份表格，豎向記錄著竣工驗收和交接驗收所涉及到的事項;相對應的橫向表格記錄著時間節點和雙方負責人的名字。圖表上的各個單位對應著時間節點進行著各自的工作。

　　終於到了樓宇交接驗收的時間了。

　　首先進行的是各類圖紙記錄和各項設備設施的出廠合格證明、使用說明書及質保單的交接。開發公司為了節省時間和人力就安排開發工程部、乙方施工單位和物業公司三方一起驗收。

　　首先是開發公司工程部和乙方施工單位開始竣工驗收，填寫《竣工驗收單》;緊接著就是開發工程部和物業公司交接驗收，填寫《交接驗收單》;三方各自在表格上簽字後，施工單位直接將各類圖紙記錄轉交給物業公司，圖紙、表格、記錄交接完畢。

　　由於維修部隻有部長王長勝和一位班長，其他工人還未開始招聘。所以魏經理安排客服部全體員工幫著將各類資料歸納整理、裝訂到各自對應的檔案盒裡，同時記錄出缺失的圖紙和記錄;待下次開會時再和開發公司、施工單位交涉。

　　接著是樓宇和各項設備設施的交接驗收，照例三方一同驗收。

　　三方一共分為七個驗收小組，分別對每個單元進行進戶驗收。開發公司工程師負責驗收和指出存在的缺陷例如:門窗安裝不正、有劃痕損傷、塑窗體磕碰劃痕，玻璃碎裂、壓條膠條損壞缺失、執手和合頁缺失等問題;管理員負責在本子上記錄，然後歸納整理出相應的表格返還工程部，工程部責令各施工單位按記錄維修更換。幾天之後，再次驗收，重點是之前查出有問題的部分。

　　維修部長王長勝執意要對下水管線做通球通水試驗，以驗證下水管線有沒有堵塞和市政管網是否聯通。開發工程部本身不願意找麻煩，乙方施工單位更是不接受;但在物業公司強烈要求下不情願的做了通球通水試驗。

　　樓宇的下水管線是由樓宇內單側下水立杠、分戶橫杠、單側出戶橫杠、出戶總杠、下水井和化糞池構成的。王長勝一共用了八個紅色拳頭大的膠皮球做試驗、每個膠皮球上都有編號從1到8不等。

　　試驗的方法是在單側立杠最上方的檢查口處，將編有號碼的紅球丟進下水立杠裡，然後用大量的水衝刷、模擬業主使用下水管道。如果在相對應的出戶井裡發現紅球則證明下水管線通暢未堵。反之則有堵塞的現象。

　　意外終於發生了，在3號樓2單元2門這側的出戶井裡只見水流出來卻沒見到紅球出來;施工單位的技術人員下到出戶井裡查看原因，通過用手電光照射發現直徑200多毫米的橫杠裡有異物堵住紅球出不來。異物距離管口能有一米多的距離，技術員用一根將前面彎成了一個鉤子的鋼筋伸進橫杠裡將異物掏出，原來是小半塊磚頭。橫杠裡怎麽會有磚頭?大家分析是乙方工人清理出戶井內雜物時偷懶或者跟包工頭有矛盾，故意將半塊磚頭塞進橫杠裡以示報復。

　　至於化糞池和市政管網連接通水試驗就沒有做。

　　當驗收到消防設施的時候、消防施工單位遲遲不到，無奈隻好由開發工程部和物業公司一起驗收了;許文強偷著問開發工程部的鄧工為什麽消防施工單位不來?鄧工回答道:“能包下消防工程的施工單位都是和消防部門有關聯的，他們負責搞定消防部門的專項驗收，所以是最牛的，還有燃氣施工單位也同樣牛逼，誰讓他們是壟斷行業哪！”鄧工比許文強大幾歲，有些謝頂很是健談，煙癮很重手中離不開煙。許文強掏出一盒軟中華打開遞給鄧工一根，鄧工接過香煙一看:“呦！煙不錯啊！”

　　“喜歡就拿著”許文強將煙盒遞給鄧工。

　　“哪都不好意思！”鄧工謙讓了一番收下香煙，之後教了許文強很多實用的東西。

　　問題終於發生了。維修部長王長勝發現消防管道裡沒有水，原來是消防水箱閥門關閉了，就問原因。鄧工解釋道消防管道封閉不嚴漏水，而且消防聯動裝備不好使，消防施工單位大體完工後就不來了。開發公司工程部對他們也沒有什麽好辦法。客服部長劉娜問道:“為什麽不用扣質保金的辦法來讓施工單位將剩下的工作完成哪?”

　　開發工程部的曹部長看白癡一樣的眼神看著劉娜說道:“扣他們錢?哪你就別想消防過關了！也別進戶了！消防部門咱們惹不起。”

　　劉娜又問道:“哪一旦發生火災誰負責啊?”

　　曹部長哼了一聲:“誰負責?當然是你們物業公司負責了！別管咱們驗收過不過關，人家施工單位能把消防驗收合格單給你拿來，你就偷著樂吧！”

　　劉娜怒道:“這不公平啊！憑什麽讓我們替消防施工單位背黑鍋啊！”

　　曹部長笑道:“你還沒有背黑鍋的資格哪！要背也是你們經理背！消防單位的事情，我早就向總經理匯報了，他也沒有辦法隻好認了。”

　　劉娜:“那就沒有人能管了他們了嗎?”

　　曹部長:“當然有部門能管了他們了！問題是開發公司能承擔遲遲不能按期進戶所帶來的損失嗎?開發公司都不願意和這些職能部門的關系單位鬧的太僵，這些關聯部門都能卡死你！”

　　一時間大家都沉默無語。

　　當驗收到燃氣項目的時候，許文強發現了一個奇怪的現象:燃氣表還有少數房間沒安裝，而且已經安裝好的燃氣表都離著燃氣管道距離很遠，就問鄧工這是什麽原因?為什麽不將燃氣表靠近燃氣管道、這樣裝修時節省空間。

　　鄧工笑著解釋道:“燃氣施工隊去附近的工地搶工期去了，等完工了才會回來繼續安表;燃氣表和燃氣管道距離遠是燃氣施工隊故意這麽安的。燃氣表分為左側進氣表和右側進氣表兩種，這兩種表都是合格的，安裝哪一款燃氣表都行;但是如果安表時左側進氣表體靠近燃氣管道，那麽業主裝修時就節省櫥櫃的空間布局了，所以燃氣施工隊故意將燃氣表安成右側進氣表，這樣業主就得找他們換成左側進氣的燃氣表;不能白換得給好處費，通常是百八十元錢吧。如果業主想要改變燃氣出氣口位置，施工單位也可以給改造、隻要業主肯花錢就行啦！”

　　許文強奇道:“這樣改管道換表不會泄露嗎?”

　　鄧工:“怎麽會泄露啊，他們是專業的，再說等燃氣管道開栓供氣的時候燃氣公司還要再來測試一次哪！沒有問題才給開栓供氣，哦對了，燃氣施工單位和燃氣公司的員工不是一撥人。他們是前期包工隊不是燃氣公司的員工。”

　　許文強:“哪對門的業主們自己相互換一下表不就不用花錢找他們換表了嗎?這樣的表換起來沒什麽難度啊！我也能調換啊。”

　　鄧工笑道:“換表是沒有難度，但業主有個心理問題，認為花錢換表放心，自己換表怕漏氣。”

　　許文強很是無語。

　　巧合的是燃氣施工單位將剩余未安裝的燃氣表統統的交給物業公司保管，雙方清點了燃氣表的個數簽字留檔了。一時間沒人負責保管燃氣表，魏經理就讓許文強負責保管，並且叮囑他燃氣施工單位來取表的時候做好簽字記錄。

　　測試房間廚房和衛生間通風管道是否暢通的時候，鄧工讓許文強把房門關上，然後掏出一張報紙卷成紙筒，用打火機點燃紙筒後將火焰靠近通風管道口處，只見火苗呼地一下就進入通風道裡了。許文強急忙問原因。

　　鄧工道“這是測試通風管道是否通暢，如果關門測試的時候火苗不被吸進通風口，就說明通風不太通暢，這時打開房門或者窗戶再試一次，火苗被吸進去了就沒什麽問題，有可能是房間封閉太好了空氣流通慢造成的;如果火苗仍不被吸進通風道裡就說明通風道堵住了，馬上安排人查找原因。而且你看現在的排煙管道都是子母煙道，通風口裡側有一個小的擋煙板、這是用來阻擋樓下的煙從通風口進入房間的;有的施工單位不懂在擴大通風口的時候把擋煙板一起打掉了，或者是為了方便安裝櫥櫃就將原有的通風口堵死，在貼近棚面的通風管道處重新開一個通風口，但是重新開的通風口內沒有擋煙板這個設施，就無法擋住樓下的煙火氣進入房間裡。”

　　許文強:“如果已經打掉了擋煙板或者是上移了通風口怎麽辦哪?就沒有補救措施了嗎?”

　　鄧工:“補救措施當然有了，但是效果不太好。現在賣的吸油煙機通常會帶一個單向通風擋煙板安裝在通風口處，但效果一般;還有一個辦法就是買一個彎頭插進通風道內代替擋煙板，隻要做好周邊密封就行了，最好是買那種一頭圓口一頭扁口的彎頭、將扁口的彎頭這邊插進通風口裡代替擋煙板效果會更好些;但最好還是不打掉原有的擋煙板。”

　　說完，鄧工又從口袋裡掏出一個玻璃球隊許文強說到:“我再教你一個測試地面是否平整的簡單方法，但你千萬別給業主做試驗啊！”鄧工將玻璃球放在房間地面的中央處、玻璃球緩慢地向一邊滾動;鄧工又將玻璃球放在其他位置測試了一下，玻璃球滾動的並不快。鄧工滿意的點點頭說道:“這個房間的地面還是挺平整的，如果玻璃球滾動的很快就說明地面抹灰層坡度交大。”

　　“哪怎麽維修哪?”許文強不解的問道。

　　“並不難、裝修公司都能處理;首先業主一般不太注重地面的問題;其次咱小區是地熱供暖低溫常供24小時不停爐，處理地面的時候可以用貼地磚的方法來找平，通過灰泥的厚度找平就行啦;但地熱上鋪地磚容易因為熱脹冷縮引起地磚起鼓開裂，最好還是鋪地板、複合地板就行皮實抗造，純實木地板容易變形起翹……。”

　　“明天你們接受鑰匙的時候最好安排人重新試一遍，最少是每層樓的A鑰匙每個房門都要試一遍，以免一把鑰匙開兩把鎖;你們現在還幸運哪有電梯可以做，我們之前試鑰匙要樓上樓下都試一遍、七八層樓反覆跑，腿都跑細了……。”