上海的夏天很是悶熱，有的時候氣溫高得不比那“四大火爐”城市差。房地產有個說法:“金九銀十銅三四”，指的是一年最好的是九月，然後是十月，再往後是三四月份，其他月份銷售額都不太高。

　　曾琳的項目準備在十月開盤，有一個新項目特別急，要搶在9月開盤。所以姚菲兒非常緊張，要秦申經常到項目來指導。這個公司負責營銷的副總裁叫林駿，就是他跟姚菲兒說認識秦申。秦申在項目公司的銷售部見到林駿的時候，覺得有點臉熟，但並不記得在哪裡見過他。

　　“秦總，你是有名的地產策劃人，我這個小項目你一定要多費費心啊！我是久仰你的大名啊！”林駿看起來眉清目秀，是那種長得很好看的男生。

　　“姚總說你認識我，我感覺我倆見過，但又不記得在哪裡見過了！”秦申握了下林駿伸過來的手，林駿的手有點軟軟的。

　　“你是大名人，我只是個小人物，秦總肯定忘記了，之前我們在一場活動上認識的。哎，沒關系，今天又正式認識下，挺好的。”林駿把手一伸，讓秦申入座。

　　會議室不大，可以坐八個人，林駿和秦申分別坐了兩個長邊的中央，姚菲兒坐在秦申左邊，秦申右邊是姚菲兒任命的項目的銷售經理陳明明。林駿的左邊是他們公司的銷售經理陸驍。

　　“那我們就開始吧，我們先請秦總談下項目開盤準備情況吧?”秦申沒搞明白林駿是下馬威還是確實不太專業。因為一般項目開盤準備情況乙方的項目銷售經理會進行匯報。或許還有個原因是覺得秦申的公司太小，所以直接問老板?

　　“林總，這樣，我先把項目的操盤思路大致說下可以吧?畢竟這個項目是我們包銷的，我希望我們在操盤理念上是一致的。”

　　所謂包銷，最早的模式就是銷售代理公司擁有項目的銷售權，但是項目銷售不是拿的傭金，而是跟甲方談定一個包銷均價，包銷價之上的銷售額全部或者部分歸銷售代理公司。這對銷售代理公司來說，風險很高，當然如果項目銷售良好，收益會非常高。

　　這個項目姚菲兒洽談的時候，林駿公司一定要以包銷的方式來合作，包銷價確實很誘人。姚菲兒和秦申商量下來，覺得可以包銷，所以就確定下來了，唯一缺點就是這個項目開盤時間太急了。秦申的另一個考慮是雖然急，但是畢竟可以吃到九十月的旺銷期，所以未嘗不可。

　　“秦總，您客氣了，這個項目的銷售我們老板說了，一切都聽秦總的，理念上我們保證完全一致。”秦申又是一驚，不知道林駿是將自己一軍，還是對營銷不太懂。但按理這公司能在上海拿地，也不會太小，林駿不是營銷總監，是副總裁，也不可能是個外行啊。

　　“那我還是把我對項目的理解和操盤思想給林總先匯報下，然後我們明明把開盤準備工作做個匯報。”秦申說的“明明”，指的就是陳明明。

　　林駿沒有再說啥，伸了下手，做了個“請”的手勢。

　　“我們這個項目說大不大，說小也不小，18萬平米。在我們周邊5公裡范圍內是最大的盤。也是貴公司在上海的第一個項目。我想主打三個概念:盤量，景觀和科技概念。我不知道林總是不是認可，我略微介紹一下。盤量是剛才講的，近周邊沒有盤比我們大。景觀，一方面是我們的綠化率很高，達到了48%。科技是因為我們采用了預應力技術，從而使我們戶型更完美。當然科技我們還有最新型的智能化系統。智能化現在上海還基本沒人打過這個概念。。。”

　　秦申一口氣把營銷思路講了下，林駿沒有打斷，聽得很認真。

　　“剛才我把營銷方面的想法匯報了下。接下去我談下銷售的推盤進度。我建議5，6和9號樓三棟先推，6號和9號樓最外圍，臨街。5號樓是一期相對較好的位置，靠近一期的中心景觀。我建議三棟樓的銷售價為7千，8千和1萬3。我不知道林總對這部分有沒有異議。”

　　“我覺得完全可以，我提醒一下，我們的合同還規定了銷售和回款進度要求。我不知道秦總是不是也已經考慮到了?”

　　秦申又暗想不對啊！姚菲兒昨天說了銷售和回款進度甲方沒有特別要求， 說這個進度並不那麽重要，重要的是9月能開盤和銷售價格不能低於包銷價。銷售合同中對3個月的銷售和回款進度要求對秦申方並不太有利，或者說有點高。昨天秦申和姚菲兒都是按照進度可以不用考慮，只是作為參考來定銷售計劃的。

　　“林總，進度我們不是談過不那麽重要的嗎?”姚菲兒問林駿，語氣很客氣，但是話比較硬。

　　“姚總，哪有開發公司不看重銷售和回款進度的?你問問看秦總，他們公司看重嗎?”林駿轉頭看向秦申。

　　秦申瞬間感覺到這個項目風險不小，包銷金就要3000萬，是姚菲兒和他兩個人湊的，有將近1000萬是借來的。

　　“林總，有些細節我們可能內部還要再商量下，能不能明天再開這個會?”秦申請求林駿。

　　“你們難道是在開玩笑嗎?一步一步談過來，什麽都確定好了，現在是你們不確定你們的方案了?”林駿看樣子是怒了。

　　“不，不，我的意思是銷售價格，銷售和回款的進度我們再想一下。不會耽誤整體工作進度的。。。”沒等秦申說完，林駿就站起來了。

　　“我要聽的是你們的開盤準備工作，不是銷售的策略，這是你們自己的事。銷售和回款進度在合同上有，我覺得你不會是想推翻合同的對吧?這樣吧，我沒時間等，你讓你們銷售經理準備一份報告，最晚明天早上交到我這裡。”林駿帶著陸驍走出了會議室。

　　姚菲兒和陳明明都看著秦申。

　　“我們有很多工作沒做好！”秦申低著頭像是喃喃自語。