四人交流完直營店的模式。

又交流起本次86套別墅的細節。

86套別墅中。

優養別墅60套，其中1280平米的6套，1080平米的9套，860平米的12套，790平米的33套。

1580平米的商住別墅26套。

算下來其實就是5個戶型。

戴永興他們要做的，就是根據這5個戶型，做5種風格的效果圖。

現代簡約風格，新中式風格，東南亞風格，歐式風格和意式風格。

最前期，只要拿一套別墅把五個風格都做出來。

然後把方桉發到北礦肖盡安手裡。

讓他拍板一下，這些別墅怎麽分配風格就行。

因為是批量交付，所以不用和業主一對一的碰方桉。

否則86套交流下來，都不知道要交流到猴年馬月。

效果圖安排幾個師兄師姐做就行。

她們現在每天都是審圖紙，閑的很，正好做方桉。

裝修的總包方需要做五個事情。

1、別墅裝修方桉。

2、別墅裝修報價。

3、別墅裝修物料。

4、別墅裝修施工。

5、別墅裝修交付。

其中，方桉又分為效果圖方桉，CAD圖紙方桉，而CAD圖紙方桉，又分為硬裝圖紙和家居產品圖紙。

硬裝圖紙中，又有平面布局，立面圖紙，水電圖紙和裝修部件圖。

裝修報價分為硬裝報價，家居報價，家具報價，電器和一些瑣碎的報價。

硬裝的分類很多，有貼磚，木工，刮白，水工，電工等等。

物料則是將硬裝所需，家居所需的物料都梳理出來，以便業主出去采購物料。

比如要買多少瓷磚，多大規格的多少片，天花，吊頂等材料。

如果是總包方，直接購買就行。

這些東西看起來非常的繁瑣，其實知道系數後，微微計算一下就行了。

就拿瓷磚來說，一般廚房和衛生間都是瓷磚貼滿牆的，加上一些損耗，套房類的戶型，只要拿室內面積×1.3就好。

而別墅，因為還有樓梯，門廊，室外等位置。

系數需要加到1.6.

就拿本次86套別墅來說，總面積是10萬1080平方。

101080×1.6=16萬1728平方的瓷磚。

如果全部用優等的拋光磚，在佛市的瓷磚代工廠，1米×1米的規格是46元。

算下來也就是727萬，加上一些特殊的裝飾，比如大廳的花片，腰線，衛生間的小片，門檻石，地腳線，門廊石等，總費用不會超過1000萬。

相對於原材料來說，其實工價更貴，好的師傅報價差不多50元一個平方。

那麽就相當於硬裝瓷磚部分，差不多會花費2000萬左右。

裝修的流程如下:

砸牆，建牆，水電，批蕩，貼磚，木工，刮白，美化，衛生，交付。

有一些方桉中，需要在牆體掏個洞，或者乾脆兩間房砸成一間，所以砸牆是第一步。

砸完了根據需要，補牆，補完後開始布水電路。

水電路搞好後，開始批蕩，就是用水泥把該補的位置全部補好。

接下來就是貼磚，然後上木工做各種造型的天花吊頂。

全部做好後，才開始刮大白。

最後美化，在瓷磚的各種縫隙填美縫劑。

接著做衛生，跟業主交付後，才開始安裝家居產品和家居。

做好家政打掃後，才能正式入住。

當然為了揮發各種有毒氣體，裝修好後，還需要靜置三個月左右再入住。

這天早上，

韋智傑和師傅戴永興，大師兄李巍，大師姐李佳一起，做了整個項目的預算。初步預算下來，硬裝部分8600萬，差不多一戶100萬，家居部分是60萬每戶，家具40萬，電器50萬，主要是中央空調的費用比較貴。

總的預算下來和韋智傑原來預估得差不多了250萬一戶。

最後有8600萬的利潤。

如果按市場價格去做預算，這趟活，虧得褲衩都不剩。

按46的代工廠瓷磚費用，如果在海市的品牌裝修材料買，至少需要128元一片。

而家居方面，按別墅的標準，出廠價至少也需要1300元一個投影面積，市場價至少會賣到2800元一個投影。

家具翻倍，電器翻倍下來，整個裝修預算，沒有500萬一戶，幾乎不可能下得來。

而按韋智傑的報價，一戶下來也才360萬。

他們還能賺100萬，這就是渠道的威力。

你得知道在哪拿一手的物料，而且得有量，否則別人不會理你。

這也是肖盡安為什麽那麽就爽快簽約的原因。

本次86套別墅，涉及越1.4個億，工錢6000萬。

也算是一個不小的訂單。

值得一提的是，別墅中的一些大理石裝飾件，立柱等。

臨江村的石材廠就能消化，大約也有近千萬的級別。

利潤上，大約有8000萬，韋智傑分70%，戴永興為代表師兄師姐分30%。

畢竟單子是韋智傑拉來的，而且師兄師姐們，不論是做方桉，還是深化圖紙，都是有費用的，還是按行業標準給1%。

這3個億的訂單，他們能分300萬。

而只需要做5套圖，接下來只是微調就行。

算下來有60萬一套設計費。

哪怕折算到86套，也有3.5萬一套。

這些利潤將用來投入新開的公司，直營店和家居工廠等。

總不能讓戴永興他們總是免費贈股份。

從布局上來說，瓊省的公司總部設立在海市。

暫時先在半山半島的商住別墅建立。

第一家直營店也設立在這裡。

接著謀求一塊地，大約180畝左右，最好是在郊區沿大路邊。

韋智傑會根據未來的發展趨勢，來圈一塊升值空間高的位置。

一般的工業用地，如果投資數額可以，發展前景好，土地大概率會免費。

就算不免費一畝地大約就是3萬元。

180畝下來，大約會花費540萬。

然後花8000萬左右，建設辦公樓，宿舍樓廠房和購買設備。

花1000萬裝修半山半島的商住別墅。

另外三個城市，每個城市600萬的預算。

如此，大約1.2個億的預算就沒了。

另外，每個門店至少需要配置10輛汽車。

按15萬一台算，每個門店150萬，四個門店就需要450萬。

再加上電動車等短途工具。

還有安裝，搬運用的小型麵包車，中型麵包車等。

也需要大約400萬的預算。

加上租賃員工宿舍等，大約也是200萬一年。

還有前期的布局，跑市場等，需要存留一些費用。

全部算下來，已經花費了1.239個億。

可以說韋智傑這1.55個億一下來，基本就沒了90%。

而且這1.55個億，哪怕是按項目谘詢費來簽約，也需要繳納5%的稅收。

到手也就1.475億。

如此算下來，差不多還有2360萬。

這些資金，用於原材料的采購，也差不多了。

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