香江的房地產經濟發展，當然不可能是只有這一個區域發展，而是會一個地方發展之後，再帶動周邊區域發展。

　比如上面所說的尖沙咀發展之後，帶動著尖東地區火爆起來，就是同樣的道理。

　從房地產價格來說，也就是尖沙咀的房地產先漲價，然後帶動著尖東的房地產也漲價，再帶動更遠的地方漲價……於是到了最後，香江大部分的區域都會跟著漲價。

　特別是現在的偏遠區域，即使是沒有中心區域漲價得多，但一個個新市鎮建造好了之後，可是也會暴漲許多的。

　關鍵在於這些現在的鄉村區域，土地價格便宜啊！

　故而買下來，囤地幾年，肯定就能有更大的升值潛力。

　這裡所說的偏遠區域，最主要指的就是新界這一塊兒。

　在60年代，政.府已經陸陸續續的開始了對新界的開發，開始建立起了新市鎮。

　因為這裡的地勢非常好，又靠近油尖旺區域，香江島那邊的發展已經到了極致，沒辦法再開拓新的大片可以居住的區域了，所以新界就是香江想要大力發展的第一區域。

　新界其實在現在來說，都是以農業為主的區域，大部分區域住的都是農民，根本沒有多少城市人願意去那裡居住的。

　政.府在這裡建造的新市鎮，多半是以公屋、基礎建設、學校、商場、醫院……等等為主。

　在目前階段，也只有公屋這樣的東西，才會吸引許多窮人過來居住了。

　通常來說，公屋的租金只有同等區域市場上出租房子的20%左右的租金。

　新界的房租就更加低了。

　按照殷俊之前和魏小范、章嬸租住的那套屋子來算，如果換到了九龍的公共屋邨來租住，同樣的租金，每個人可以租到一套40平米的房子。

　這對於單身漢來說，可能沒有什麽，但對於一家三口人來說，就是一筆很不小的開支節省了！

　有了這群窮人們的居住，才會給新市鎮帶來生機，才會有機會慢慢的發展成一個成熟的區域。

　然後這麽五六個、七八個散布在幾平方公裡的新市鎮再用公路等鏈接起來，就又成了一個大片都市區域。

　接下來的開發，便可以依托這個區域向四周擴展了。

　只不過，香江政.府想得很好，但實現起來卻是非常的困難。

　新界這邊實在是太偏遠了，就算是有人願意來這邊居住，也都需要往油尖旺去上班，甚至走得更遠的港島區上班。

　這樣一來，工作去上班實在是太辛苦了，一天起碼有五六個小時奔波在上班下班的途中，普通人都難以忍受，還不如貴點住上班的附近，然後多點時間睡眠，這樣工作起來也會有精神。

　所以現在新界的新市鎮，基本上都沒有達到預期，在城裡擁擠不堪的時候，這裡的公屋申請人數居然還一直不夠，真是讓人瞠目結舌。

　但是，殷俊知道，這一切都是只是暫時現象。

　隨著地鐵的不斷開通，只要地鐵能到新界來，那麽從新界坐地鐵，最多轉一道車就能抵達公司上班，時間花費肯定不超過1個小時，這樣的生活和工作距離差，就完全不是問題了！

　來回兩三個小時的通勤時間，完全在任何的上班族的容忍范圍之內。

　能快捷的上班，而房屋的租金卻只有私屋出租的20%，只要不是白癡的人都知道該選擇惡言的地方！

　這麽一來，新界的公共屋邨就自然成了搶手的香饃饃，申請人數肯定會爆棚！

　只要有人居住了，那麽這一區域的商業發展就能繼續下去，就能形成一個成熟的商業區域。

　接下來，私人屋苑就也可以在這個區域修建，賺取這些努力賺錢想要改善生活的民眾們的錢了。

　普通人和成功者之間的差距，很多時候就是在於他們對於未來的眼光不同。

　普通人只能看到今天的事情，而成功者能看到明天甚至是更遠的事情。

　越是有能力的人，他們看到的就越遠，這樣獲得成功的機會就會更大，創造的成就也就更大。

　比如說香江的這群華人地產商們，早在70年代初，就看到了這個發展的趨勢，於是他們都紛紛開始了一些布局。

　這個布局，就是傳說中的“乙種換地權益書”。

　1959年的時候，因為連降大雨，大水衝毀了新界元朗的許多河道，政.府想要征收農田來修河道。

　可政.府征地是要有很麻煩的手續的，包括了土地的購買、賠償等等，沒有三五個月沒辦法弄下來。

　為了盡快完成河道修複任務，政.府乾脆就給農民們發了一封信，說我們今天佔用你一塊土地，以後我們就賠你一塊更好的土地。

　然後，政.府就給了農民一張土地換地權益書，這就是最初的換地權益書的由來。

　後來政.府在新界征用土地的時候，就逐漸都開始了這樣的方式。

　土地所有人在同意了政.府的征地之後，政.府就發給他們甲種換地權益書作為憑據，等到政.府那邊的手續辦好了之後，甲種換地權益書就會進一步生效，調換成為乙種換地權益書。

　這時候的乙種換地權益書，就是可以拿來要求政.府給自己一塊土地的憑證了。

　比如說，政.府在新界有一塊土地要賣，但是你恰好有這麽大面積的乙種換地權益書，那你就可以去手裡的乙種換地權益書跟政.府申請，這塊土地你就別賣了，直接補償給我吧！

　政.府一看這的確是自己發下來的換地憑據，那肯定就會認帳，任憑別的開發商怎麽垂涎這塊土地，怎麽出高價，那都是要優先給乙種換地權益書的持有人的這一點，在政.府方面是默認的規矩，輕易不能打破，否則以後誰敢相信你?是你說了以後還我一塊更好的土地的，我現在來拿了，你卻不認帳了?

　可是！

　通常來說，這樣的情況是不可能出現的！

　一般情況下，征收農用地與批租建設用地的兌換比例是5:2;征用的建築用地的話，賠償自然是1:1。

　也就是說，政.府征收農民5000平方呎的農業用地，那麽給他的可以做建築用地的乙種換地權益書就是2000方呎。

　政.府想要拍賣的土地，動輒幾萬方呎起，十幾萬方呎都不在話下，哪個農民手裡有那麽多的乙種換地權益書?

　根本不可能嘛！

　可是一個農民的不行，我十個農民的、一百個農民的、一千個農民的乙種換地權益書應該就行了吧?

　因此，許多地產商就想到了這一塊兒，從70年代開始就有房地產商不斷的購買起了乙種換地權益書，特別是在80年代初的房地產火爆開始，更多的房地產開發商就花更大的手筆，收起了農民們手裡的乙種換地權益書。

　有些報告說起，70年代初的時候，幾大地產公司就大規模瘋狂的收購乙種換地權益書。

　這個說法顯然是錯誤的。

　首先第一個，70年代，所謂的新鴻基、恆基兆業、南豐地產等等公司，根本還才剛剛發展起來呢，就幾千萬、一兩億的價值，可用現金根本不多，你來跟我解釋一下，這麽點錢拿去購買，稱得上叫做“瘋狂”和“大規模”的收購嗎?

　況且，由於乙種換地權益書只是在新界發出的，也只能在新界使用，所以就算有人想到過這個事情，但是70年代初，油麻地、尖沙咀、旺角、九龍、中環、上環等等區域，那麽多便宜的土地等待開發，我來你新界囤地幹什麽?

　完全的浪費資源和浪費精力！

　也就是在這兩年，當市區的房價越來越貴，房地產商人們手裡的錢財越來越多之後，他們才開始慢慢的把注意力放在了乙種換地權益書上面，才開始了陸陸續續的收購。

　其中最厲害最堅定的就是李照基李四叔。

　恆基兆業作為地產四大家之中，發家最晚的公司，但卻後來居上，李照基憑借著恆基兆業直接排名香江富豪榜第二，原因有兩個。

　一是在市區一層一層的收購老舊房子的產權，累計起來完整收購之後，就拆.遷這棟大樓，重新修建更高更好的大樓。

　為了乾好這個事情，李照基專門派人到美國、加拿大、澳大利亞的華人聚居區去收購他們的房產，因為那些人基本上都不回香江了，遇到有價錢合適的也就賣了他們不大了解香江日新月異的環境，所以很多時候都是比市場價格低。

　李照基因此累計了大量的房產證，到時候是自己修建還是賣給政.府的拆.遷，他都能大賺一筆。

　二就是在新界大肆囤積乙種換地權益書了，恆基兆業在新界的發展是房地產四大家第一的，往往他們能拿到最好的土地，原因就在於這個乙種換地權益書的優先權上面。

　只不過，李照基的恆基兆業要等到差不多2年之後才上市，而等到那個時候，李照基才會加大收購乙種換地權益書的力度。

　由此也可以明白，其實在1979年的現在，是沒有多少人真正能夠下決心花大力氣去收購乙種換地權益書的。

　相對於新界農民們手裡的存貨來說，地產商們收購的，不過是小部分而已。

　殷俊看過一個資料，在80年之前，農民們手中還有大量的乙種換地權益書，數量超過了數千萬平方英尺之多！

　不是說地產商們不願意收購，實在是農民又不是傻子，明知道這個是賺錢的東西，怎麽可能賤價賣出去?

　一方面是農民們不斷的在漲價，另一方面是確實一時半刻又看不到開發新界的希望，所以地產商們都沒有多大的決心去收購。

　也只有李照基把恆基偉業弄上市了之後，手裡有了充足的錢，才會大膽的高價購入乙種換地權益書，然後就成就了他在這方面的最大成就。

　殷俊是讀過李照基請人給自己寫的傳記的人，所以在現在的香江，沒有人比他更能知道乙種換地權益書的威力，和它之後代表的那些如同黃金一樣昂貴的土地的價值。

　之前是殷俊沒有錢來收購。

　畢竟乙種換地權益書這種東西，你不收購個幾萬幾十萬平方呎的權益，根本就沒有什麽用，還不如不收購。

　殷俊希望的是來一個掃貨，用一種不間斷的，一往無前的態度把大量的乙種換地權益書拿在手裡在別人徹底反應過來之前。

　要知道，別的房地產商可不是傻子。

　特別是在現在地鐵已經開通的情況下，最多到明年，他們就能看到地鐵給香江人生活帶來的真實改變了。

　一旦偏遠的距離不會形成障礙，那麽新界這邊的土地就很有可能成為他們窺伺的肥肉。

　殷俊這麽大規模的收購，別人肯定會琢磨的。

　特別是早就已經開始收購的幾家大地產公司，他們肯定會發現有什麽不對勁兒，從而也加入進來。

　但他們都不是一個人的公司，都需要和上上下下的溝通，然後還要調集資金，搞好關系什麽的，這個反應時間就需要一段時間。

　殷俊要做的，就是在他們反應過來之前，最好在三個月之內，就把大量的乙種換地權益書搞到手。

　比起之前空想的來，現在殷俊已經有錢了。

　每期720萬冊，一個月3000萬的稅前利潤，而香江的納稅是一年一交的，今年的稅款，完全可以到81年的4月份之前繳納， 這就給了殷俊很多周轉的時間。

　再加上11月開始的8個漫畫，一共800萬冊的銷售，按照平均8塊港幣一冊的價格，兩個月出版一集，平均下來殷俊一個月也能有1000萬的稅前利潤。

　這麽4000萬港幣，已經足夠讓殷俊持續的收購乙種換地權益書了！

　更別說只要等到明年的6月，包船王和紐璧堅的九龍倉之爭就會落下帷幕。

　甚至於這一世在殷俊的煽風點火之下，恆隆集團對於淘化大同的收購還能提前。

　有了狠宰恆隆集團的這筆橫財，再加上手裡不斷累積的資金，春節過後就能如願以償的一路橫掃了！

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