和記黃埔其實在未來的長江實業集團裡面，更重要的是它的零售和港口業務。

　　特別是零售業務，旗下有香江第一的百佳市、全世界第一大的屈臣氏連鎖店等等，為和記黃埔帶來了大量的利潤和估值。

　　但是和記黃埔加入長實集團之後，成名的第一戰，卻是黃埔船塢改建商住房項目——黃埔花園。

　　在香江，廢舊船塢改變用途來做房地產，那是經常有的事兒。

　　太古集團前些年就把自己的太古船塢拿來修了房子，成為了香江房地產中產階級的標杆，房價一漲再漲，讓太古城賺得盆滿缽滿。

　　黃埔船塢在九龍紅勘區域，面臨大海，和港島區的北角、炮台山隔海相望，面積更是多達19公頃，足足285畝，比起太古城的2oo多畝都還要大不少！

　　白度上有說太古城只有53畝，那其實是一個笑話。

　　別的不提，太古城有61棟房子，12ooo多個單位，你試一試在53畝的土地上擺下這麽多棟房子看看?

　　一點空隙都沒有，也沒辦法擺得下來啊！

　　更何況人家太古城的綠化和休閑面積都很不錯，容積率也最多是4倍左右，53畝連人家的綠化面積都當不了。

　　殷俊記得，黃埔花園修成之後，就作為香江的又一中場階級聚居的優秀屋邨，差不多有1oo棟住宅，11ooo多個住宅單位，住了4萬多人，可謂是非常的成功。

　　而更嚇人的是長實集團的利潤。

　　他們趁著香江房地產最低迷的時候，向政.府申請把黃埔船塢改用為住宅和商業辦公樓用地，補交的地皮差價創下了歷史最低，僅僅是3.91億港幣，然後外加道路建築費2.1億元，也就是6億。

　　要知道，在1981年，也就是明年的時候，長實集團同樣這麽申請，和記黃埔則是需要補低價28億港幣的！

　　單單這麽一筆，他們便已經省了22億。

　　等到黃埔花園最後一期售罄，長實集團獲得的是53億港幣的稅前利潤，外加17o萬方呎的商場，拿來慢慢收租，細水長流。

　　整個這麽的算下來，他們單是在黃埔花園這一單地產生意上，便賺了1oo億以上，隻多不少！

　　殷俊能記住和記黃埔，還是因為看了李人的傳記。

　　這個借著不好的世道，逼迫政.府用級低廉的補地價，鼓勵他們這種大房地產商人開工修房子，拉動經濟展的妙招，是他非常得意的一個成就。

　　可是，政.府也不是吃素的，等到緩過勁兒來，李人在另一筆補齊地價來轉變用途的開生意上，就吃了一點虧，比正常價都要高出好幾億。

　　現在這個時候，李人說起要開黃埔船塢，殷俊也不為奇怪。

　　因為他買下了和記黃埔之後，其實就在打黃埔船塢的主意，畢竟有太古船塢的珠玉在前嘛。

　　如今殷俊和他的觀點一致，香江的房地產最多兩三年便會崩盤，他就有些心急，想要早點把黃埔船塢給開出幾期來，大賺它幾筆再說。

　　至於說剩下的那些地盤和房子，

那就可以慢慢的修了，反正已經賺了不少，剩下的也不慌，等房地產市場行情好的時候，再加開也可以。　　但是有一點，想要開黃埔船塢這麽285畝的大面積土地，長實集團起碼要先後準備5o億以上的資金，用於這上面的開建設，這麽一大筆的資金，長實集團肯定是拿不出來，只能選擇貸款。

　　想要從匯豐銀行貸款，而且是貸款這麽多，長實集團肯定會面臨小股東們的壓力和質疑。

　　在這種情況下，李人就要拉上殷俊了。

　　不僅僅是因為殷俊的股份和他加起來就佔據了絕大多數，而且還因為殷俊在所有香江人心中的天才地位。

　　許多人都迷信，只要是殷俊願意摻和的生意，肯定是賺錢的！

　　殷俊敢同意長實集團投入數十億的巨資去開黃埔船塢，那麽絕大部分的股東們，就會選擇支持。

　　“黃埔船塢面積多達19公頃，又是臨海的好位置……”李人以為殷俊對黃埔船塢不大懂，滔滔不絕的說了半天黃埔船塢的優點，末了道:“我認為，我們先快開3期，推出1ooo-2ooo套的房子，吃下最肥美的蛋糕、套取了大量的現金後，再慢慢的開，等待時機，對我們的實力擴展是最好的。殷生你有什麽看法?”

　　面對李人的詢問，殷俊這一次卻是直接搖頭:“李先生你想得很好，如果是在正常的年限，我們肯定能好好的打造一下黃埔船塢，讓它成為比太古城更加耀眼的存在。但是現在這個世道的地價，已經瘋了。你覺得如果向政.府申請改變土地用途，他們會讓我們補交多少的地皮差價?”

　　李人胸有成竹的道:“我算了一下，按照太古城的比例，向上浮動的話，應該是12億左右，正是因為有這麽一大筆的開支，所以我們才要向匯豐銀行求助。但是殷生，只要我們把土地給弄下來了，以後可就是坐著數錢了！”

　　殷俊曬然一笑，“李先生，你還是沒有理解這個瘋狂地價的恐怖啊。12億?你也太小看香江政.府了！現在已經是8o年的年底，我這裡有一份從谘詢公司買到的資料，上面寫著香江市區土地，工業用地每方呎拍賣價約3ooo港幣。商廈、娛樂場等非工業用地每方呎12ooo港元左右，住宅用地每方呎14ooo港元左右。

　　黃埔船塢的地理位置多好啊，西北就是中產階級聚集地的何文田，坐擁兩面海灘，往西就是紅勘海底隧道，很方便就能抵達港島區的繁華地帶。這樣的土地，你覺得香江政.府會看不到，隻讓我們補區區的12億，就能改而開了?”

　　“那你認為他們會開出多少億的價碼?”李人皺著眉頭問道。

　　“3o億。”殷俊平聲的道。

　　“什麽！?”

　　李人瞠目結舌。

　　要不是說話的人是殷俊，他早就張嘴說這樣的猜測是“無聊之極”了。

　　我自己的一塊土地，要修房子，補齊地價，怎麽也輪不到這麽貴的吧?

　　要真是這樣，香江政.府和香江的地價，真的是瘋了！

　　“到底是不是，明年開年準備好了之後，李先生可以派人去申請嘛。”殷俊鎮定自若的道，“反正他們說了，我們不修房子的話，那也是沒關系的，對嗎?”

　　“這樣的價格……”

　　李人都不知道怎麽說了。

　　同時，他的心中又開始警惕了起來。

　　且去申請看一看吧，如果他們真敢喊到3o億，自己剩下的樓盤，肯定要以最快的度銷售完畢，免得遇上樓市大崩盤！

　　“說起來，我倒是還有事情，想要請李先生幫忙的。”殷俊道:“我知道李先生和麥理浩總督的關系很好，和廣管局、布政司的人關系也很好。我的麒麟衛視想要做衛星電視，面對全亞洲來免費播放節目，不知道李先生願不願意幫忙去說服麥理浩總督與政.府，幫我達成心願?”

　　“衛星電視?”李嘉誠訝然的道，“殷生你怎麽想到做這個?它的花費可不小啊！單說衛星的射和維護，都要花巨大的代價。你用什麽來保證自己的收入，可以支撐起這麽大的開支?”

　　“衛星的購買我準備買法國人的，他們技術不錯，對我們華國人也沒有惡感。”殷俊道，“至於說射和維護，我準備交給內地的火箭射單位，這樣下來費用會便宜一些。無線TVB和亞視也不會從中作梗，現在最關鍵的是說通政.府方面。”

　　“這方面的事情，我沒有多少的經驗。”李人先說了一句，再道:“不過殷生你之前給了我太多的幫助，這個人情我是一定要還的。等我回去好好的了解一下，然後再給你答覆，好吧?”

　　“行！”

　　殷俊點頭道。

　　現在的李人，還不是九十年代叱詫風雲的李人。

　　那個時候，李人提出了衛視中文台的構想，在許諾了不少的條件之後，香江政.府才得以同意。

　　但香江也就僅有他這一家而已，日後的鳳凰衛視，也就是衛視中文台的香江部分而已。

　　只不過，李人為人處世非常的好，他無論和哪一屆的政.府、總督，關系都能保持得不錯，這就是人家的本事。

　　兩年之前，那時候李人還沒有吞下和記黃埔，麥理浩帶著一群香江豪富去華京拜會蕭老，就帶了他去，這就是證明。

　　殷俊現在是需要疏通的渠道，而不是把希望寄托在李人身上。

　　等到說情的人多了，而自己這邊也有詳細的展規劃，相信以麥理浩的睿智和大氣，殷俊成功的希望很大。

　　留給殷俊的時間，可真的不多了。

　　一旦李瀚祥的電影開始拍攝，甘幗亮、文駿等人先後去內地，寶島那邊肯定會毫不猶豫的封殺殷俊。

　　如果沒有完全的準備，在香江的基業肯定會受到很大影響。

　　也只有提前把攤子鋪開了來，才能進一步的減小受到的衝擊。

　　越是提前準備，到了事情生的時候，便越能夠從容應對，盡可能的減少損失，維持原定的目標繼續前進！

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