今天預支了未來一段時期的“潛力”了(金磚與紫檀木的“庫存”都直接清空)，因此在年度“預算”編列完成後，梁騰就算仍有“剩余”，但也不多了。

　　頂多還能有1億的剩余。

　　當然，這是在“望舟村”項目暫時以“囤地”為主，未展開大規模開發的前提之下，才能有帳戶剩余。

　　假如要趕進度，比如“海景別墅房”先來搞個一期，這要花的錢就如“流水”了。

　　梁騰帳面的資金可以直接清空。

　　梁騰不是在本年度內，一定就采取保守的發展方式。但他要優先投入資金發展的方向，必須是“立竿見影”的。

　　“海景別墅”項目，如果今年先開工一期，就必須是一邊建，一邊賣房，不佔用他的“流動資金”，他可以考慮。

　　手頭不留點活錢不行啊。

　　現在這個世道，在別人眼裡你是個窮光蛋，親友看不起你，對你避之唯恐不及！

　　大夥都以為你家裡有點“行當”了，又總掂記著想從你身撈取好處。

　　梁騰就深有體會。三年前他因為拍攝“美食視頻”欠下一身債的時候，有哪個親戚朋友願意跟他套近乎?

　　這半年多，時來運轉了，一些“八竿子打不著的所謂親朋”，莫名其妙開始聯系他了……聯系的目的很明確，哭窮訴難，最終想要向梁騰借錢。

　　梁騰也不是冤大頭，誰開口就借錢給誰。因為這個世道大夥都怕借錢了。說得好聽是“借”，卻宛如“老虎借豬狗借骨”，直接有去無回。或者像“劉備借荊州”，不知哪一天才是歸還之日。

　　這種情況下，梁騰除了實在推不掉的人情，很少有松口答應“借錢”的。

　　饒是如此，自己手裡沒點現錢還真應付不了。

　　真正的親戚，抹不開面子的那種親戚，以前不知道，現在明白了，真的是“不在少數”啊。

　　知道手裡沒錢萬萬不行。但必須投資的項目，仍然得繼續投資。

　　梁騰已經跟吳瑕敲定的，越快完成越好的幾項投資。

　　這幾項投資不能猶豫，不能拖拉。

　　所以在過去的這一個時間內，不僅“王者大廈”背後的商業街“沿街商鋪”在有條不紊的開始了施工。

　　“望舟村”綜合項目方面，也在短時間內進度喜人。

　　征地5000畝的協議，已經全部完成了。總共207戶，也分別跟梁騰的公司簽訂了征地協議了。各家各戶需要征到的地兒，都進行了細致的仗量。

　　這次的征地工作進行得如此順利，有幾個原因。

　　一個當然是相關部門非常積極的出面，“幫助”吳瑕和梁騰做村民的思想工作。

　　二是4萬一畝的補償款，在後世不算多，但在當時卻不少了。

　　對於窮了一輩子的207戶村民來說，是筆意外之財。他們也沒有什麽不滿意的。

　　三是還有安置的新房可以挑選。住了一輩子破瓦房，有機會住新房，還是用不著自己掏一份錢的。這對那207戶村民的吸引力極大。

　　最後一個，也是非常重要的一點原因，梁騰不是非要征你哪一戶的地兒的。

　　像這種有償征地的事兒，終歸是讚成的村民佔絕大多數的。而梁騰這次征地又不是用來修大路。如果是修路，恰巧你家的地兒或者破瓦房阻在了路中間，必須要征，才能修通大路。你這一戶就有“條件”變成“釘子戶”。但梁騰只要求征夠5000畝地來建“海景別墅”，不要求一定是哪一家的地的啊。

　　前面說過，絕大多數的村民都是願意有償征地，還外帶撈得一套新房子。

　　如果出現寥寥的幾家不願配合的，梁騰完全可以繞開他們，從其它村民擁有的田地中，湊齊5000畝之數。

　　老實說，一個村子擁有的集體土地總數，遠遠不止5000畝。翻倍的數量都有。

　　反正只要挨近海邊就可以了。

　　梁騰對於挑選“海景別墅”用地，其實有挺大的彈性空間。

　　他回旋的空間較大，那些“望舟村”村民跟他“討價還價”的余地就縮小了。

　　梁騰只允許在他公司定下的大方針之下，局部的微調，給予各戶村民一些利益及好處。

　　最終達成的207份協議，也是經過權衡和談判的結果。

　　皆大歡喜。各方滿意。

　　看在207戶村民都那麽“識時務”的份，梁騰也帶著點“獎勵”性質似的，很快就找來施工隊，在“望舟村”跟村民們商議好的“安置點”，開工建設“安置房”。

　　一共有207戶，1000多村民。按照原村民擁有的破泥屋的實際面積，1:1的賠付安置房。

　　有一些村民家裡屬於3代如一的“貧困戶”，這樣的家庭只有4、50平方的幾間破泥屋，你說就兌換40幾平米的1廳1室的新房子給他家嗎?

　　換了新環境，也不夠住啊。這新家的吸引力自然大降。

　　再說了，梁騰蓋統一安置房時，大戶型中，夾雜一些需求量不大的“小戶型”，也不好設計。r />
　　但你建議對方買大戶型，以舊換新，不夠的面積，叫對方補差價吧?

　　對方明明是“貧困戶”了，哪裡有錢跟你購買多余的面積?

　　什麽?你建議，還可以將征地的“補償款”用來購地?

　　拜托！三代人“始終如一”的貧困戶啊，幾代人都沒見過那麽一大筆補償款了，他們到手的錢哪裡舍得又拿出來?

　　幾經談判，梁騰給出了一個折衷方案:如果是家裡破泥屋面積比較大的，像擁有200平以的，當然選擇相同面積的“安置房”。

　　而一些家裡征收面積都不夠50平的，可以選擇第二個方案，就是按照家庭的人口數，來獲得“安置房”面積。

　　梁騰定下的標準是20平方一個人。如果被征舊屋的面積不到50平米，而人口卻有5口之家，選擇按人口分到面積的方案，就能得到一套面積在100平的安置新房。

　　兩種分配方案，可以任你挑選其中一樣。

　　那些被征舊瓦房面積達到200平以的，當然不可能選擇按家庭人口數，來獲得安置房面積。

　　總之，協議統統簽訂好了之後，梁騰看看公司文員做的統計報表。安置房的面積總數，達到了30000平方。

　　這總共3萬平方的安置房，建好主體，以2006年的物價水平，300塊每個平方可以了。再按照200塊每平的裝修標準，來進行裝修(一開始梁騰也在猶豫，是毛胚房交付?讓村民自己來裝修呢?還是簡裝房交付呢?最後仍決定，就多出幾百萬吧，簡裝交房)。

　　梁騰真是良心大大的好。

　　如此一來，連同打地基，建好並裝修好3萬平米的安置房，大約需要1800萬可以了。

　　而“安置房”的用地，仍然得梁騰自己想辦法解決——“望舟村”不肯白白送一塊地給你建“安置房”。哪怕建好房子，是歸村民們享受。

　　梁騰懶得計較了，反正“安置房”建設其實用不了多少地，就從自己那5000畝地中劃了小小一塊來興建“安置房”。

　　3萬平，那是“安置房”的總面積。建7層的安置房(當地村民不習慣電梯高樓，隻接受7層的安置房)，實際建築的“佔地面積”，那也4000多平而已。也就是6畝多的地。

　　從自家擁有的5000畝地中，拿出6畝來興建“安置房”，這點用地量，根本就不值一提。

　　梁騰之前預算要用大大的幾千萬來建“安置房”，結果統計數據出來，只需要花1800萬。

　　感覺省下來的這幾千萬，等於是白白賺到似的。

　　梁騰的心情變得美好起來。

　　如果在開發整個項目過程中，頻頻的出現“實際花費”比預計的少，那也是他緩解資金壓力的好途徑啊。

　　難怪許多大工程要嚴格的進行項目支出管理。有時候啊，許多人的親身經驗都證明了一點:省出來的錢，比賺到的錢還要多。

　　“天犬嶺”隧道工程的批文，梁騰也拿到手了。

　　吳瑕一早聯系好的有資質的施工隊伍，也進場開始了正式施工。

　　而“天犬嶺”到“王者大廈”這5個多公裡的道路拓寬工程，塈300畝沿街商業用地的轉讓協議，吳瑕也代表梁騰的公司，跟相關部門正式簽訂了。

　　按照目前情況，梁騰手頭的資金，主要還是用來應付“王者大廈”背後那兩條商業街的開發。

　　那兩段商業街的道路工程，也在半個月前正式完工。這更便於沿街商鋪的建設。

　　否則一邊修著路，各種大型的運輸材料的車輛，進入工地都麻煩。

　　商業街兩邊的這些區域，歸梁騰開發的商業面積，實際只有100多畝，不到兩百畝。

　　這點面積看起來不少，但在有實力的大房企眼裡，全部開發完，其實用不了多少時間。

　　比如，像梁騰老家所在的市區，有一家名為“王鼎”本土房企，在市區同時拿下了6處地塊，然後同時開工3處。單單“王鼎”在城北那一片商業土地，就拿了800多畝地。在這800多畝地面，蓋的都是32層的高樓。

　　結果“王鼎集團”不愧為本地最有實力的房企，800多畝地愣是在5年時間內就統統開發完了。相當於一年開發150多畝地。

　　如果是建8層的商品房，那不稀奇。但人家可都是蓋32層電梯高樓。

　　梁騰前後兩世為人，就只看到過“王鼎”這一個房企，極度的熱衷於追逐蓋房速度。

　　簡直達到了24小時日夜施工的程度。

　　就算附近有住戶，向相關部門反映該“王鼎”深夜施工擾民一事。但人家大房企有“納稅大戶”的免死金牌啊。相關部門當然是“順應民意”，下達了許多的“深夜多少點不得施工擾民”的通知。但沒有強製的行動，人家依然我行我素。

　　就那樣，“王鼎集團”按照“三天一層樓”的建設速度，來推進項目的進展。

　　見識過“王鼎集團”的建房速度，就連國內排前三的連瑣品牌房企，也遠沒有人家那種速度。梁騰後世，就是在家鄉購買了那個“速度型”的“王鼎集團”的房子。
。

　　梁騰骨子裡也是非常追求高效率的。

　　如果他手頭的資金充裕，他巴不得把自己腦裡的一堆計劃，都在最短時間內實現。

　　“王者大廈”背後商業街的開發，有兩種方案。一是先把沿街的五層商鋪統統建好。二是分段來建設，分段，當然是一邊建商鋪一邊蓋50層的電梯高樓。

　　他跟吳瑕經過反覆的權衡，決定還是采取前一種方案。

　　整個“王者大廈”商業街項目，之所以預算高達30多億，有很大一部分，其實是建那30棟的“超高建築”，耗時耗錢。

　　建沿街兩側的商鋪，當然也燒錢，但投入遠沒有30棟“超高建築”燒錢多。

　　那兩段商業街兩側，梁騰購買下來可以開發的商業面積，大約112畝地，也就是75000平方。

　　這些地兒，完全建起5層商鋪，總共“商業面積”就達到了375萬平米。

　　就算它每平米的主體造價在500塊吧(因為層高的緣故，商鋪的建築造價，算是比較高的。500塊每平的造價，在後世不算什麽，在2006年就是一個極高的預算)。

　　要蓋好這375萬平方的商業主體，梁騰預算達到了19億。

　　另外加打地基的3000萬，投入22億左右，可以勉強的建好商鋪的主體。

　　外牆裝修和內部設施的費用，還得另外計算。

　　如果選擇先蓋一部分的“商鋪”及“超高建築”，梁騰得到的好處，就是可以直接預售房子，回籠資金。

　　而選擇先蓋好多達375萬平方的商鋪，梁騰能得到的好處，就是那些商鋪迅速建成之後，馬進入“招租”的環節。只要招到了商戶，就可以有“鋪租”收入。

　　多達375萬平米的商鋪面積啊，可不是“王者大廈”那3萬平左右的小小商鋪面積，可以相提並論。

　　可以這樣說吧，區區3萬平的商鋪面積，吳瑕可以憑借一己之力(其實是她的家庭累積的人脈)，就比較輕松的完成“招租大業”。

　　而這接近40萬平米的商鋪，不是單純依靠一家的“人脈”就可以招滿租戶的。

　　當然，那麽優越的地理位置，就算是自主招商，也不應該成為大難題。

　　只不過這需要時間，越早準備越好。

　　底下第一層的招商，梁騰完全不擔心。地段優勢擺在那兒，太明顯了。

　　他擔憂的是，不及早準備，一層以的商鋪，沒那麽好招租啊。

　　畢竟在沒有大品牌進駐的情況下，人們逛“商業步行街”之時，挺少逛到二層以的吧?

　　別說普通沿街的商鋪，路人很少逛二層以。就連作為“大賣場”來整體規劃的“某達”之類，從1層到5層，商用面積20萬平米起步。但3層以的商鋪，逛的人就沒有第一層多。

　　頂層商鋪往往用來搞一些“院線”啊，“探險屋”之類，原因就在於此。

　　梁騰擔憂“商業步行街”建成之後，一層的商鋪好出租，二層還勉強。到了三層以，就有點難招租，因此必須提前籌備招租事宜。

　　如果前三層的招商結果喜人，而四到五層的情況比較冷清，梁騰還有其它的應付之策。

　　那就是，索性把四、五兩層，或者單單把五層的商鋪，改造成小型“公寓”出售。

　　如此一來，可以回籠很大一筆資金。

　　總之，一切都得看勢態的發展。

　　要順應變化，隨機應變。

　　先把商鋪全面建成，可以“回旋”的余地較大，因而，梁騰和吳瑕經過反覆的權衡利弊，最終還是決定采取這樣的一個方案。

　　“沿街商鋪”和30棟“超高建築”的設計圖紙，以及效果鳥瞰圖，都早就弄好並交給相關部門審核通過，並進行了為期15天的公示。

　　無論先建商租，或者先蓋“超高建築”，都無需另行設計圖紙了。

　　把已經通過的圖紙，拿來用就行了。

　　畢竟，人家不允許你隨意的修改規劃圖紙的。

　　像這種大型商業項目，每修改一次設計，都得重新進行審核，重新進行公示。絲毫馬虎不得。

　　國情現在是，什麽都有可能缺少，單單不會缺勞動力。

　　吳瑕很快又聯系了一支有資質的施工隊伍，進行“商業步行街”的沿街商鋪建設。

　　預計工期也就是幾個月可以了。

　　因為“工地”拉伸得比較長，沿街而建，不需要大批建築工人聚集到一處。

　　這樣，比較方便設工，而承建方采取了把工程分段發包下去，同時有多支施工隊伍入場施工。

　　這種情況下，建造商業主街的時間，可以大大的縮短。

　　如果沒有惡劣天氣影響施工進度，梁騰樂觀估計，也就是幾個月時間，兩條商業街就可以封頂了。

　　然後，緊鑼密鼓進行招商活動。

　　時間抓得緊的話，在明年春節之前，不敢說全部375萬平方米的商鋪全部出租出去，至少底下一層的商鋪可以租完。

　　那就有差不多8萬平的商鋪出租，
獲得了收入啊。

　　這些一線商鋪“租金”可觀，梁騰的心理預期在350元一平的出租價格。

　　如果能達到預期，梁騰下一年度，就可以進帳差不多3000萬的鋪租收入。

　　他投入的才22億建的商鋪，一下子就回收了七分之一的投資了。而且那還僅僅是他出租一層商鋪的收入。

　　如果商鋪陸續的招商，成績喜人，鋪租收入就能節節攀升。

　　另外，商鋪租金可以幾年一提的。

　　越到後來，收益就越可觀。

　　另外，這些鋪租收入可不是一錘子買賣。

　　像金磚和“小葉紫檀”，賣掉了就賣掉了。之後就沒有了。

　　沿街商鋪，就像一大批生“金蛋”的母雞，可以源源不斷的替梁騰創造財富。

　　如果招租的工作順利，梁騰都不舍得賣掉商鋪呢。

　　再說了，梁騰如今公司還沒有什麽特別賺錢的項目。因此他比較看重這些商業地產投資的“租金收入”。

　　這些收入，哪怕暫時不能每年都替他創造出過億收益，但它勝在“穩定”。

　　公司必須要有這種“穩定”的收益啊。

　　這也屬於你的一種“償還能力”的體現。必須要有這種“償還能力”，梁騰才有膽量向各種銀行去申請貸款啊。

　　他擁有眾多的優勢房地產，向銀行貸到巨額貸款，完全沒有問題。

　　但是，梁騰可不是那種“貸到錢就萬事大吉”的短視的老板。他要求自己有穩定的還貸能力，才會去考慮舉多少的債務。

　　他這方面的思想，其實比起吳瑕還要“保守”。

　　換成是吳瑕，其實只要能從銀行貸到錢，用來投資“海景別墅”，而別墅又賣得好，賣掉一小部分就還清銀行的貸款及利息，那就萬事大吉。

　　剩下的大部分的“海景別墅”，慢慢賣，賣到的錢，就是你的利潤了。

　　吳瑕可不像梁騰那樣，想著把最優質的大部分房地產，自持在手裡。

　　這就是眼界和格局的不同，所導致的。

　　梁騰畢竟重活了一世， 親眼見證過後世“開放之都”的房地產，高漲到何等恐怖的程度。

　　說是比起現在的房價，直接翻了6倍以，也毫不誇張。

　　因此，梁騰現在的戰略就是:所有商業街和商業超高建築、商業別墅群，都得在幾年內完工。

　　而投資的這些商業項目，能自己找錢來投資的，就自己找錢投資。

　　實在沒辦法，再向銀行舉債。而銀行的債務盡可能快的還清。

　　投資的這麽多房地產，可以賣，但盡量少賣。

　　只要投資完成整個商業項目之後，不負債了，就可以停止出售商鋪商品房了。

　　諸多的“房地產”留在手裡升值，賺錢就先靠“鋪租房租”，這也是非常理想的投資方式。

　　如果他構思的這整套方案可以成真，那麽梁騰的投資案例，完全可以成為商業教科書中的“經典案例”。

　　有了明確目標之後，梁騰和吳瑕的乾勁十足。

　　梁騰是在替自己打造一個“商業帝國”的基礎。

　　吳瑕呢，當然不是為了掙打工的區區“120萬年薪”。

　　她是要幫梁騰成為一位在商界舉足輕重的大人物。那時，她才能驕傲的向她父親展示自己找男友的眼光及水準。