“海景別墅”群的開發，是吳瑕正式向梁騰提出來的首個大型投資項目，沒有誰比她更迫切希望這樣一個項目順利的落實。

　　在這片“海景別墅”中，吳瑕希望能夠建一座極為豪華的院落。

　　用吳瑕那種見多識廣的眼界，也可以稱之為“院落”的，那佔地面積，絕對不會像普通別墅——那種建築帶院落的總面積，只有1畝地的別墅。

　　吳瑕的眼界就是那麽高。這跟她的“成長經歷”及“成長環境”，有著密切的關系。

　　想想吳瑕她爸在“didu”蓋的莊園吧，幾千畝地起步的哩。吳瑕在那種環境中住過好多個年頭的。

　　梁騰手頭現在有5000畝地，吳瑕不可能唐突的請他統統蓋成一片私人莊園，畢竟梁老板這個別墅項目是要賺錢的。

　　但吳瑕覺得劃幾百畝地來蓋自己心儀的院落，也是應該的。否則豈不是白白浪費了如此低價的征收到的土地嗎?

　　吳瑕跟梁騰提及，想請他劃出幾百畝臨海的、位置最好的土地，來蓋個小莊園。

　　梁騰開始時，也被她這大膽的建議嚇了一跳。

　　據梁騰所知，許多的大樓盤在一處地方拿地(不是單個城市，而是城市的某個角落)，也很少有一次拿千畝地的。

　　多數開發商拿的地塊，佔地面積往往在幾百畝。或者百來畝也有。

　　這種幾百畝的地，都夠開發商花幾個年頭才能全部建滿房子。

　　畢竟蓋的樓盤統統是電梯高層。

　　吳瑕居然建議，拿出幾百畝地來蓋個小莊園?對了，為何她強調只是個“小”莊園呢?

　　吳瑕雖然沒有詳說她在“didu”的家有多麽“遼闊”，梁騰現在“腦補”過來了，肯定是個超級“大”的莊園！

　　梁騰有點心虛，咬一咬牙，試探的問:“那拿出600畝地來建個莊園，夠了嗎?”

　　“可以。”吳瑕想了想，說。

　　梁騰提出的600畝的面積，算是她的心理最低值。

　　梁騰聽出她語氣中有種“湊合吧”、“勉強啦”的味道。他也是要面子的，咬咬牙說:“吳瑕你比較有經驗。你說大概蓋多少面積的莊園合適?我聽你的。你也知道這次在‘望舟村’一共拿了5000畝地。如果蓋莊園需要更大面積，咱們再請相關部門幫忙再征它2000畝地。”

　　“這個倒不必了。你以為‘望舟村’還有2000畝地給你征嗎?剩下的山多半是些坡地，不適合建設商品房了。那些坡地零零散散的，算個總面積，當然也在5000畝以。但開發的價值太低了。”

　　吳瑕搖搖頭說:“我之前跟相關部門商討，最後定下征5000畝地，可不是坐在辦公室裡拍著腦袋的決策。而是到村子裡實地查看過了。這5000畝地，是‘望舟村’成片的方正的地塊。”

　　“還有一些邊邊角角的地，東一點，西一點，一處角落一點，合計起來，應該也有大大的幾千畝吧。但那些地太零碎，又以‘山坡地’居多數，征來也不好開發。再說了，現在再要去征，也有點太遲了。望舟村民們，看到入村的那‘天犬嶺’竟然開始開鑿‘隧道’了，還有點閑地的人們，肯定要坐地起價了。這個也不能慣著他們。”

　　梁騰有點赮然。

　　之前剛拿到5000畝地時，梁騰可是覺得有點太多了。

　　但想想這一片區域就開發“海景別墅”群，不建高層建築了，投資的資金應該沒有“王者大廈”背後商業街，那30棟“超高建築”燒錢。

　　梁騰也就“勉強”的同意征5000畝地了。

　　誰知，現在吳瑕建議他弄一個佔地幾百畝的莊園，他一下子就感覺5000畝地，似乎也不是“很耐用”啊。

　　腦子裡，首先冒出來的就是能不能追加征地了。

　　吳瑕和梁騰經過一番認真的琢磨，“海景莊園”的面積最後鎖定在800畝。這八百畝地經過精心挑選，最後選定了南邊的臨海邊的地塊。

　　主要是那兒地塊的側面，有兩座高5、60米的矮山。之前就因為有這矮山的存在，使得“望舟村”的土地被“割碎”。

　　梁騰在收購5000畝地時，這座連綿數百千米的矮山，就算是“添頭”，贈給梁騰使用了。

　　這山長是長了，但山的平地，幾乎沒有多少。滿山的綠植也是天然生成，不屬於村裡哪一家的承包地。

　　如果硬要論起歸屬權，那這個矮山，應該算“望舟村”集體所有吧。

　　當時簽訂5000畝地的轉讓協議時，村裡為了盡快的賣掉地，拿到錢，就把這個看似沒有開發價值的“矮山”，送給了梁騰。

　　如果梁騰建清一色的“海景別墅群”，這片“矮山”對他當然是一點用處都沒有。

　　擺在那就擺在那。

　　可一旦聽眾吳瑕的意見，決定拿出800畝地來建“小莊園”了，這片“矮山”頓時就成了“神來之筆”，不可缺少的“點掇”了啊。

　　莊園，莊園，沒有“依山傍水”的，算哪門子的人居環境優越的莊園呢?

　　面朝大海，不可能說它沒水了。這片蔚藍海
洋，盡收眼底，感覺比吳震霆“didu”莊園中，那人開鑿出來的小河流，視覺效果強得太多。

　　至於“矮山”的高度，其實比之吳震霆莊園所倚的山脈，也是要高出10來米的。

　　因此，除了面積比不過吳震霆的那座莊園，但也不是樣樣都不如。

　　確定好了建個“海景莊園”的地塊位置，梁騰又來關心造價的問題。

　　對於佔地這樣廣闊的莊園，就算你總建築物的人工材料花費，處於可以承受的范圍。但最燒錢的卻是“裝修”方面(包括綠化的費用)。

　　梁騰前世，就參觀過一處佔地面積在90多畝的私人莊園。那是梁騰認識的一位房企大老板的私人莊園。

　　那家夥狠啊，拿到近百畝地來蓋莊園。那地塊，是在老家農村通過跟村民簽訂“田地長租協議”獲得的。

　　所謂“長租協議”，就是不買你村民的地，土地權屬仍歸你，但你那土地的承包期有30年之久，那老板就租你的地30年。

　　盡管租金是一口氣結清30年的，但它便宜啊。

　　一畝地，一年的租金才300塊，租個30年也才花9000塊。

　　一共租了95畝地，直接結清30年的租金。

　　租下這些地兒，才花了大老板85萬多。

　　村民們以為大老板租那麽多地，是搞“規模種植”，想到的是30年後兒孫輩可以收回田地。

　　而大老板卻不聲不想，悄悄的把這95畝地都圍起了高牆。隔絕外界的干擾，就開始興建他心儀的老家莊園了。

　　這是要把租來的地“改變用地性質”，變成永久的建築物啊。

　　出租了地的村民，大部分跟那房地產大老板關系很好。對方許諾滿了30年租期後，如果村民們答應，他會繼續續租。這樣村民們就可以一直有點活錢收入。

　　從長遠來看，比一次就征掉了地，劃算多了。

　　如果村民們不同意他繼續租地，那地的建築他會“移走”，把土地“恢復原樣”。他只不過是動了“思鄉”之心，蓋好莊園，也只是每年小住一月半月的。他在城裡30層高的電梯樓的產權，都有兩棟呢。不在乎砸錢弄這個鄉間莊園。

　　大部分村民被大老板美好的前景許諾，說得暈頭暈腦，無比信任他。心想人家大老板生意做得那麽大，哪裡會坑你這些不值錢的地?

　　結果幾年時間，愣是把莊園建成了。

　　期間，也有三戶特別不放心大老板的村民。覺得他把田地都建成了莊園，既成事實了，再過30年，了解這些地兒具體情況的人都死了個七七八八了，後代再來跟他糾纏那95畝的產權歸屬，豈不為難?

　　於是那三戶特別不放心的村民，就堅決的到處去告狀，曝光大老板違規改變土地用途，建了那麽大的一座莊園。

　　大老板在當地相關部門中，很有人脈。

　　硬是在連年的告狀聲中，把莊園建好了。

　　田地被“佔用”建成了莊園，既成現實了，就連那三位最積極的告狀者。也開始消停了下來。

　　這事兒一直拖了十多年。

　　如果不是最後在網鬧得沸沸揚揚了，當地的有關部門也懶得管它。但事情鬧大了，就得處置了。

　　相關部門，出動了十幾台的勾機，把整個莊園都強製的“恢復了原狀”。

　　據說那大老板也沒想到最終會落得這樣一個“淒慘結果”，為此還大病了一場。

　　梁騰作為同鄉，再憑著曾經替大老板打過工的關系，也前去探過病。

　　所以很清楚，大老板的莊園假若被直接夷為“廢墟”，損失高達3個億。

　　所以梁騰就有個擔憂啊，人家大老板砸3個億，蓋了個佔地95畝的莊園，而他要蓋的莊園面積大8倍之多——難道得投20幾個億進去?

　　吳瑕卻很有經驗的表示:帳可不能那麽計算的。關鍵要看你那莊園裡的“建築物”蓋了多大的面積。有些莊園的佔地面積雖大，可它隻蓋了幾百平的兩層別墅，剩下的地盤搞點植樹，用圍牆圍起來——像這樣簡單搞出來的莊園，頂多多花些修圍牆的錢。

　　當然，布置如此簡陋，進入莊園中有種“空空蕩蕩”之感，毫無美感可言。

　　因此，梁騰要精心搞一座800畝的莊園出來，理論當然比大老板的95畝莊園多花錢。

　　但也不能直接用面積的倍數，去計算“造價”。

　　吳瑕具體的經驗比梁騰多，她笑道:“有些富人，小小幾十畝的莊園就造價數億，錢花在哪兒呢?像購置小島國的‘羅漢松’，一株售價高達千萬——但梁騰你搞個莊園有必要‘移栽’那麽貴的‘羅漢松’嗎?完全沒必要嘛。普通的椰樹，種兩排過去就挺賞心悅目。或者種幾排‘紫荊花’，那是我的最愛啊。反正，全部都栽種普通的樹木。裝修別墅，也就是在‘式樣造型’的別致方面，多下工夫，用料，用大眾化的也就足夠。”

　　“這樣一來，最後預估的造價，大約是多少呢?”梁騰小心翼翼的問。

　　吳瑕很有信心的說:“有4到5個億足夠了的。”
br />　　“才4、5個億就能建好一棟莊園嗎?”梁騰有點驚訝的喃喃說了一句。

　　但隨即又發起愁來了。

　　就算是隻預期5億，就能弄那麽大的一棟莊園，可梁騰近期需要投資的項目有點多啊，一下子挪用掉那麽多的資金，壓力山大。

　　感覺再去弄其它的，欠缺“啟動資本”，就非常被動。

　　吳瑕當然知道他資金吃緊。

　　在建議他蓋佔地800畝的莊園之前，她就想好了全套的解決資金來源的方案了。

　　“解決辦法，還是得靠‘海景別墅’預售。”

　　吳瑕直接把她的結論先拋出來。

　　然後才侃侃而談，闡述觀點:“我建議，這些‘海景別墅群’，弄最高級那種，一棟海景別墅的建築面積控制在500平左右。地兩層半，地下室則有兩層。這樣的一棟，包括一個院子。院子大約佔地半畝吧。”

　　“按照這‘別墅’佔地面積來計算，1畝地可以建2棟‘海景別墅’。扣除千畝地，來蓋你的‘莊園’，剩下4000畝地，大概可以建8000套‘海景別墅’。”

　　“當然，這僅僅是理論的數據。真正算起來，還要照顧環境的綠化，建公共的活動區域，還有一些通道，那些都需要消耗大量的面積。也只有環境弄好了，才真正稱得高檔的‘海景別墅’啊。因此，別墅的總數，我預計得控制在5000套左右。”

　　“這樣啊，”

　　梁騰腦子飛快的計算起來:“你說平均1套‘海景別墅’的面積在500平，現在每平的售價大約在2萬，那這樣一棟建築的售價在1000萬?一共5000套，都賣光了那是多少錢?500億?”

　　說出“500億”這個數字，梁騰自己首先都愣住了。

　　能賣這麽多錢?

　　而5000套別墅的建造成本是多少呢?

　　算它每平的造價，是1000塊，每棟500平，那一棟的造價就是50萬?就算綠化面積及公共設施的費用，乃至“購地成本”，統統算吧，每棟的造價，不超過150萬。拿它賣1000萬，這是翻了多少倍利潤?

　　把什麽費用都打入到“海景別墅”的造價裡面，每棟的成本，算它150萬，蓋5000棟，那就是75億的成本。

　　梁騰又要暈了。

　　居然要自己先砸75億進去嗎?

　　這投資，比商業街的商鋪投入都來得大，難怪最後能賺幾百億。它本身的投資就大啊。

　　包括蓋800畝的莊園需要的5億，那就是要在“海景別墅”群項目砸進去80億。梁騰哪裡拿得出這麽多錢?

　　分5年來進行項目建設?

　　那每年也得真金白銀的掏15億多，梁騰也掏不起啊。

　　“王者大廈”背後的商業街年度投資7億，他都是傾其所有，把“小葉紫檀”和1噸金磚都賣掉了，“年度”投資才有了著落。

　　還是沒錢啊。

　　項目的前景是挺美好。但無奈現在資金太緊張了啊。

　　拿不出就是拿不出。

　　這就充分顯示了，攤子鋪得太大的嚴重後果。

　　吳瑕看他一臉愁眉苦臉的樣子，忍不住笑了:“我之前不是說了嗎?海景別墅可以預售啊。”

　　“別墅的售價太高了，不知道預售能賣出幾套?”梁騰憂心忡忡的說。

　　吳瑕臉露出非常自信的表情:“多了不敢說，我來負責預售的話，起碼可以賣掉300棟左右吧。”

　　“1棟售價1000萬。賣掉300棟，那就可以拿到30億的‘預售款’！”

　　梁騰算出了這個數字，頓時變得心情振奮:“有這30億的‘預售款’，又用不著支付利息。這真是項目的前期投資就有了。”

　　“蓋好5000棟‘海景別墅’只需要75億，也采取跟‘商業街’相同的進度，分5年弄好吧。每年投資15億，30億都可以兩年內不必擔憂投資跟不了。在這兩年內，只要賣出50套別墅，蓋800畝的莊園的錢也夠了。再接下來的三年時間時，不求多，只要每年售出幾十百套‘海景別墅’，咱們公司就能源源不斷的獲取巨額現金。到那時候，看了什麽大項目就不必為資金犯愁了！”

　　梁騰挺樂觀的。

　　之前是擔憂“海景別墅”建好了賣不出去，白白把巨額的資金套在這個項目之中。

　　有吳瑕打包票至少有300套房是鐵定能售出的。梁騰的一顆心就淡定了。

　　拿到300棟別墅的預售價30個億。這個“望舟村”別墅群項目，就可以一邊建一邊觀望，總不至於會被套牢了大量資金。

　　到那時，就算別墅賣得慢，梁騰也沒關系了。

　　只要不是賣不掉，爛在手裡，他就不怕等待。開頭這幾年，他也不貪心，只求每年賣150套左右，收回15億。

　　能一直持續到完成全部項目的投資，就可以了。

　　5年之後，就算“海景別墅”陷入了一個“滯銷期”，梁騰也不怕。

　　因為統統都已經建好了，他完全沒有投資這個項目的資金壓力了。

　　可以這樣說吧——就算這個“海景別墅”項目，
最終要賣幾十年才賣光。梁騰也不怕。因為他知道十幾年之後，“開放之都”的房價攀升到近10萬每平方時，這些才售2萬一平的“海景別墅”會賣不出去嗎?

　　當然，到那時候，“別墅”的售價也會隨之“水漲船高”，不可能一直維持在2萬的價格。

　　不論它怎麽漲，梁騰這幾年內就弄好了它，成本就那麽低，他只要適當的比市面的房價便宜一些，“海景別墅”就會非常銷售了的。

　　無論怎麽說，最關鍵的就是頭幾年的投資可以確保完成了，接下來，他就“進可攻，退可守”，掌握了全局。

　　梁騰思前想後，覺得沒什麽大問題了，就下了決斷。

　　趕緊的出設計圖紙。別墅和莊園的圖紙都一塊設計好。

　　別墅的“預售證”盡快辦下來(這種低層的建築，不像超高樓需要先蓋到多少層才給辦“預售”的，更方便)。

　　莊園的開工建造，可以先放一放，先讓吳瑕拿那“海景別墅”的設計圖紙去搞“預售”。

　　只要她真的能通過“預售”把30億拿回來，梁騰保證在幾個月，就可以把300棟“海景別墅”搞好。

　　以前不知道，建“高檔別墅”出售，原來這麽賺錢啊。印象中總覺得蓋高樓“圈錢”比較多。現在看來，蓋低層的別墅也很賺錢嘛。

　　很快梁騰就想明白了。

　　“高檔別墅”售價那麽貴，也就是吳瑕人脈廣闊，才敢自信滿滿，可以一個人賣掉300棟別墅。

　　另外，建高樓的收入，確實是要比蓋別墅，能獲得更大的利潤。

　　只不過，蓋高層的商品房，周期比較長。不像蓋別墅那麽快速就能蓋好，拿去銷售。

　　現在梁騰需要“掙快錢”， 當然就有種錯覺，似乎蓋“海景別墅”特別的賺錢。

　　吳瑕就擔心梁騰在資金吃緊的情況下，不願先馬“海景別墅”的建造，寧可先去拓寬“天犬嶺”到“王者大廈”的道路，隨即修建沿街的商鋪。

　　他這種想法，證明梁騰的思維有點固定化了。總以為蓋沿路的商鋪，最為收入穩定。其實真正算起來，賣別墅能掙到的錢，也沒比賣商鋪的收入少。

　　吳瑕特別希望“海景別墅”項目可以在最短時間內馬。只有這個項目正式開工了，有了部分的“預售款”了，800畝的莊園的建造，才有可能提議程。

　　她暗暗的在心裡定了個“小目標”，先全力去幫梁騰“預售”別墅，力爭在這幾個月內先拿到30億的預售款。

　　盡快推動800畝莊園的開工建造。吳瑕下定決心，等到“海景莊園”徹底完工之日，就是她向心人兒表白心跡的時候。

　　那種激動人心的時刻，有時候也需要一點“儀式感”的。

　　能在景色優美的“海景莊園”中，跟梁騰款款的互訴衷腸，那是多麽美好的一件事情啊。

　　無論最終的結果如何，吳瑕知道，她永遠不會忘記那一刻。

　　不會忘記，為了擁有那個一個如詩如畫的表白環境，她努力付出了多少！