開班儀式結束後，“青地力量”第13期培訓班學員一行68人便坐上了當晚飛向東瀛的包機，開始了為期10天的考察學習。

　　此次考察學習由總裁辦副主任杜康擔任領隊，申月半被總裁辦臨時任命為考察學習團團長，與總裁辦一級秘書常發共同協助杜康做好考察學習團的管理服務和後勤保障工作。

　　當晚10點，飛機抵達羽田機場，再經近1個小時的大巴轉接，全體人員順利入駐橫濱新格蘭德酒店。

　　新格蘭酒店於1927年開業，加盟於世界高級酒店組織PHG，曾接待過麥克阿瑟元帥、查理·卓別林、貝比·魯斯等許多世界著名人物。酒店到元町、中華街，僅一路之隔，只有300m距離，在酒店的客房、餐廳、宴會場均可將橫濱海灣大橋、大棧橋、港未來地區的夜景等橫濱港美景盡收眼底。新格蘭酒店自開業以來，就以“最新設備與法式風格的料理”為宣傳標語，在餐廳方面下了很大的功夫。尤其是，奶汁烤飯、那不勒斯風意大利面、水果布丁等這些現如今已是東瀛家喻戶曉的佳肴都出自於新格蘭酒店，可以說新格蘭酒店對東瀛的飲食文化產生了很大的影響。

　　為了加強交流、增進友誼，除杜康和一名單出的女同志外，所有人都住的雙人標間。杜康住在818房間，而申月半和常發則被安排在了隔壁的816房間。由於旅途勞累，兩人簡單洗漱後，便入睡，當夜無事。

　　次日一早，“青地力量”在酒店2樓用完早餐後，杜康便召集眾人在4樓會議室作了關於東瀛考察的安排告知和紀律要求。短會結束後，三菱地所株式會社投資顧問中原喜子作了題為《美國次貸危機與東瀛地產經濟走向判斷》。

　　中原喜子簡要回顧了自2006年春季開始逐步顯現、2007年8月開始席卷美國、歐盟和東瀛等世界主要金融市場的美國“次貸危機”。她指出:東瀛九大銀行持有美國次級房貸擔保證券已超過一萬億東瀛幣，美國次貸問題對全球金融市場的強大衝擊將是持續性的，近10至20年內全球房地產泡沫的破滅將繼續阻礙生產的增長。更大的問題的是，影響房價出現下降的因素對在房地產泡沫鼎盛時期消費者大舉借債的美國會產生巨大影響，會使越來越多的抵押貸款借款人陷入財務困境，比如信用卡違約率正在上升，貸款機構很可能面臨更加棘手的局面;隨著住房擁有者感到自己越來越窮，消費者支出必將受到抑製，特別是在股市持續下滑的情況下。而且美國的這種負面影響會波及全球，嚴重壓抑世界經濟的複蘇，東瀛亦不能幸免。

　　“中國是世界經濟發展的新興大國，其工業製造體系日趨完善，年內有望成為世界第二大經濟體，雖房地產泡沫已出現端倪，但相對於美國和東瀛而言，中國房地產的春天還將持續8-10年。……”中原喜子補充道。

　　上個世紀80年代至90年的東瀛是經濟金融發展的所謂黃金時代。缺乏資源能源的東瀛憑借著民族的精細、韌性和毅力，以“來料加工”，即“引進來，走出去”方式，模仿加創造，使得本國精細加工等許多製造業迅速崛起，成為出口大國。隨之而來的是，貿易順差快速增長，外匯儲備迅速增加，東瀛幣快速升值，國內流動性到了泛濫之地步，國家國民都似乎富得流油，到處都是有錢人，處處都能看到腰纏萬貫的富翁。然而，經濟泡沫像乾旱季節裡的熱風，在乾草地悄悄地吹起來了。

這種泡沫率先在房地產領域被無限吹大了。　　東瀛經濟飛速發展過程中，存在著房地產泡沫經濟的巨大隱患。據東瀛國土廳公布的調查統計數據，1985年，東京都的商業用地價格指數為120.1(以1980年為基數100)，但到了1988年就暴漲到了334.2，在短短的三年間暴漲了近2倍。東京都中央區的地價上漲了3倍。1990年僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格。國土面積相當於美國加利福尼亞州的東瀛，土地的總價值幾乎是美國的4倍。從1986-1989年，東瀛的商品房價格整整漲了2倍。

　　由於東瀛的房地產價格非常高，使美國、歐洲等世界各國的不動產的價格在東瀛眼裡顯得非常便宜。於是，東瀛把大把大把的錢用於在美國和世界各國大量購買房地產。最典型的案例是，1989年，三菱地所株式會社花13.73億美元的高價收購洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，當時，全球都驚歎東瀛要買下整個美國。

　　這個建築在1987年被美國政府定為“國家歷史地標”，這是全世界最大的私人擁有的建築群，也是標志著裝飾藝術風格建築、資本主義的地標物，其意義的重大，早就超過建築本身了。就這樣一個標志性建築，在被美國政府定為“國家歷史地標”後兩年時間，卻被東瀛人買走了。美國人的失落感可想而知。

　　然而，三菱地所株式會社高價收購洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，按當時1美元兌160東瀛幣的匯率計算，三菱地所株式會社的投資額為2188億東瀛幣，成為擁有洛克菲勒中心80%股權的控股股東。收購完成後，由於曼哈頓地產不景氣，三菱地所株式會社一直沒有利潤。當時做收購計劃時，三菱集團的預測是5年後，每平方英尺的租金將達到75美元，2000年將達到100美元，依照這一預測數據，三菱集團認為這是一項非常好的投資項目。但實際上的租金只有原先設想的一半水平，即每平方英尺38—40美元。如果再考慮這段時間內日元繼續大幅度升值，如1995年頂峰時，1美元兌80東瀛幣，加上匯兌損失，三菱地所株式會社的這一收購項目總計虧損高達880億東瀛幣。事實確實如此，三菱買下洛克菲勒中心的14棟大樓後，連續虧損，苦不堪言，越來越負擔不起財務壓力。不久，三菱便將洛克菲勒中心以半價賣回給原主。

　　在當時，像三菱地所株式會社這樣的收購案例隨處可見。東瀛人依照東瀛國內房地產價格長期飛漲的經驗，加上東瀛幣升值的效果，使東瀛人在美國、歐洲和其他國家購買房地產時顯得非常樂觀。房地產價格會下跌?這對東瀛人來說根本是無法想象的事情，看看東瀛國內的房地產市場吧，美國房地產怎麽可能會下跌呢?東瀛的土地價格隻漲不跌，世界上的土地價格也是隻漲不跌，這就是當時東瀛人的看法。

　　美國政府從上個世紀90年代，對東瀛開始“警惕”。一方面以安全審查等理由狙擊大舉湧入的東瀛投資，另一方面則竭力迫使東瀛向美國開放市場，促使日元升值。對東瀛投資有一種先圈進來再獵殺的味道。最終東瀛不僅沒能買下美國，而且被美國“算計”了一把。

　　瘋狂的房地產價格嚴重背離了其實際價值。從上個世紀90年代初期開始，東瀛房地產泡沫開始崩潰，泡沫經濟的虛假繁榮宛如空中樓閣一般轟然倒塌，股價和房價大幅下跌，對實體經濟也帶來嚴重的影響，東瀛的經濟進入長期的蕭條期。

　　接下來中原喜子對“青地力量”作了警示，振聾發聵:

　　中國內地與東瀛的宏觀經濟背景也相當一致。上個世紀80年代東瀛幣升值，外儲激增，與當前中國的情況基本一樣。1989年，房地產市場泡沫達到頂峰，東瀛人的財富隨之大幅度增長。國內居民存款率高，貨幣升值，出口強勁，在上世紀80年代後期，國際社會普遍相信東瀛即將取代美國，成為全球頭號經濟體。這與現在經濟學家們對中國的預期很相像。

　　當下，中國國企、民企以及富豪投資歐洲、北美、澳大利亞、新西蘭以及馬來西亞等東南亞地區房地產正逐步成為熱潮，情況與當年的東瀛如出一轍。但必須提醒所有投資人的是，就流動性變現能力而言，房地產是最差的、持有成本是最大的。一旦房地產泡沫破滅，房價飛流直下，以投資為目的的房地產根本難以脫手，只有眼睜睜看著財富飛逝……